many updates. many.

.gitignore

@@ -1 +1,25 @@
-dfimoveis_data
+# Banco e arquivos transitórios
+*.sqlite
+*.sqlite3
+*.db
+*.sqlite-wal
+*.sqlite-shm
+
+# Dados coletados
+/dfimoveis_data/photos/
+/dfimoveis_data/raw/
+/dfimoveis_data/browser-profile/
+
+# Derivações grandes
+/data/derived/
+/exports/
+
+# Python
+__pycache__/
+*.py[cod]
+.venv/
+
+# Segredos e sessões
+.env
+.env.*
+*.cookies.json

AGENTS.md

@@ -1,191 +1,200 @@
 # AGENTS.md — Busca de Imóveis DF
 
-## Finalidade
+## Missão
 
-Este repositório apoia a coleta, organização e análise histórica de anúncios imobiliários do Distrito Federal para uma decisão residencial de longo prazo.
+Apoiar uma decisão de compra residencial de longo prazo no Distrito Federal usando o banco histórico de anúncios, as fotografias e os critérios pessoais consolidados do usuário.
 
-Antes de trabalhar no projeto, leia integralmente:
+O trabalho deve ser cético, reproduzível e orientado a evitar uma compra ruim. Não maximizar apenas preço por metro quadrado, valorização ou número de atributos anunciados.
 
+## Leitura obrigatória
+
+Antes de analisar imóveis ou alterar scripts, leia:
+
+- `docs/CURRENT_STATE.md`
 - `docs/PROJECT_CONTEXT.md`
+- `docs/LOCATION_CRITERIA.md`
 - `docs/PROPERTY_CRITERIA.md`
+- `docs/FINANCIAL_STRATEGY.md`
+- `docs/SCRAPER_OPERATIONS.md`
 - `docs/DATA_MODEL.md`
 - `docs/ANALYSIS_RULES.md`
 
-Esses documentos são a referência operacional do projeto. Quando houver conflito:
+Quando houver conflito, use esta precedência:
 
-1. uma instrução explícita e recente do usuário prevalece;
-2. depois, prevalecem estes documentos;
-3. por último, hipóteses inferidas a partir dos dados.
+1. instrução explícita e recente do usuário;
+2. `docs/CURRENT_STATE.md`;
+3. documento especializado do tema;
+4. snapshot ou relatório datado;
+5. contexto histórico e inferências.
 
-Nunca trate uma hipótese como preferência confirmada.
+Nunca transforme inferência, relato de corretor, percepção de morador ou padrão do banco em preferência confirmada.
 
-Para auxiliar no entendimento e contexto, as plantas das casas dos Jardins Mangueiral estão em:
+---
 
-- `resources/plans`
+## Prioridade regional vigente
 
-Para auxiliar no entendimento e contexto, foram feitas capturas dos mapas dos Jardins Mangueiral, que foram salvas na em:
+- **Prioridade principal:** Jardins Mangueiral.
+- **Alternativa secundária e oportunística:** Cruzeiro, especialmente Cruzeiro Novo.
 
-- `resources/maps`
+O ranking interno de quadras do Cruzeiro continua sendo usado para avaliar apartamentos concretos, mas não torna o Cruzeiro prioritário sobre o Mangueiral.
 
 ---
 
-## Banco de dados
+## Regras pessoais obrigatórias
 
-O banco principal deve ser tratado como **estritamente somente leitura**.
+### Jardins Mangueiral
 
-### Regras obrigatórias
+- Considerar somente casas com **planta original de três quartos**.
+- Excluir plantas originalmente de dois quartos, mesmo que tenham sido adaptadas.
+- Não penalizar automaticamente o fechamento do quintal.
+- Avaliar se a conversão cria espaço social útil, iluminado, ventilado e sem redundância funcional.
+- Usar a hierarquia de QCs de `LOCATION_CRITERIA.md`, sem ignorar a posição exata da casa.
+- Avaliar explicitamente ruído de vizinhos, animais, música, áreas sociais, ruas e equipamentos comuns.
+- Dar preferência a casas reformadas, com bom espaço na cozinha.
 
-- Nunca execute `INSERT`, `UPDATE`, `DELETE`, `DROP`, `ALTER`, `CREATE`, `REPLACE`, `VACUUM`, `REINDEX`, `ATTACH` ou comandos equivalentes contra o banco original.
-- Não substitua, mova, compacte, migre ou renomeie o arquivo original.
-- Não remova arquivos `-wal` ou `-shm` sem uma instrução explícita.
-- Não execute scripts de scraping contra o banco durante uma análise sem autorização.
-- Use `LIMIT` em consultas exploratórias.
-- Não imprima tabelas inteiras no terminal.
-- Prefira agregações, amostras pequenas e exportações derivadas.
-- Salve resultados em `reports/`, `exports/` ou `data/derived/`.
-- Nunca grave resultados derivados dentro do banco original.
-- Antes de qualquer análise, confirme o caminho do banco e abra-o em modo somente leitura.
+### Cruzeiro
 
-### Abertura recomendada em Python
+- Tratar como oportunidade secundária.
+- Usar o ranking interno Ouro/Prata/Bronze de `LOCATION_CRITERIA.md`.
+- Uma unidade fora da faixa superior pode vencer pela combinação de reforma, silêncio, planta, andar, elevador, garagem e preço.
+- Ausência de elevador e garagem é concessão relevante.
+- Confirmar se os três quartos são utilizáveis e coerentes com a planta.
+- Inspecionar sistemas antigos, condomínio, fachada, prumadas, elétrica, hidráulica e obras previstas.
 
-```python
-import sqlite3
+---
 
-DB_PATH = "data/imoveis.sqlite"
+## Banco principal
 
-connection = sqlite3.connect(
-    f"file:{DB_PATH}?mode=ro&immutable=1",
-    uri=True,
-)
-connection.execute("PRAGMA query_only = ON")
+Caminho esperado:
+
+```text
+dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3
 ```
 
-Se o banco estiver sendo atualizado por outro processo, não use `immutable=1`; mantenha `mode=ro` e confirme a consistência do snapshot antes de analisar.
+O banco original é **estritamente somente leitura durante análises**.
 
-### Cliente de linha de comando
+### Proibições
 
-```bash
-sqlite3 -readonly data/imoveis.sqlite
-```
+Nunca executar contra o banco original:
 
----
+- `INSERT`
+- `UPDATE`
+- `DELETE`
+- `DROP`
+- `ALTER`
+- `CREATE`
+- `REPLACE`
+- `VACUUM`
+- `REINDEX`
+- `ATTACH`
 
-## Fluxo inicial obrigatório
+Não mover, substituir, compactar, migrar ou renomear o banco sem instrução explícita. Não remover arquivos `-wal` ou `-shm` arbitrariamente.
 
-Ao iniciar uma nova tarefa de análise:
+### Abertura recomendada
 
-1. Identifique o arquivo SQLite correto e seu tamanho.
-2. Leia `sqlite_master` para listar tabelas, views, índices e triggers.
-3. Examine o esquema real antes de escrever consultas analíticas.
-4. Conte registros por tabela.
-5. Identifique campos de data, preço, área, quartos, localização, URL, anunciante e identificadores.
-6. Verifique valores nulos, duplicidades, formatos inconsistentes e possíveis quebras de coleta.
-7. Descubra se os dados representam:
-   - anúncios;
-   - imóveis físicos;
-   - observações históricas do mesmo anúncio;
-   - execuções do scraper.
-8. Documente qualquer ambiguidade antes de produzir conclusões.
+```python
+import sqlite3
 
-Não presuma que o modelo lógico descrito em `docs/DATA_MODEL.md` já existe fisicamente.
+DB_PATH = "dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3"
+connection = sqlite3.connect(f"file:{DB_PATH}?mode=ro", uri=True)
+connection.execute("PRAGMA query_only = ON")
+```
+
+Use `immutable=1` somente em cópia ou snapshot que não esteja sendo atualizado pelo scraper.
 
 ---
 
-## Princípios de análise
-
-- Diferencie sempre **anúncio**, **imóvel físico** e **observação histórica**.
-- Um mesmo imóvel pode aparecer em vários anúncios, portais, corretores ou datas.
-- Um mesmo anúncio pode mudar de preço, descrição, área informada ou status.
-- Preço anunciado não é preço efetivamente negociado.
-- Ausência de anúncio não prova venda.
-- Remoção de anúncio não prova fechamento de negócio.
-- Campo preenchido pelo anunciante não deve ser considerado confiável sem validação.
-- Não calcule preço por metro quadrado quando a área não for comparável ou confiável.
-- Não misture área privativa, útil, construída e total sem separar os conceitos.
-- Não compare períodos sem verificar mudanças no universo coletado.
-- Não compare regiões sem controlar tipologia, quartos, área, garagem, estado e padrão do imóvel.
-- Sempre informe tamanho da amostra, cobertura temporal, filtros e limitações.
-- Prefira mediana, percentis e intervalos interquartis a médias isoladas.
-- Mostre a sensibilidade das conclusões a outliers, duplicidades e dados ausentes.
+## Separação entre scraper e análise
+
+- Não executar coleta e análise pesada simultaneamente no mesmo arquivo SQLite sem avaliar bloqueios e consistência.
+- Para análise longa, preferir uma cópia/snapshot consistente ou conexão read-only.
+- Resultados derivados devem ir para `reports/`, `exports/` ou `data/derived/`.
+- Nunca gravar rankings, notas ou tabelas derivadas dentro do banco original sem autorização.
 
 ---
 
-## Segurança e desempenho
+## Fluxo analítico obrigatório
 
-- Nunca exponha credenciais, cookies, tokens, chaves, sessões ou dados pessoais em relatórios.
-- Não envie o banco ou grandes amostras para serviços externos sem autorização explícita.
-- Não tente contornar mecanismos de proteção de sites.
-- Respeite limites de requisição, termos aplicáveis e regras definidas para o scraper.
-- Evite consultas que façam varreduras desnecessárias repetidas em tabelas grandes.
-- Use `EXPLAIN QUERY PLAN` em consultas lentas.
-- Sugira índices apenas como recomendação; não os crie no banco original.
-- Para transformações pesadas, crie um banco derivado ou arquivos Parquet/CSV separados.
+0. Verificar se a primeira foto do anúncio não demonstra que ele foi vendido.
+1. Confirmar o snapshot e a cobertura temporal.
+2. Ler o esquema real.
+3. Identificar anúncios, observações históricas, fotos e execuções de coleta.
+4. Verificar falhas de coleta e mudanças do scraper.
+5. Separar anúncio, observação e imóvel físico provável.
+6. Deduplicar republicações sem apagar registros originais.
+7. Auditar a primeira foto e a descrição para “VENDIDO”, “negócio fechado” ou equivalente.
+8. Colocar inconsistências em quarentena, sem exclusão silenciosa.
+9. Avaliar fotografias; CSV isolado não é evidência suficiente para planta e conservação.
+10. Registrar amostra, filtros, exclusões, limitações e método.
 
 ---
 
-## Código
+## Regras analíticas essenciais
 
-- Escreva scripts reproduzíveis, parametrizados e idempotentes.
-- Use caminhos relativos ao repositório.
-- Evite constantes escondidas.
-- Registre os filtros e premissas usados.
-- Inclua tratamento de erros.
-- Use consultas SQL parametrizadas.
-- Adicione testes para regras de normalização, deduplicação e cálculo.
-- Não altere arquivos sem relação com a tarefa.
-- Não faça refatorações amplas sem necessidade.
-- Não invente significado para colunas pouco claras; documente a dúvida.
+- Preço anunciado não é preço negociado.
+- Desaparecimento do anúncio não prova venda.
+- Selo de vendido é evidência operacional, não prova registral.
+- Não misturar área privativa, útil, construída, total e terreno.
+- Não usar preço por m² quando a área não for comparável ou confiável.
+- Não multiplicar republicações visualmente equivalentes.
+- Não considerar “reformado” como prova de renovação elétrica, hidráulica ou estrutural.
+- Não atribuir causalidade à QC ou quadra sem controlar tipologia e qualidade.
+- Não inferir liquidez com uma janela curta de coleta.
+- Rankings servem para ordenar investigação e visitas, não para automatizar a compra.
 
 ---
 
-## Saídas esperadas
+## Finanças
 
-Relatórios analíticos devem, sempre que aplicável, conter:
+Antes de recomendar compra ou preço máximo, leia `FINANCIAL_STRATEGY.md`.
 
-1. pergunta respondida;
-2. período e universo analisados;
-3. filtros e exclusões;
-4. tamanho da amostra;
-5. método de deduplicação;
-6. qualidade dos dados;
-7. resultados;
-8. limitações;
-9. implicações para a decisão de compra;
-10. consultas ou scripts usados para reproduzir o resultado.
+Regras fixas:
 
-Use gráficos apenas quando eles melhorarem a interpretação. Todo gráfico deve ter título, unidade, período, tamanho da amostra e definição da métrica.
+- preservar pelo menos R$ 50.000 de reserva líquida após compra, custos e adequações;
+- não tratar FGTS como reserva de emergência;
+- excluir Pró-Cotista e MCMV Faixa 4 das simulações atuais;
+- distinguir entrada, custos de compra, reforma, reserva e amortizações futuras;
+- comparar financiamento, consórcio e aluguel com premissas datadas;
+- não usar taxas antigas como atuais;
+- incorporar fatores psicológicos sem convertê-los em justificativa para um imóvel inadequado.
 
 ---
 
-## Contexto imobiliário prioritário
+## Código e relatórios
 
-As regiões prioritárias são:
+- Escrever scripts reproduzíveis, parametrizados e idempotentes.
+- Usar SQL parametrizado.
+- Não imprimir milhares de linhas no terminal.
+- Usar `LIMIT` na exploração.
+- Usar `EXPLAIN QUERY PLAN` quando necessário.
+- Sugerir índices sem criá-los no banco original.
+- Preservar HTML bruto, fotos e dados originais.
+- Toda conclusão deve separar fato, inferência, percepção e pendência.
 
-1. Cruzeiro, especialmente Cruzeiro Novo;
-2. Jardins Mangueiral.
+Um relatório deve conter:
 
-Não exclua outras regiões de uma análise exploratória quando forem úteis como referência, mas não desvie o projeto de seu objetivo principal sem instrução.
-
-Para Jardins Mangueiral:
-
-- considerar somente casas com planta original de três quartos;
-- não penalizar automaticamente o fechamento do quintal;
-- avaliar a funcionalidade real da conversão;
-- considerar as preferências de QC descritas em `docs/PROPERTY_CRITERIA.md`;
-- tratar relatos de moradores como evidência anedótica, não como fato conclusivo.
+1. pergunta;
+2. snapshot e período;
+3. universo e amostra;
+4. filtros e quarentenas;
+5. método de deduplicação;
+6. avaliação fotográfica;
+7. resultados;
+8. limitações;
+9. implicação prática;
+10. consultas e scripts para reprodução.
 
 ---
 
 ## Atualização do contexto
 
-Não altere estes documentos apenas porque encontrou um padrão no banco.
-
-Atualize-os somente quando:
+Atualizar os documentos somente quando:
 
 - o usuário corrigir uma premissa;
 - uma preferência for explicitamente confirmada;
-- um valor financeiro for atualizado;
-- uma regra metodológica for aprovada;
-- o esquema real do projeto for consolidado.
+- houver nova visita relevante;
+- um snapshot substituir o anterior;
+- uma regra financeira ou operacional mudar;
+- o esquema real for documentado.
 
-Ao atualizar uma premissa financeira, registre a data de referência e preserve o histórico em Git.
+Registrar a mudança em `docs/CONTEXT_CHANGELOG.md` com data e motivo.

README.md

@@ -2,10 +2,7 @@
 
 Projeto pessoal para coletar, organizar e analisar anúncios imobiliários do Distrito Federal, com foco em uma decisão residencial de longo prazo.
 
-As regiões prioritárias são:
-
-1. Cruzeiro, especialmente Cruzeiro Novo;
-2. Jardins Mangueiral.
+A prioridade operacional atual é o Jardins Mangueiral. O Cruzeiro permanece apenas como histórico e alternativa oportunística; sua URL foi removida da coleta corrente.
 
 O objetivo não é identificar simplesmente o menor preço anunciado. A análise considera funcionalidade, estado do imóvel, risco de reforma, localização, liquidez, custos de aquisição e manutenção e adequação à vida familiar.
 
@@ -21,8 +18,8 @@ O repositório contém:
 
 Relatórios principais:
 
-- [Top 10 — Cruzeiro Novo](reports/cruzeiro_top10/README.md)
-- [Top 10 — Jardins Mangueiral](reports/mangueiral_top10/README.md)
+- [Top 15 — Cruzeiro Novo](reports/cruzeiro_top15/README.md)
+- [Top 15 — Jardins Mangueiral](reports/mangueiral_top15/README.md)
 - [Cruzeiro Novo x Jardins Mangueiral](reports/cruzeiro_vs_mangueiral/README.md)
 
 Os rankings são prioridades de investigação, não recomendações automáticas de compra nem estimativas de preço negociado.
@@ -82,10 +79,7 @@ As ferramentas de similaridade fotográfica usam Pillow, incluído no arquivo de
 
 ## Configuração das buscas
 
-O arquivo [search_list.txt](search_list.txt) contém uma URL completa por linha. Atualmente ele cobre:
-
-- apartamentos de três quartos no Cruzeiro Novo;
-- casas anunciadas com três ou quatro quartos no Jardins Mangueiral.
+O arquivo [search_list.txt](search_list.txt) contém uma URL completa por linha. Atualmente ele cobre casas anunciadas com três ou quatro quartos no Jardins Mangueiral.
 
 A busca do Mangueiral inclui quatro quartos para ampliar a coleta, mas esses imóveis são excluídos da análise regional. Mesmo três quartos anunciados não comprovam a planta original.
 
@@ -138,6 +132,8 @@ dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3
 
 Ele deve ser tratado como estritamente somente leitura durante análises. Nunca grave resultados derivados dentro dele.
 
+O schema v2 preserva os valores brutos e oferece campos normalizados, quarentenas e visões auditáveis. Consultas de fotos devem preferir `v_primary_photos`; a migração idempotente está em `scripts/migrate_dfimoveis_schema_v2.py`.
+
 Quando não houver processo de coleta e não existir WAL relevante:
 
 ```python
@@ -180,15 +176,15 @@ reports/<relatorio>/
 Extração tabular somente leitura:
 
 ```powershell
-.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\cruzeiro_top10\analysis.py
-.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\mangueiral_top10\analysis.py
+.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\cruzeiro_top15\analysis.py
+.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\mangueiral_top15\analysis.py
 ```
 
 Triagem de possíveis duplicatas por similaridade visual:
 
 ```powershell
-.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\cruzeiro_top10\photo_similarity.py
-.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\mangueiral_top10\photo_similarity.py
+.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\cruzeiro_top15\photo_similarity.py
+.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\reports\mangueiral_top15\photo_similarity.py
 ```
 
 Similaridade de imagem é apenas um sinal para revisão humana, nunca prova automática de que dois anúncios representam o mesmo imóvel.

dfimoveis_scraper.py

@@ -138,6 +138,44 @@ def safe_name(value: str) -> str:
     return re.sub(r"[^a-zA-Z0-9._-]+", "_", value).strip("_")[:120] or "unnamed"
 
 
+def normalize_creci(value: str | None) -> str | None:
+    """Return only the registration number, preserving the raw portal value elsewhere."""
+    if not value:
+        return None
+    match = re.search(r"(?<!\d)(\d{1,3}(?:\.\d{3})+|\d{4,6})(?!\d)", value)
+    return re.sub(r"\D", "", match.group(1)) if match else None
+
+
+def normalize_listing_address(url: str, address: str | None) -> str | None:
+    """Build a conservative location label without retaining portal UI text."""
+    slug = urlparse(url).path.lower().replace("-", " ")
+    qc = re.search(r"\bqc\s*(\d{1,2})\b", slug)
+    street = re.search(r"\brua\s+([a-z0-9]+)\b", slug)
+    parts = ["Jardins Mangueiral"] if "jardins mangueiral" in slug else []
+    if qc:
+        parts.append(f"QC {int(qc.group(1))}")
+    if street:
+        parts.append(f"Rua {street.group(1).upper()}")
+    if parts:
+        return " - ".join(parts)
+    # JSON-LD addresses are normally short. Reject known UI-contaminated fallbacks.
+    cleaned = clean_text(address)
+    return cleaned if cleaned and len(cleaned) <= 250 else None
+
+
+def normalize_description_for_hash(value: str | None) -> str | None:
+    cleaned = clean_text(value)
+    if not cleaned:
+        return None
+    cleaned = re.sub(
+        r"(?:última|ultima)\s+atualiza(?:ção|cao)\s*:\s*\d{2}/\d{2}/\d{2,4}\s+\d{2}:\d{2}",
+        "última atualização: <data>",
+        cleaned,
+        flags=re.I,
+    )
+    return cleaned
+
+
 @dataclasses.dataclass(slots=True)
 class Config:
     searches: list[str]
@@ -245,35 +283,109 @@ class Database:
                 status TEXT NOT NULL,
                 stats_json TEXT NOT NULL DEFAULT '{}'
             );
+            CREATE TABLE IF NOT EXISTS availability_observations (
+                id INTEGER PRIMARY KEY AUTOINCREMENT,
+                listing_id TEXT NOT NULL,
+                observed_at TEXT NOT NULL,
+                portal_active INTEGER,
+                classification TEXT NOT NULL,
+                source TEXT NOT NULL,
+                evidence TEXT,
+                run_id INTEGER,
+                FOREIGN KEY (listing_id) REFERENCES listings(listing_id),
+                FOREIGN KEY (run_id) REFERENCES crawl_runs(id)
+            );
+            CREATE TABLE IF NOT EXISTS data_quality_issues (
+                id INTEGER PRIMARY KEY AUTOINCREMENT,
+                listing_id TEXT,
+                issue_code TEXT NOT NULL,
+                severity TEXT NOT NULL,
+                evidence TEXT,
+                first_seen_at TEXT NOT NULL,
+                last_seen_at TEXT NOT NULL,
+                status TEXT NOT NULL DEFAULT 'open',
+                UNIQUE(listing_id, issue_code),
+                FOREIGN KEY (listing_id) REFERENCES listings(listing_id)
+            );
+            CREATE TABLE IF NOT EXISTS listing_change_events (
+                id INTEGER PRIMARY KEY AUTOINCREMENT,
+                listing_id TEXT NOT NULL,
+                captured_at TEXT NOT NULL,
+                event_type TEXT NOT NULL,
+                changes_json TEXT NOT NULL,
+                stable_content_hash TEXT NOT NULL,
+                run_id INTEGER,
+                FOREIGN KEY (listing_id) REFERENCES listings(listing_id),
+                FOREIGN KEY (run_id) REFERENCES crawl_runs(id)
+            );
+            """
+        )
+        self._ensure_column("listings", "address_normalized", "TEXT")
+        self._ensure_column("listings", "neighborhood_normalized", "TEXT")
+        self._ensure_column("listings", "creci_normalized", "TEXT")
+        self._ensure_column("listings", "raw_content_hash", "TEXT")
+        self._ensure_column("listings", "stable_content_hash", "TEXT")
+        self._ensure_column("photos", "discovery_source", "TEXT")
+        self._ensure_column("photos", "is_primary_gallery", "INTEGER NOT NULL DEFAULT 1")
+        self._ensure_column("photos", "review_status", "TEXT NOT NULL DEFAULT 'unreviewed'")
+        self._ensure_column("crawl_runs", "searches_json", "TEXT NOT NULL DEFAULT '[]'")
+        self._ensure_column("crawl_runs", "config_json", "TEXT NOT NULL DEFAULT '{}'")
+        self._ensure_column("crawl_runs", "scope_complete", "INTEGER")
+        self.conn.execute("CREATE INDEX IF NOT EXISTS idx_listings_creci_normalized ON listings(creci_normalized)")
+        self.conn.execute("CREATE INDEX IF NOT EXISTS idx_listings_inactive_at ON listings(inactive_at)")
+        self.conn.execute("CREATE INDEX IF NOT EXISTS idx_photos_primary ON photos(listing_id,is_primary_gallery,ordinal)")
+        self.conn.execute("CREATE INDEX IF NOT EXISTS idx_change_events_listing ON listing_change_events(listing_id,captured_at)")
+        self.conn.executescript(
+            """
+            CREATE VIEW IF NOT EXISTS v_primary_photos AS
+            SELECT * FROM photos WHERE is_primary_gallery=1;
+            CREATE VIEW IF NOT EXISTS v_open_data_quality_issues AS
+            SELECT * FROM data_quality_issues WHERE status='open';
+            CREATE VIEW IF NOT EXISTS v_listing_current_availability AS
+            SELECT l.listing_id,l.url,(l.inactive_at IS NULL) AS portal_active,l.inactive_at,
+                   a.classification,a.source,a.evidence,a.observed_at
+            FROM listings AS l
+            LEFT JOIN availability_observations AS a ON a.id=(
+                SELECT a2.id FROM availability_observations AS a2
+                WHERE a2.listing_id=l.listing_id ORDER BY a2.observed_at DESC,a2.id DESC LIMIT 1
+            );
             """
         )
         self.conn.commit()
 
-    def start_run(self) -> int:
+    def _ensure_column(self, table: str, column: str, declaration: str) -> None:
+        existing = {row[1] for row in self.conn.execute(f"PRAGMA table_info({table})")}
+        if column not in existing:
+            self.conn.execute(f"ALTER TABLE {table} ADD COLUMN {column} {declaration}")
+
+    def start_run(self, searches: list[str], config: dict[str, Any]) -> int:
         cur = self.conn.execute(
-            "INSERT INTO crawl_runs(started_at,status) VALUES(?,?)", (now_utc(), "running")
+            "INSERT INTO crawl_runs(started_at,status,searches_json,config_json,scope_complete) VALUES(?,?,?,?,?)",
+            (now_utc(), "running", json.dumps(searches, ensure_ascii=False), json.dumps(config, ensure_ascii=False), 0),
         )
         self.conn.commit()
         return int(cur.lastrowid)
 
     def finish_run(self, run_id: int, status: str, stats: dict[str, Any]) -> None:
         self.conn.execute(
-            "UPDATE crawl_runs SET finished_at=?, status=?, stats_json=? WHERE id=?",
-            (now_utc(), status, json.dumps(stats, ensure_ascii=False), run_id),
+            "UPDATE crawl_runs SET finished_at=?, status=?, stats_json=?, scope_complete=? WHERE id=?",
+            (now_utc(), status, json.dumps(stats, ensure_ascii=False), int(status == "ok" and stats.get("details_failed", 0) == 0), run_id),
         )
         self.conn.commit()
 
-    def upsert_listing(self, data: dict[str, Any], search_url: str) -> bool:
+    def upsert_listing(self, data: dict[str, Any], search_url: str, run_id: int | None = None) -> bool:
         ts = now_utc()
         existing = self.conn.execute(
-            "SELECT content_hash FROM listings WHERE listing_id=?", (data["listing_id"],)
+            "SELECT * FROM listings WHERE listing_id=?", (data["listing_id"],)
         ).fetchone()
-        changed = not existing or existing["content_hash"] != data["content_hash"]
+        changed = not existing or existing["stable_content_hash"] != data["stable_content_hash"]
         cols = [
             "listing_id", "url", "title", "description", "transaction_type", "property_type",
             "price_brl", "condominium_brl", "iptu_brl", "area_m2", "bedrooms", "suites",
             "parking_spaces", "address", "neighborhood", "city", "state", "advertiser_name",
-            "advertiser_code", "creci", "latitude", "longitude", "published_at", "content_hash",
+            "advertiser_code", "creci", "address_normalized", "neighborhood_normalized",
+            "creci_normalized", "latitude", "longitude", "published_at", "content_hash",
+            "raw_content_hash", "stable_content_hash",
             "raw_html_path", "extra_json"
         ]
         values = [data.get(c) for c in cols]
@@ -300,24 +412,64 @@ class Database:
             snapshot = {k: v for k, v in data.items() if k not in {"raw_html_path"}}
             self.conn.execute(
                 "INSERT OR IGNORE INTO listing_history(listing_id,captured_at,content_hash,data_json) VALUES(?,?,?,?)",
-                (data["listing_id"], ts, data["content_hash"], json.dumps(snapshot, ensure_ascii=False)),
+                (data["listing_id"], ts, data["stable_content_hash"], json.dumps(snapshot, ensure_ascii=False)),
             )
+            tracked = [
+                "url", "title", "description", "transaction_type", "property_type", "price_brl",
+                "condominium_brl", "iptu_brl", "area_m2", "bedrooms", "suites", "parking_spaces",
+                "address_normalized", "neighborhood_normalized", "advertiser_name", "creci_normalized",
+                "latitude", "longitude", "published_at",
+            ]
+            changes = (
+                {key: {"before": existing[key], "after": data.get(key)} for key in tracked if existing[key] != data.get(key)}
+                if existing else {"listing": {"before": None, "after": "created"}}
+            )
+            event_type = "new_listing" if not existing else ("price_change" if "price_brl" in changes else "content_change")
+            self.conn.execute(
+                """INSERT INTO listing_change_events
+                   (listing_id,captured_at,event_type,changes_json,stable_content_hash,run_id)
+                   VALUES(?,?,?,?,?,?)""",
+                (data["listing_id"], ts, event_type, json.dumps(changes, ensure_ascii=False), data["stable_content_hash"], run_id),
+            )
+        self._record_automatic_quality_issues(data, ts)
         self.conn.commit()
         return changed
 
+    def _record_automatic_quality_issues(self, data: dict[str, Any], ts: str) -> None:
+        checks: list[tuple[str, str, str]] = []
+        if data.get("price_brl") and data["price_brl"] > 20_000_000:
+            checks.append(("implausible_price", "high", str(data["price_brl"])))
+        if data.get("area_m2") and data["area_m2"] < 10:
+            checks.append(("implausible_area", "high", str(data["area_m2"])))
+        description = (data.get("description") or "").lower()
+        if "procuro casa para comprar" in description:
+            checks.append(("source_mismatch_buyer_request", "high", "description declares a purchase request"))
+        if "quarto adaptado" in description or "escritório adaptado" in description:
+            checks.append(("adapted_room", "medium", "description mentions an adapted room"))
+        for code, severity, evidence in checks:
+            self.conn.execute(
+                """INSERT INTO data_quality_issues(listing_id,issue_code,severity,evidence,first_seen_at,last_seen_at)
+                   VALUES(?,?,?,?,?,?) ON CONFLICT(listing_id,issue_code) DO UPDATE SET
+                   severity=excluded.severity,evidence=excluded.evidence,last_seen_at=excluded.last_seen_at,status='open'""",
+                (data["listing_id"], code, severity, evidence, ts, ts),
+            )
+
     def upsert_photo(self, listing_id: str, ordinal: int, url: str, **meta: Any) -> None:
         ts = now_utc()
         self.conn.execute(
             """
-            INSERT INTO photos(listing_id,ordinal,source_url,sha256,mime_type,bytes,local_path,first_seen_at,last_seen_at)
-            VALUES(?,?,?,?,?,?,?,?,?)
+            INSERT INTO photos(listing_id,ordinal,source_url,sha256,mime_type,bytes,local_path,first_seen_at,last_seen_at,discovery_source,is_primary_gallery,review_status)
+            VALUES(?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?,?)
             ON CONFLICT(listing_id,source_url) DO UPDATE SET
               ordinal=excluded.ordinal, sha256=COALESCE(excluded.sha256,photos.sha256),
               mime_type=COALESCE(excluded.mime_type,photos.mime_type),
               bytes=COALESCE(excluded.bytes,photos.bytes),
-              local_path=COALESCE(excluded.local_path,photos.local_path), last_seen_at=excluded.last_seen_at
+              local_path=COALESCE(excluded.local_path,photos.local_path), last_seen_at=excluded.last_seen_at,
+              discovery_source=COALESCE(excluded.discovery_source,photos.discovery_source),
+              is_primary_gallery=excluded.is_primary_gallery
             """,
-            (listing_id, ordinal, url, meta.get("sha256"), meta.get("mime_type"), meta.get("bytes"), meta.get("local_path"), ts, ts),
+            (listing_id, ordinal, url, meta.get("sha256"), meta.get("mime_type"), meta.get("bytes"), meta.get("local_path"), ts, ts,
+             meta.get("discovery_source", "listing_id_url"), int(meta.get("is_primary_gallery", True)), meta.get("review_status", "unreviewed")),
         )
         self.conn.commit()
 
@@ -329,7 +481,9 @@ class Database:
 
     def mark_inactive(self, search_url: str, seen_ids: set[str], run_started_at: str) -> int:
         rows = self.conn.execute(
-            "SELECT listing_id FROM listing_searches WHERE search_url=? AND last_seen_at < ?",
+            """SELECT s.listing_id FROM listing_searches AS s
+               JOIN listings AS l USING(listing_id)
+               WHERE s.search_url=? AND s.last_seen_at < ? AND l.inactive_at IS NULL""",
             (search_url, run_started_at),
         ).fetchall()
         stale = [r[0] for r in rows if r[0] not in seen_ids]
@@ -926,8 +1080,14 @@ class Parser:
         for match in IMAGE_URL_RE.finditer(page_html.replace("\\/", "/")):
             image_urls[html.unescape(match.group(0))] = None
 
-        # Exclude common site chrome and tiny assets based on URL hints.
-        photos = [u for u in image_urls if not re.search(r"logo|favicon|sprite|icon|avatar|banner", u, re.I)]
+        # The portal renders recommendations on the same page. Only URLs whose
+        # /fotos/<id>/ owner matches this listing belong to the primary gallery.
+        owner_re = re.compile(r"/fotos/(\d+)/", re.I)
+        photos = []
+        for image_url in image_urls:
+            owner = owner_re.search(urlparse(image_url).path)
+            if owner and owner.group(1) == listing_id:
+                photos.append(image_url)
 
         data = {
             "listing_id": listing_id,
@@ -956,8 +1116,35 @@ class Parser:
             "raw_html_path": raw_path,
             "extra_json": json.dumps({"json_ld": ld}, ensure_ascii=False),
         }
-        stable = {k: v for k, v in data.items() if k not in {"content_hash", "raw_html_path"}}
-        data["content_hash"] = hashlib.sha256(json.dumps(stable, sort_keys=True, ensure_ascii=False).encode()).hexdigest()
+        data["address_normalized"] = normalize_listing_address(data["url"], data["address"])
+        data["neighborhood_normalized"] = "Jardins Mangueiral" if "jardins-mangueiral" in data["url"] else clean_text(data["neighborhood"])
+        data["creci_normalized"] = normalize_creci(data["creci"])
+        raw_payload = {k: v for k, v in data.items() if k not in {"content_hash", "raw_html_path"}}
+        data["raw_content_hash"] = hashlib.sha256(json.dumps(raw_payload, sort_keys=True, ensure_ascii=False).encode()).hexdigest()
+        stable_payload = {
+            "url": data["url"],
+            "title": data["title"],
+            "description": normalize_description_for_hash(data["description"]),
+            "transaction_type": data["transaction_type"],
+            "property_type": data["property_type"],
+            "price_brl": data["price_brl"],
+            "condominium_brl": data["condominium_brl"],
+            "iptu_brl": data["iptu_brl"],
+            "area_m2": data["area_m2"],
+            "bedrooms": data["bedrooms"],
+            "suites": data["suites"],
+            "parking_spaces": data["parking_spaces"],
+            "address_normalized": data["address_normalized"],
+            "neighborhood_normalized": data["neighborhood_normalized"],
+            "advertiser_name": data["advertiser_name"],
+            "creci_normalized": data["creci_normalized"],
+            "latitude": data["latitude"],
+            "longitude": data["longitude"],
+            "published_at": data["published_at"],
+        }
+        data["stable_content_hash"] = hashlib.sha256(json.dumps(stable_payload, sort_keys=True, ensure_ascii=False).encode()).hexdigest()
+        # Retain the legacy column for compatibility, but give it the stable meaning from schema v2 onward.
+        data["content_hash"] = data["stable_content_hash"]
         return data, photos
 
 
@@ -1007,7 +1194,7 @@ class Scraper:
             page_html, body, final_url = await self.fetcher.get_html(url)
             raw_path = self.save_raw("listing", listing_id_from_url(url) or "unknown", body) if self.cfg.save_raw_html else None
             data, photos = Parser.detail(final_url, page_html, raw_path)
-            changed = self.db.upsert_listing(data, search_url)
+            changed = self.db.upsert_listing(data, search_url, self.run_id)
             self.stats["details_ok"] += 1
             self.stats["changed"] += int(changed)
             logging.info("Listing %s: %s; %d photos", data["listing_id"], "changed" if changed else "unchanged", len(photos))
@@ -1049,7 +1236,18 @@ class Scraper:
             logging.exception("Failed photo for %s: %s", listing_id, url)
 
     async def run(self) -> dict[str, Any]:
-        run_id = self.db.start_run()
+        run_config = {
+            "max_pages": self.cfg.max_pages,
+            "concurrency": self.cfg.concurrency,
+            "photo_concurrency": self.cfg.photo_concurrency,
+            "download_photos": self.cfg.download_photos,
+            "save_raw_html": self.cfg.save_raw_html,
+            "use_playwright": self.cfg.use_playwright,
+            "browser_channel": self.cfg.browser_channel,
+            "attach_chrome": self.cfg.attach_chrome,
+        }
+        run_id = self.db.start_run(self.cfg.searches, run_config)
+        self.run_id = run_id
         status = "ok"
         try:
             for search_url in self.cfg.searches:
@@ -1212,4 +1410,4 @@ def main() -> None:
 
 
 if __name__ == "__main__":
-    main()
+    main()

docs/ACTUAL_SCHEMA.md

@@ -1,23 +1,24 @@
 # Esquema físico do banco `dfimoveis.sqlite3`
 
+> **Atualização de 22/07/2026:** as seções históricas deste documento descrevem o schema v1. A migração aditiva v2 descrita na seção final prevalece para consultas atuais.
+
 ## 1. Escopo e identificação do snapshot
 
-Este documento descreve o esquema observado em 13 de julho de 2026. Ele não altera o modelo conceitual de `docs/DATA_MODEL.md` e não atribui significado não comprovado às colunas.
+Este documento descreve o esquema observado e revalidado em 21 de julho de 2026. Ele não altera o modelo conceitual de `docs/DATA_MODEL.md` e não atribui significado não comprovado às colunas.
 
 | Item | Valor |
 |---|---|
 | Caminho | `dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3` |
-| Tamanho | 5.017.600 bytes |
-| SHA-256 | `1ce3128b488c50c993d7328ac6e24b5905f083a7e04e3f636407eea1edd02b9d` |
-| Modificação do arquivo | `2026-07-13 14:20:34.601285975 -03:00` |
-| SQLite | 3.45.1 |
+| Tamanho | 9.478.144 bytes |
+| SHA-256 | `bfbbdd09e88f76afd917ebd981b848b9321aeb5fc0602f712645d33e1a5ea76c` |
+| Data de referência | `2026-07-21` |
 | Codificação | UTF-8 |
 | `journal_mode` persistido | WAL |
-| Páginas | 1.225 páginas de 4.096 bytes; `freelist_count = 0` |
+| Páginas | 2.314 páginas de 4.096 bytes; `freelist_count = 2` |
 | `user_version` / `application_id` | 0 / 0 |
-| Método de abertura | `sqlite3 -readonly` e URI `mode=ro&immutable=1`, sempre com `PRAGMA query_only = ON` |
+| Método de abertura | URI `mode=ro`, `PRAGMA query_only = ON` e transação de leitura |
 
-Não havia arquivo `-wal` ou `-shm` nem processo com o banco aberto na verificação inicial. Isso permitiu tratar o conteúdo como snapshot imutável. `PRAGMA quick_check` retornou `ok` e `PRAGMA foreign_key_check` não retornou violações. Na validação final, o cliente SQLite havia criado os sidecars de runtime `dfimoveis.sqlite3-shm` (32.768 bytes) e `dfimoveis.sqlite3-wal` (vazio), comportamento possível ao abrir em leitura um banco configurado em WAL. Eles não foram removidos. O arquivo principal manteve tamanho, `mtime` e SHA-256 idênticos.
+Como este arquivo é atualizado pelo scraper, não foi usado `immutable=1`. `PRAGMA quick_check` retornou `ok` e `PRAGMA foreign_key_check` não retornou violações. Nenhum sidecar foi removido.
 
 ## 2. Visão geral
 
@@ -72,21 +73,21 @@ erDiagram
 
 | Tabela | Linhas | Interpretação física |
 |---|---:|---|
-| `crawl_runs` | 4 | Execuções do coletor |
-| `listings` | 156 | Identidades de anúncios e seu estado corrente |
-| `listing_history` | 156 | Estados distintos dos anúncios por hash |
-| `listing_searches` | 156 | Vínculos entre anúncio e URL de busca |
-| `photos` | 5.386 | Mídias associadas diretamente aos anúncios |
+| `crawl_runs` | 20 | Execuções do coletor |
+| `listings` | 161 | Identidades de anúncios e seu estado corrente |
+| `listing_history` | 562 | Estados distintos dos anúncios por hash |
+| `listing_searches` | 161 | Vínculos entre anúncio e URL de busca |
+| `photos` | 7.363 | Mídias associadas diretamente aos anúncios |
 | `sqlite_sequence` | 2 | Sequências internas de tabelas `AUTOINCREMENT` |
 
 No snapshot avaliado:
 
-- cada anúncio possui exatamente um registro em `listing_history`;
 - cada anúncio está ligado a exatamente uma URL de busca;
-- cada anúncio possui de 5 a 61 linhas em `photos`;
+- cada anúncio possui de 1 a 4 registros em `listing_history`;
+- cada anúncio possui de 5 a 79 linhas em `photos`;
 - não há órfãos nas três relações com `listings`;
-- os 156 hashes de `listing_history` coincidem com o hash corrente em `listings`;
-- `captured_at` coincide com `first_seen_at` nos 156 anúncios.
+- o hash corrente de cada anúncio possui registro correspondente no histórico;
+- grande parte dos snapshots adicionais reflete instabilidade de campos contaminados, sobretudo `creci`, e não mudança imobiliária real.
 
 ## 3. Dicionário de tabelas
 
@@ -99,10 +100,10 @@ Representa execuções técnicas do coletor. Não registra fonte, versão do scr
 | `id` | INTEGER | Não | PK, `AUTOINCREMENT` | Identificador da execução; a PK inteira atribui um valor quando omitido |
 | `started_at` | TEXT | Não | — | Início em ISO 8601, observado em UTC |
 | `finished_at` | TEXT | Sim | — | Término em ISO 8601 |
-| `status` | TEXT | Não | — | Estado textual da execução; somente `ok` na amostra |
+| `status` | TEXT | Não | — | Estado textual da execução; `ok` e `failed` foram observados |
 | `stats_json` | TEXT | Não | `'{}'` | Contadores técnicos em JSON |
 
-As quatro estruturas JSON são válidas. As chaves presentes são `search_pages`, `listing_urls`, `details_ok`, `details_failed`, `changed`, `photos_ok`, `photos_failed` e `inactive`, todas inteiras.
+As estruturas JSON observadas são válidas. Além das chaves originais, execuções recentes também registram `photos_skipped`.
 
 ### 3.2 `listings`
 
@@ -219,20 +220,64 @@ As FKs de `listing_history`, `listing_searches` e `photos` apontam para `listing
 
 1. `listing_id` identifica um **anúncio no portal**, não um imóvel físico.
 2. Uma linha de `listing_history` é um **estado de conteúdo distinto**, não prova de que o anúncio foi observado somente uma vez. Observações idênticas são condensadas em `last_seen_at`.
-3. O banco ainda não contém histórico suficiente para preços ou permanência: há um snapshot por anúncio e todos os anúncios têm `first_seen_at = last_seen_at`.
+3. O banco ainda não contém histórico suficiente para liquidez: há quatro dias efetivos de observação e a maioria das transições é ruído de campos contaminados.
 4. Anúncios diferentes com preço, área ou fotos semelhantes permanecem anúncios distintos. Não há chave de endereço/unidade nem tabela de candidatos físicos.
 5. `area_m2` não deve ser usada para preço por m² até que o conceito de área seja validado por tipologia e fonte.
 6. `bedrooms` é a quantidade anunciada. Ela não comprova a planta original de três quartos exigida para Jardins Mangueiral.
-7. Datas com sufixo `+00:00` são tratadas como UTC. A cobertura observada é de um único dia.
+7. Datas com sufixo `+00:00` são tratadas como UTC. A cobertura observada vai de 13 a 21/07/2026.
 8. Os campos textuais contaminados devem ser reextraídos do HTML bruto em uma camada derivada; os valores atuais não devem ser silenciosamente normalizados como se fossem corretos.
 
 ## 7. Problemas conhecidos do snapshot
 
-- 146 de 156 endereços têm mais de 300 caracteres; 154 de 156 bairros têm mais de 100 caracteres. Os dois bairros curtos também não formam valores confiáveis.
+- 150 de 161 endereços têm mais de 300 caracteres; 159 de 161 bairros têm mais de 100 caracteres.
 - `city`, `state`, `latitude`, `longitude`, `published_at` e `advertiser_name` estão integralmente ausentes.
-- 98 códigos de anunciante e 153 valores de CRECI são longos demais para o significado esperado, indicando extração contaminada.
+- 99 códigos de anunciante e 157 valores de CRECI são longos demais para o significado esperado, indicando extração contaminada.
 - Há um preço de R$ 570.000.000 e uma área de 0,11 m², ambos candidatos fortes a erro de extração/escala.
-- O JSON-LD reservado em `extra_json` é um array vazio em todos os anúncios e não oferece uma fonte estruturada alternativa no snapshot.
-- Três downloads de foto falharam e deixaram linhas sem hash, MIME, tamanho e caminho local.
-- Hashes de foto idênticos aparecem em muitos anúncios, inclusive um hash presente nos 156; isso demonstra a presença de ativos genéricos e impede usar igualdade de hash como prova isolada de imóvel duplicado.
+- O JSON-LD reservado em `extra_json` é um array vazio em todos os 161 anúncios e não oferece uma fonte estruturada alternativa no snapshot.
+- As 7.363 linhas de foto têm hash e caminho local preenchidos; isso não garante que toda imagem pertença ao imóvel.
+- Hashes de foto idênticos aparecem em muitos anúncios; isso demonstra a presença de ativos genéricos e impede usar igualdade de hash como prova isolada de imóvel duplicado.
+- Das 401 transições históricas, 398 alteram `creci`; somente três anúncios apresentam mudança real de preço. O histórico precisa de normalização antes de análises temporais.
 - Não há como ligar formalmente anúncio/snapshot a `crawl_runs`, nem distinguir por chave a fonte se uma segunda fonte for incorporada.
+
+---
+
+## 12. Schema v2 — 22/07/2026
+
+A migração foi autorizada explicitamente, executada após backup consistente e não removeu linhas ou colunas antigas.
+
+Contagens preservadas na migração:
+
+| Tabela legada | Linhas |
+|---|---:|
+| `listings` | 162 |
+| `listing_searches` | 162 |
+| `listing_history` | 637 |
+| `photos` | 7.457 |
+| `crawl_runs` | 21 |
+
+Novas colunas:
+
+- `listings`: `address_normalized`, `neighborhood_normalized`, `creci_normalized`, `raw_content_hash`, `stable_content_hash`;
+- `photos`: `discovery_source`, `is_primary_gallery`, `review_status`;
+- `crawl_runs`: `searches_json`, `config_json`, `scope_complete`.
+
+Novas tabelas:
+
+- `availability_observations`: evidência datada e sua fonte, sem converter selo visual em prova registral;
+- `data_quality_issues`: quarentenas reversíveis, com severidade, evidência e estado;
+- `listing_change_events`: eventos materiais produzidos pelo hash estável nas futuras coletas.
+
+Novas visões:
+
+- `v_primary_photos`;
+- `v_open_data_quality_issues`;
+- `v_listing_current_availability`.
+
+Auditoria inicial:
+
+- 3.521 fotos pertencem à galeria do próprio anúncio;
+- 3.286 registros legados apontam para `/fotos/<outro_listing_id>/` e vieram de recomendações do portal;
+- 650 registros restantes são ativos visuais do site ou URLs sem proprietário de anúncio;
+- os 3.936 registros não primários foram preservados e marcados, não apagados;
+- 15 anúncios foram normalizados para o CRECI `26903`;
+- `PRAGMA quick_check` retornou `ok` após a migração.

docs/ANALYSIS_RULES.md

@@ -1,490 +1,283 @@
 # Regras de análise
 
-## 1. Objetivo metodológico
+## 1. Unidade de análise
 
-Produzir análises reproduzíveis e úteis para decisão de compra, sem transformar dados de anúncios em uma falsa precisão de mercado.
+Definir explicitamente:
 
-Toda conclusão deve distinguir:
-
-- o que os dados mostram;
-- o que foi inferido;
-- o que permanece desconhecido;
-- o que depende de visita, documentação ou negociação.
-
----
-
-## 2. Unidade de análise
-
-Definir antes de calcular:
-
-- anúncio único;
-- snapshot de anúncio;
+- anúncio;
+- observação;
 - imóvel físico provável;
-- imóvel físico confirmado;
 - região;
-- tipologia;
-- período.
-
-Não misturar unidades.
-
-Exemplo de erro:
-
-> Contar cada snapshot mensal como um imóvel diferente.
-
-Exemplo correto:
+- período;
+- snapshot.
 
-> Para estoque histórico, usar um anúncio ativo por data; para oferta única, deduplicar anúncios e imóveis prováveis.
+Não contar cada observação como imóvel novo.
 
 ---
 
-## 3. Cobertura e consistência temporal
-
-Antes de comparar meses:
+## 2. Cobertura
 
-- verificar dias coletados;
-- verificar fontes ativas;
-- verificar falhas;
-- verificar mudanças do scraper;
-- verificar novos filtros;
-- verificar alterações no site;
-- verificar interrupções;
-- verificar mudanças de campos.
+Antes de comparar períodos:
 
-Uma queda no número de anúncios pode ser falha de coleta.
+- conferir dias coletados;
+- falhas e 403;
+- fontes e pesquisas ativas;
+- mudanças do scraper;
+- cobertura de fotos;
+- inatividade artificial.
 
-Relatórios temporais devem exibir cobertura.
+O snapshot de 13–21/07/2026 não permite inferir liquidez.
 
 ---
 
-## 4. Limpeza
+## 3. Limpeza
 
-### 4.1 Preços inválidos
+### Preço
 
-Identificar:
+Colocar em quarentena:
 
 - zero;
-- preço mensal;
-- preço de aluguel em anúncio de venda;
-- valor parcial;
+- preço de aluguel em venda;
 - erro de escala;
-- preço simbólico;
-- preço por fração;
-- moeda incorreta;
-- preço inconsistente com descrição.
+- valor simbólico;
+- valor incompatível com descrição;
+- casos como R$ 570 milhões quando o contexto sugere erro.
 
-Não remover silenciosamente. Registrar regra e contagem.
+### Área
 
-### 4.2 Áreas inválidas
+Verificar:
 
-Identificar:
+- conceito da área;
+- casa ampliada;
+- terreno versus área construída;
+- erro de decimal;
+- divergência entre campos e descrição.
 
-- zero;
-- área total usada como privativa;
-- área do terreno;
-- área multiplicada;
-- vírgula decimal interpretada incorretamente;
-- área do condomínio;
-- área incompatível com a tipologia.
-
-### 4.3 Quartos e tipologia
+### Planta
 
-Verificar divergências entre:
+Cruzar:
 
 - título;
 - campos estruturados;
 - descrição;
-- planta;
-- fotografias;
-- tipologia original.
-
-Para Jardins Mangueiral, não aceitar tipologia anunciada como prova da planta original.
+- fotos;
+- planta padrão;
+- endereço e implantação.
 
 ---
 
-## 5. Preço por metro quadrado
-
-Calcular somente quando:
-
-- o preço é válido;
-- a área é válida;
-- a área representa conceito comparável;
-- o imóvel pertence a uma tipologia comparável.
-
-Registrar a área usada.
+## 4. Preço por metro quadrado
 
-Não comparar diretamente:
+Não usar como métrica principal no estado atual do banco.
 
-- área privativa com área total;
-- casa com apartamento;
-- imóvel reformado com imóvel para reforma sem controle;
-- dois quartos com três quartos apenas pela média regional;
-- cobertura com unidade padrão;
-- casa ampliada com planta original sem ajustar a área.
+Somente calcular quando:
 
-Estatísticas mínimas:
+- preço é válido;
+- área é validada e comparável;
+- tipologia é homogênea;
+- ampliação é tratada corretamente.
 
-- número de observações;
-- mediana;
-- percentil 25;
-- percentil 75;
-- mínimo e máximo após validação;
-- proporção excluída.
+Os rankings de 21/07/2026 não usaram preço por m² porque os campos de área não eram uniformes.
 
 ---
 
-## 6. Outliers
+## 5. Fotografias
 
-Não excluir outliers apenas porque são extremos.
+A avaliação deve incluir:
 
-Investigar se representam:
-
-- erro;
-- imóvel premium;
-- reforma;
-- venda urgente;
-- leilão;
-- área incorreta;
-- anúncio duplicado;
-- preço desatualizado;
-- unidade atípica.
+- primeira foto;
+- galeria completa;
+- coerência de planta;
+- condição aparente;
+- iluminação e ventilação;
+- qualidade da reforma;
+- ampliação e cobertura;
+- duplicatas visuais;
+- selo de vendido.
 
-Apresentar resultados com e sem outliers quando a conclusão mudar.
+Registrar limitações quando a galeria for curta ou não mostrar toda a planta.
 
-Métodos permitidos:
+---
 
-- IQR;
-- MAD;
-- limites específicos por tipologia;
-- inspeção manual;
-- modelos robustos.
+## 6. Duplicatas
 
-Não usar corte automático sem explicar.
+- identificar grupos de republicação;
+- contar como um imóvel provável no ranking;
+- preservar todos os anúncios no histórico;
+- definir anúncio de referência;
+- registrar divergências de endereço, área e preço;
+- testar sensibilidade quando a deduplicação for incerta.
 
 ---
 
-## 7. Duplicidades
+## 7. Ranking de imóveis
+
+O ranking serve para ordenar investigação.
 
-Relatar:
+Critérios comuns:
 
-- duplicatas dentro da mesma fonte;
-- duplicatas entre fontes;
-- snapshots repetidos;
-- imóveis anunciados por vários corretores;
-- anúncios republicados com novo identificador.
+- quartos utilizáveis;
+- planta;
+- funcionalidade;
+- condição aparente;
+- iluminação e ventilação;
+- localização;
+- acessibilidade;
+- elevador;
+- garagem;
+- custo;
+- regularidade;
+- qualidade da evidência.
 
-Para preço de oferta atual, escolher uma regra explícita, por exemplo:
+### Mangueiral
 
-- menor preço vigente por imóvel provável;
-- anúncio mais recente;
-- anúncio primário;
-- mediana entre anúncios do mesmo imóvel.
+Adicionar:
 
-Testar sensibilidade da conclusão à regra.
+- planta original de três quartos;
+- QC;
+- conversão do quintal;
+- calor e ventilação;
+- cobertura, drenagem e impermeabilização;
+- regularidade da ampliação;
+- ruído de vizinhos e áreas comuns.
+
+Aplicar também as preferências confirmadas:
+
+- favorecer cozinha funcional e gourmet conectado ao uso cotidiano;
+- favorecer conservação e mudança com poucas intervenções;
+- tratar piscina, jacuzzi e banheira como incompatibilidades funcionais, não amenidades positivas;
+- penalizar cubas de vidro, marcenaria degradada, gourmet isolado e área externa sem uso coerente;
+- testar calor e ventilação em fechamentos envidraçados;
+- distinguir nota dada diretamente pelo usuário de aderência inferida pelo analista;
+- quando novo feedback alterar o funil de entrada, reprocessar o universo completo em vez de apenas reordenar a shortlist existente.
 
----
+### Cruzeiro
 
-## 8. Histórico de anúncios
+Adicionar:
 
-Para cada anúncio ou imóvel provável, tentar identificar:
+- ranking interno da quadra;
+- andar;
+- elevador;
+- garagem;
+- posição do bloco;
+- sistemas do prédio;
+- reforma real versus estética.
 
-- primeira aparição;
-- última aparição;
-- tempo observado;
-- mudanças de preço;
-- períodos de ausência;
-- republicação;
-- alteração de corretor;
-- alteração de descrição;
-- alteração de área ou quartos.
+Não criar pesos secretos. Se houver pontuação, documentar pesos e sensibilidade.
 
-Não concluir “vendido” apenas porque desapareceu.
+---
 
-Estados possíveis:
+## 8. Outliers
 
-- ativo;
-- ausente na coleta;
-- removido;
-- republicado;
-- provável venda;
-- status desconhecido.
+Investigar antes de excluir:
 
-“Provável venda” exige sinais adicionais.
+- erro;
+- imóvel premium;
+- reforma;
+- venda urgente;
+- leilão;
+- área incorreta;
+- duplicata;
+- preço desatualizado.
+
+Apresentar resultados com e sem outliers quando a conclusão mudar.
 
 ---
 
 ## 9. Comparáveis
 
-Um conjunto de comparáveis deve controlar, quando possível:
+Controlar, quando possível:
 
-- região;
-- quadra, bloco ou QC;
-- tipo de imóvel;
+- região e micro-localização;
+- tipo;
 - planta original;
 - quartos;
-- área;
+- área validada;
 - garagem;
 - elevador;
 - andar;
-- posição;
-- reforma;
-- conservação;
+- estado;
+- ampliação;
 - data;
 - condomínio;
-- situação de ocupação.
-
-Quando não for possível controlar, declarar a limitação.
+- ocupação.
 
-Nunca usar uma média ampla do bairro como avaliação definitiva de uma unidade específica.
+Média ampla do bairro não define preço justo de unidade específica.
 
 ---
 
-## 10. Tendências
+## 10. Tendência e liquidez
 
-Para avaliar tendência de preço:
+Para tendência:
 
-- usar imóveis comparáveis;
-- controlar mudanças no mix;
-- ponderar cobertura;
-- evitar média simples;
-- usar mediana e regressões robustas quando necessário;
-- separar preço de entrada, preço atual e último preço;
-- mostrar intervalo de confiança ou dispersão;
-- evitar extrapolação longa.
+- aumentar a janela histórica;
+- controlar mudança de mix;
+- usar mediana e métodos robustos;
+- separar entrada, preço atual e último preço;
+- mostrar dispersão.
 
-Uma alta no preço mediano pode ocorrer porque imóveis menores desapareceram da amostra.
-
----
+Para liquidez:
 
-## 11. Estoque e liquidez
-
-Métricas úteis:
-
-- anúncios ativos;
-- imóveis prováveis ativos;
-- entradas;
-- saídas;
-- republicações;
+- entradas e saídas;
 - tempo observado;
+- republicações;
 - reduções de preço;
-- percentual com múltiplas reduções;
-- concentração por corretor;
-- dispersão de preços;
-- taxa de reposição do estoque.
-
-Limitações:
-
-- tempo observado não é tempo real no mercado quando a coleta começou depois;
-- retirada não confirma venda;
-- republicação pode reiniciar o relógio artificialmente.
-
----
-
-## 12. Análise financeira
-
-### 12.1 Premissas obrigatórias
-
-Toda simulação deve declarar:
-
-- preço;
-- entrada em dinheiro;
-- FGTS;
-- reserva preservada;
-- custos de aquisição;
-- reforma;
-- valor financiado;
-- taxa efetiva;
-- CET, se disponível;
-- sistema;
-- prazo;
-- seguros e tarifas;
-- condomínio;
-- IPTU;
-- manutenção;
-- reajuste do aluguel;
-- retorno líquido dos investimentos;
-- inflação;
-- valorização;
-- horizonte;
-- custos de venda;
-- estratégia de amortização.
-
-### 12.2 Liquidez
-
-Separar:
-
-- dinheiro;
-- investimentos com liquidez;
-- FGTS;
-- patrimônio imobiliário;
-- reserva mínima.
-
-Não tratar FGTS como reserva de emergência.
-
-### 12.3 Compra versus aluguel
-
-Comparar:
-
-- fluxo mensal;
-- patrimônio líquido;
-- custo de oportunidade;
-- risco;
-- liquidez;
-- flexibilidade;
-- estabilidade;
-- manutenção;
-- impostos;
-- custos de transação.
-
-Mostrar cenários:
-
-- conservador;
-- central;
-- otimista.
-
-Não decidir apenas pelo patrimônio final médio.
-
-### 12.4 Estresse
-
-Testar:
-
-- juros maiores;
-- renda menor;
-- despesas extraordinárias;
-- reforma acima do orçamento;
-- vacância ou dificuldade de revenda;
-- valorização baixa;
-- investimento com retorno menor;
-- manutenção elevada;
-- redução da capacidade de poupança.
-
----
+- anúncios ativos;
+- imóveis prováveis ativos.
 
-## 13. Consórcio
-
-Para analisar um grupo:
-
-- usar histórico do próprio grupo;
-- registrar assembleias;
-- lances vencedores;
-- lance livre;
-- lance fixo;
-- lance embutido;
-- número de contemplações;
-- saldo;
-- reajuste da carta;
-- taxa de administração;
-- fundo de reserva;
-- seguros;
-- regras de uso;
-- prazo;
-- valor total pago.
-
-Não inferir probabilidade de contemplação usando apenas média histórica.
-
-Analisar:
-
-- distribuição;
-- percentis;
-- sazonalidade;
-- número de concorrentes;
-- mudanças de regra;
-- eventos de renda;
-- concentração de lances;
-- sensibilidade ao valor ofertado.
-
-Relatos de gerente são hipóteses a testar.
+Retirada não confirma venda.
 
 ---
 
-## 14. Relatórios por região
-
-### Cruzeiro
+## 11. Integração financeira
 
-Separar por:
+Não recomendar imóvel apenas pelo ranking físico.
 
-- Cruzeiro Novo e Velho;
-- quadra;
-- bloco;
-- tipologia;
-- área;
-- elevador;
-- garagem;
-- andar;
-- conservação;
-- reforma.
+Calcular:
 
-### Jardins Mangueiral
+- preço provável negociado;
+- custos de compra;
+- reforma e regularização;
+- entrada e FGTS;
+- reserva remanescente;
+- financiamento e CET;
+- prestação inicial;
+- custo mensal total;
+- cenário de amortização;
+- comparação com aluguel.
 
-Separar por:
-
-- QC;
-- planta original de três quartos;
-- área construída;
-- ampliação;
-- qualidade da área fechada;
-- condomínio;
-- posição;
-- ruído;
-- proximidade de serviços;
-- padrão de reforma.
-
-Excluir casas originalmente de dois quartos.
+A classificação final pode ser reduzida se o imóvel exigir consumir a reserva.
 
 ---
 
-## 15. Relatório padrão
-
-### Resumo executivo
-
-- conclusão principal;
-- confiança;
-- implicação prática;
-- maior risco.
-
-### Dados
-
-- fontes;
-- período;
-- cobertura;
-- tamanho da amostra;
-- exclusões;
-- deduplicação.
-
-### Resultados
-
-- tabelas;
-- distribuições;
-- comparáveis;
-- tendências;
-- sensibilidade.
-
-### Interpretação
-
-- o que é sustentado;
-- o que é apenas sugestivo;
-- o que requer visita;
-- o que requer confirmação financeira ou documental.
-
-### Próxima ação
-
-Classificar como:
-
-- ignorar;
-- monitorar;
-- aprofundar;
-- visitar;
-- negociar;
-- candidato forte;
-- decisão insuficiente.
+## 12. Saída padrão
+
+Cada ficha deve conter:
+
+- anúncio e URL;
+- snapshot;
+- localização;
+- tipologia original provável;
+- preço e histórico;
+- áreas e confiabilidade;
+- quartos, vagas, elevador e andar;
+- possíveis duplicatas;
+- status visual;
+- pontos fortes;
+- pontos fracos;
+- custos e riscos;
+- pendências de visita e documentação;
+- posição relativa;
+- próxima ação.
 
 ---
 
-## 16. Reprodutibilidade
+## 13. Reprodutibilidade
 
-Para cada relatório, salvar:
+Estrutura recomendada:
 
 ```text
-reports/<nome>/
+reports/<analise>/
 ├── README.md
 ├── query.sql
 ├── analysis.py
@@ -493,50 +286,25 @@ reports/<nome>/
 └── figures/
 ```
 
-Registrar:
-
-- data;
-- hash do código;
-- identificação do banco;
-- filtros;
-- versão;
-- ambiente;
-- contagens.
+Registrar snapshot, hash do código, filtros, contagens e julgamento manual.
 
 ---
 
-## 17. Linguagem das conclusões
+## 14. Linguagem
 
 Preferir:
 
-- “os anúncios observados sugerem”;
-- “na amostra coletada”;
+- “na amostra observada”;
 - “após deduplicação”;
-- “não há evidência suficiente”;
-- “a conclusão é sensível a”;
-- “o dado não permite afirmar”.
+- “as fotos sugerem”;
+- “exige confirmação”;
+- “não há série suficiente”;
+- “a conclusão é sensível a”.
 
 Evitar:
 
-- “o mercado vale”;
 - “foi vendido” sem prova;
-- “esta é a melhor quadra” sem critério;
-- “o preço justo é” sem intervalo e comparáveis;
-- “vai valorizar” como certeza;
-- “o lance será contemplado” como previsão.
-
----
-
-## 18. Critério final
-
-Uma análise é boa quando ajuda a evitar:
-
-- comprar cedo demais;
-- pagar por uma reforma disfarçada;
-- confundir anúncio com transação;
-- superestimar valorização;
-- subestimar custos;
-- comprometer liquidez;
-- aceitar uma planta inadequada;
-- tomar decisão por ansiedade;
-- descartar um bom imóvel por uma métrica superficial.
+- “preço justo” sem intervalo;
+- “vai valorizar”;
+- “melhor quadra” sem critério;
+- “contemplação provável” sem dados do grupo.

docs/CONTEXT_CHANGELOG.md

@@ -0,0 +1,90 @@
+# Histórico de mudanças do contexto
+
+## 22/07/2026 — versão 9
+
+- relatório Top 15 do Mangueiral refeito isoladamente sobre a execução 22 e o schema v2;
+- snapshot consolidado em 95 anúncios do Mangueiral, 78 ativos e 17 inativos; banco com 162 anúncios, 638 observações e 7.457 registros de foto;
+- análise fotográfica passou a admitir somente os 3.521 registros da galeria primária;
+- teto eliminatório de R$ 750 mil aplicado ao ranking, removendo `1352633` (R$ 755 mil);
+- `1401074`, QC 13 e R$ 720 mil, entrou em 8º após revisão da primeira foto, descrição e galeria completa; aderência permanece inferida e pendente de avaliação do usuário;
+- `1290512` registrado como inativo sem inferência de venda;
+- `348115` atualizado de R$ 530 mil para R$ 550 mil conforme evento material registrado na execução 22.
+
+## 22/07/2026 — versão 8
+
+- confirmado pelo usuário o preço máximo tolerado de **R$ 750.000** para o imóvel;
+- registrado que esse valor é teto, não meta de gasto, e não inclui custos de compra, mudança, reforma ou regularização;
+- preservada a exigência de ao menos R$ 50.000 de reserva líquida após todos os desembolsos.
+
+## 22/07/2026 — versão 7
+
+- primeira execução após a migração validada: 78 detalhes, zero falhas e apenas uma mudança material (`348115`, de R$ 530 mil para R$ 550 mil);
+- captura restrita às galerias primárias reutilizou 1.854 fotos e não adicionou recomendações do portal;
+- corrigido o contador `inactive` para contar apenas novas inativações, não repetir todo o estoque já inativo;
+- execução 21 concluída somente para o Mangueiral: 95 acumulados, 78 ativos e 17 inativos;
+- novo anúncio `1401074`; `1290512` inativado sem inferência de venda; `1346118` alterado de R$ 530 mil para R$ 550 mil;
+- criado backup consistente anterior à migração v2;
+- schema migrado de forma aditiva, preservando integralmente anúncios, histórico, fotos e execuções;
+- adicionadas normalização de CRECI/localização, hash estável, escopo de execução, disponibilidade, eventos materiais e quarentenas;
+- identificados 3.936 registros legados fora da galeria principal; 3.286 apontam para fotos de outros IDs e o restante para ativos do portal;
+- relatórios analíticos passaram a usar somente `is_primary_gallery=1`.
+
+## 21/07/2026 — versão 6
+
+Revisão integral após a execução 20 do scraper.
+
+Mudanças:
+
+- snapshot atualizado para 161 anúncios, 562 observações e 7.363 fotos;
+- Mangueiral consolidado em 94 anúncios acumulados, 78 ativos e 16 inativos;
+- Cruzeiro consolidado em 67 anúncios acumulados, 63 ativos e 4 inativos;
+- documentado que 398 de 401 transições históricas alteram `creci` contaminado e só três anúncios tiveram mudança real de preço;
+- revalidadas dez quarentenas por selo visual de vendido, uma no Cruzeiro e nove no Mangueiral;
+- `1356197` removido do Top 15 por novo selo visual e substituído por `1290502`;
+- triagem de similaridade fotográfica reexecutada com Pillow 12.3.0, sem alteração dos rankings;
+- recebida avaliação direta de 1 a 5 dos 15 finalistas do Mangueiral; após reprocessar todo o universo ativo, `1279892`, `1319996` e `1377683` passam a formar o Top 3, sendo a aderência do terceiro ainda inferida;
+- confirmada preferência por cozinha funcional e integrada ao gourmet, conservação e baixa necessidade de intervenção;
+- piscina, jacuzzi e banheira confirmadas como incompatibilidades; cubas de vidro, marcenaria ruim, gourmet isolado e fechamento envidraçado quente como fortes negativos;
+- análise do Mangueiral refeita sobre os 78 anúncios ativos, evitando limitar o feedback aos 15 antigos;
+- `1377683`, `1371718` e `1140317` incluídos no Top 5 por aderência inferida, explicitamente pendente de avaliação do usuário;
+- auditadas as primeiras fotos dos 78 anúncios ativos; `1301400` foi incluído na quarentena visual e `1369473` foi separado por ser solicitação de compra, não oferta;
+- incluídos `1381514` e `1400223` no Top 15 condicionado do Cruzeiro;
+- removido `1375199` por inatividade, sem inferir venda;
+- relatórios, parâmetros, resultados, shortlist, estado atual, esquema e manual operacional sincronizados com 21/07.
+
+## 20/07/2026 — versão 5
+
+Revisão dos demais chats do projeto e dos relatórios atuais.
+
+Mudanças:
+
+- consolidada a prioridade atual do Jardins Mangueiral;
+- Cruzeiro definido como alternativa secundária e oportunística;
+- preservado o ranking interno Ouro/Prata/Bronze do Cruzeiro;
+- incluídas QCs preferenciais do Mangueiral;
+- incorporado o filtro de planta original de três quartos;
+- incorporada a regra de avaliar funcionalidade, não apenas perda do quintal;
+- incorporada avaliação explícita de ruído de vizinhança;
+- criado documento financeiro com saldos, renda, aluguel, faixa-alvo e reserva;
+- Pró-Cotista e MCMV Faixa 4 marcados como excluídos;
+- incorporado o cenário de consórcio BB e a decisão de não contratá-lo;
+- criado manual do scraper com caminho real, Playwright e Cloudflare;
+- incorporados os snapshots Top 15 de 20/07/2026;
+- corrigidas contradições remanescentes no `AGENTS.md` e no contexto do projeto.
+
+## 13/07/2026 — mudança de prioridade
+
+A consolidação inicial tratava Cruzeiro e Jardins Mangueiral como igualmente prioritários.
+
+Correção:
+
+1. Jardins Mangueiral passou a ser o foco principal.
+2. Cruzeiro passou a ser secundário e oportunístico.
+3. O ranking interno do Cruzeiro permaneceu válido para imóveis concretos.
+
+## 11/07/2026 — filtro do Mangueiral
+
+- casas originalmente de dois quartos excluídas;
+- somente plantas originais de três quartos;
+- quintal fechado deixou de ser penalidade automática;
+- conversão deve ser julgada por funcionalidade, luz, ventilação e redundância.

docs/CURRENT_SHORTLIST.md

@@ -0,0 +1,53 @@
+# Shortlist atual — snapshot de 22/07/2026
+
+Este documento resume os relatórios completos em `reports/mangueiral_top15/`, `reports/cruzeiro_top15/` e `reports/cruzeiro_vs_mangueiral/`.
+
+## 1. Jardins Mangueiral — prioridade principal
+
+| # | Anúncio | QC | Preço | Razão principal | Pendência principal |
+|---:|---:|---:|---:|---|---|
+| 1 | 1279892 | 10 | R$ 595 mil | nota 4/5; cozinha e gourmet funcionais, poucas alterações | planta, áreas e regularização |
+| 2 | 1319996 | 14 | R$ 649 mil | nota 4/5; cozinha, gourmet, quintal e conservação | reversão do closet, cobertura e sistema solar |
+| 3 | 1377683 | 11 | R$ 585 mil | aderência inferida; cozinha funcional e gourmet aberto | usuário avaliar, planta, cobertura e drenagem |
+| 4 | 1371718 | 14 | R$ 650 mil | aderência inferida; cozinha, conservação e gourmet aberto | usuário avaliar, sistemas e insolação |
+| 5 | 1140317 | 5 | R$ 599 mil | aderência inferida; cozinha equipada e gourmet conectado | usuário avaliar, cobertura e uma vaga |
+
+Observações:
+
+- o imóvel `1346017`, antes em terceiro, saiu por selo visual de vendido;
+- `1356197`, antes em nono, também passou a exibir “VENDIDO” e foi substituído por `1290502`, QC 11;
+- outras unidades ficaram em quarentena por indicação visual de venda;
+- casas fora das QCs preferenciais podem entrar quando qualidade e preço compensam;
+- áreas anunciadas não foram usadas para preço por m².
+- a ordem foi recalibrada com as notas e comentários diretos do usuário em 21/07;
+- o funil foi então refeito sobre os 78 ativos; `1377683`, `1371718` e `1140317` são achados novos, ainda sem nota pessoal;
+- piscina, jacuzzi e banheira são incompatibilidades confirmadas; cubas de vidro e necessidade de reforma antes da mudança são fortes negativos.
+- o teto de R$ 750 mil excluiu `1352633`, anunciado por R$ 755 mil;
+- `1401074`, QC 13 e R$ 720 mil, entrou em 8º por aderência inferida; ainda depende de avaliação pessoal e diligência documental;
+- `1290512` ficou inativo em 22/07; a ausência não foi tratada como venda.
+
+## 2. Cruzeiro Novo — alternativa secundária
+
+| # | Anúncio | Local | Preço | Razão principal | Pendência principal |
+|---:|---:|---|---:|---|---|
+| 1 | 1345146 | SHCES 1207 A | R$ 670 mil | reforma coerente, suíte e elevador anunciado | vaga, matrícula e sistemas |
+| 2 | 1357415 | SHCES 1109 | R$ 630 mil | reforma, suíte, nascente e vazado | confirmar elevador |
+| 3 | 1357633 | SHCES 309 | R$ 600 mil | reforma uniforme e sistemas renovados declarados | elevador, garagem e obra |
+| 4 | 1376958 | SHCES 911 B | R$ 599 mil | reformado, nascente, vazado e suíte | sem elevador e garagem incerta |
+| 5 | 1345903 | SHCES 1303 | R$ 565 mil | primeiro andar e preço competitivo | sem garagem, ruído e segurança |
+
+Observações:
+
+- `1263868` foi retirado por “VENDIDO” na primeira foto;
+- `1381514` e `1400223` entraram no Top 15 condicionado; nenhum supera o Top 5 atual;
+- `1375199` ficou inativo em 21/07 e saiu do ranking; ausência não prova venda;
+- a janela de coleta é insuficiente para liquidez;
+- a posição no ranking de imóvel concreto pode superar a faixa geral da quadra;
+- andar, elevador, vaga, matrícula, instalações e ruído exigem confirmação.
+
+## 3. Uso correto
+
+- começar visitas pelo Mangueiral;
+- usar o Cruzeiro quando surgir oportunidade concreta excepcional;
+- reprocessar o ranking quando o snapshot mudar;
+- não carregar posições de 21/07/2026 como verdade permanente.

docs/CURRENT_STATE.md

@@ -0,0 +1,145 @@
+# Estado atual do projeto
+
+**Data de referência:** 22/07/2026
+
+Este é o resumo vigente. Ele prevalece sobre fases anteriores da conversa.
+
+## 1. Decisão imobiliária
+
+### Prioridade regional
+
+1. **Jardins Mangueiral — foco principal.**
+2. **Cruzeiro — alternativa secundária e oportunística.**
+
+O entendimento mudou após a comparação de imóveis concretos e uma visita ao Cruzeiro. O estoque do Mangueiral passou a oferecer, com maior frequência, casas mais novas, funcionais e compatíveis com moradia de longo prazo. No Cruzeiro, apareceram mais concessões em reforma, garagem, elevador, conservação e planta.
+
+Isso não exclui o Cruzeiro. Um apartamento excepcional pode superar uma casa mediana do Mangueiral.
+
+### Filosofia
+
+- Esperar pelo imóvel certo é preferível a comprar com grandes concessões.
+- A decisão deve equilibrar finanças, segurança patrimonial, funcionalidade e bem-estar.
+- Possuir uma casa física no longo prazo tem valor psicológico, mas não justifica comprometer liquidez ou aceitar um imóvel inadequado.
+
+---
+
+## 2. Filtros vigentes
+
+### Jardins Mangueiral
+
+- somente planta original de três quartos;
+- QCs 8 e 9 preferenciais;
+- QCs 6 e 7 alternativas fortes;
+- QCs 10 e 11 também consideradas boas;
+- posição exata pode superar a classificação da QC;
+- quintal fechado é aceitável quando convertido em espaço útil;
+- evitar duplicação de cozinha, perda de ventilação, calor e circulação ruim;
+- avaliar ruído de paredes compartilhadas, pets, música, áreas comuns e rua.
+
+### Cruzeiro
+
+Ranking interno de localização:
+
+- **Ouro:** SHCES 1501, 1503, 1505, 1203, 1205 e 1207.
+- **Prata:** SHCES 1103, 1105, 1107, 1109, 1111, 1303, 1305, 1307 e 1309.
+- **Bronze:** conjunto SHCES 1400.
+- **Caso a caso:** 1211 e 1507.
+
+Esse ranking é heurístico e não substitui a avaliação da unidade.
+
+---
+
+## 3. Referência financeira vigente
+
+Últimos valores informados:
+
+- renda bruta: aproximadamente R$ 18.500 por mês;
+- recursos líquidos: R$ 222.000;
+- FGTS: R$ 130.000;
+- reserva líquida mínima pós-compra: R$ 50.000;
+- capacidade de poupança: R$ 15.000 a cada seis meses;
+- aluguel usado nas comparações recentes: R$ 3.200 por mês, sem condomínio e IPTU;
+- faixa de imóveis-alvo: aproximadamente R$ 650.000 a R$ 750.000;
+- preço máximo tolerado para o imóvel: **R$ 750.000**.
+
+Esses números devem ser datados e confirmados antes de decisão ou simulação nova.
+
+O teto de R$ 750.000 é um limite pessoal confirmado, não uma meta de gasto nem uma autorização para comprometer a reserva. Custos de compra, mudança, reforma e regularização devem ser considerados separadamente e ainda precisam preservar a reserva mínima.
+
+### Exclusões
+
+- Pró-Cotista: fora do conjunto de opções, pelas regras consideradas de renda bruta máxima de R$ 12.000 e imóvel usado até R$ 500.000.
+- MCMV Faixa 4: não usar nas simulações.
+- Imóveis sem matrícula/escritura/regularidade suficiente: não presumir financiamento bancário.
+
+### Estratégia atual
+
+- financiamento tradicional é a referência principal quando houver compra;
+- consórcio pode ter custo nominal menor em alguns cenários, mas perde em previsibilidade, liquidez e risco de contemplação;
+- a proposta específica de consórcio BB não foi contratada;
+- preservar reserva e manter estratégia lenta é preferível a forçar a compra.
+
+---
+
+## 4. Banco e coleta
+
+Caminho esperado:
+
+```text
+dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3
+```
+
+Snapshot estrutural de 22/07/2026:
+
+- 162 anúncios;
+- 638 observações históricas;
+- 7.457 registros históricos de foto, dos quais 3.521 pertencem à galeria primária;
+- Cruzeiro Novo: 67 anúncios acumulados, 63 ativos, 4 inativos;
+- Jardins Mangueiral: 95 anúncios acumulados, 78 ativos, 17 inativos;
+- cobertura: 13 a 22/07/2026;
+- Cruzeiro não integra mais a lista de buscas; seus dados permanecem preservados com última coleta em 21/07.
+
+Em 22/07 foi aplicada migração aditiva do schema, após backup consistente. Valores brutos e registros históricos foram preservados. Endereço, bairro e CRECI agora possuem colunas normalizadas; fotos de recomendações do portal são mantidas, mas marcadas como fora da galeria principal; disponibilidade e problemas de qualidade possuem tabelas auditáveis.
+
+A janela é curta demais para inferir liquidez.
+
+A maioria dos snapshots adicionais é ruído de campos textuais contaminados: 398 transições alteram `creci`, enquanto somente três anúncios tiveram mudança real de preço. Não interpretar o número bruto de observações como mudanças de mercado.
+
+---
+
+## 5. Rankings vigentes
+
+Os rankings completos estão em:
+
+- `reports/mangueiral_top15/README.md`
+- `reports/cruzeiro_top15/README.md`
+- `reports/cruzeiro_vs_mangueiral/README.md`
+
+Eles são snapshots datados, não preferências permanentes.
+
+Top 3 Mangueiral em 22/07/2026:
+
+1. anúncio 1279892 — QC 10 — R$ 595 mil;
+2. anúncio 1319996 — QC 14 — R$ 649 mil;
+3. anúncio 1377683 — QC 11 — R$ 585 mil, aderência inferida e pendente de avaliação do usuário.
+
+A ordem incorpora avaliação direta do usuário sobre os 15 finalistas: prioridade para cozinha e gourmet funcionais, conservação e baixa necessidade de intervenção; piscina, jacuzzi, banheira e cubas de vidro são incompatibilidades ou fortes negativos. O teto eliminatório de R$ 750 mil retirou `1352633` (R$ 755 mil); o novo `1401074`, QC 13 e R$ 720 mil, entrou em 8º com aderência inferida e pendente de avaliação pessoal.
+
+Após o feedback, o funil foi refeito sobre os 78 anúncios ativos. `1377683`, `1371718` e `1140317` entraram no Top 5 por aderência inferida nas fotos e descrições, mas ainda não possuem nota pessoal e não devem ser tratados como preferência confirmada.
+
+Top 3 Cruzeiro em 21/07/2026:
+
+1. anúncio 1345146 — SHCES 1207 A — R$ 670 mil;
+2. anúncio 1357415 — SHCES 1109 — R$ 630 mil;
+3. anúncio 1357633 — SHCES 309 — R$ 600 mil.
+
+---
+
+## 6. Pendências principais
+
+- visitar o Mangueiral e validar QCs, trânsito, comércio, ruído e sensação de segurança;
+- atualizar saldos e taxas antes de simulações finais;
+- definir limite confortável de prestação, não apenas capacidade bancária;
+- confirmar documentação, planta original e regularidade das ampliações;
+- aumentar a série histórica antes de conclusões de liquidez e tendência;
+- corrigir a instabilidade de `creci`/campos contaminados antes de usar o histórico bruto como mudança real.

docs/DATA_MODEL.md

@@ -1,481 +1,254 @@
-# Modelo de dados — referência conceitual
+# Modelo de dados conceitual
 
 ## 1. Aviso
 
-Este documento descreve o modelo lógico desejável para análise.
+Este documento descreve a interpretação desejada. O esquema real deve ser registrado separadamente em `docs/ACTUAL_SCHEMA.md`.
 
-Ele **não afirma** que o banco SQLite atual possui essas tabelas ou colunas. O esquema real deve ser inspecionado antes de qualquer consulta.
-
-Não migre o banco original para este modelo sem autorização.
+Não migrar o banco original apenas para fazê-lo coincidir com este modelo.
 
 ---
 
-## 2. Entidades fundamentais
-
-O projeto deve distinguir cinco conceitos:
+## 2. Entidades essenciais
 
-1. **fonte**: site, portal, corretor ou canal;
-2. **anúncio**: publicação identificável em uma fonte;
-3. **observação**: estado do anúncio em uma data de coleta;
-4. **imóvel físico**: unidade residencial que pode aparecer em vários anúncios;
-5. **execução de coleta**: processo técnico que obteve os dados.
+### `scrape_run`
 
-Essa separação é essencial para séries históricas e deduplicação.
-
----
-
-## 3. Fonte
-
-Entidade conceitual: `source`
+Representa uma execução de coleta.
 
 Campos desejáveis:
 
-- `source_id`
-- `name`
-- `base_url`
-- `source_type`
-- `active`
-- `notes`
-- `created_at`
-
-Não usar domínio ou nome de corretor como identificador único sem normalização.
-
----
-
-## 4. Execução de coleta
-
-Entidade conceitual: `scrape_run`
-
-Campos desejáveis:
-
-- `run_id`
-- `source_id`
-- `started_at`
-- `finished_at`
-- `status`
-- `pages_requested`
-- `pages_succeeded`
-- `pages_failed`
-- `items_seen`
-- `items_inserted`
-- `items_updated`
-- `http_status_summary`
-- `scraper_version`
-- `configuration_hash`
-- `error_summary`
-
-Serve para identificar:
-
-- períodos sem coleta;
-- mudanças de cobertura;
-- falhas;
-- alterações de código;
-- diferenças entre ausência real e ausência causada por erro.
-
----
-
-## 5. Anúncio
-
-Entidade conceitual: `listing`
-
-Representa a identidade do anúncio, não cada coleta.
-
-Campos desejáveis:
-
-- `listing_id`
-- `source_id`
-- `source_listing_id`
-- `canonical_url`
-- `first_seen_at`
-- `last_seen_at`
-- `last_successful_seen_at`
-- `status`
-- `seller_type`
-- `seller_name_normalized`
-- `broker_registration`
-- `property_candidate_id`
-- `created_at`
-- `updated_at`
-
-Chave natural potencial:
-
-```text
-(source_id, source_listing_id)
-```
-
-A URL não deve ser a única chave, pois pode mudar.
-
----
+- `run_id`;
+- `started_at`;
+- `finished_at`;
+- `status`;
+- `scraper_version`;
+- `configuration_hash`;
+- páginas e erros;
+- contagens de anúncios e fotos;
+- resumo de status HTTP.
 
-## 6. Observação histórica
+### `listing`
 
-Entidade conceitual: `listing_snapshot`
+Identidade do anúncio na fonte.
 
-Representa o conteúdo observado em uma execução.
+- identificador interno;
+- identificador do portal;
+- URL canônica;
+- primeira e última aparição;
+- status;
+- anunciante;
+- vínculo com imóvel provável.
 
-Campos desejáveis:
+### `listing_observation`
 
-- `snapshot_id`
-- `listing_id`
-- `run_id`
-- `observed_at`
-- `title`
-- `description`
-- `price`
-- `condominium_fee`
-- `property_tax`
-- `area_private`
-- `area_useful`
-- `area_built`
-- `area_total`
-- `bedrooms`
-- `suites`
-- `bathrooms`
-- `parking_spaces`
-- `floor`
-- `elevator`
-- `furnished`
-- `property_type`
-- `address_raw`
-- `neighborhood_raw`
-- `latitude`
-- `longitude`
-- `image_count`
-- `status_raw`
-- `payload_hash`
-- `raw_payload_reference`
-
-Não sobrescrever o histórico quando um anúncio muda.
-
-Se os dados atuais usam uma única linha mutável por anúncio, documentar essa limitação.
+Estado do anúncio em uma data de coleta.
 
----
+- data;
+- título e descrição;
+- preço;
+- condomínio e IPTU;
+- áreas separadas;
+- quartos, suítes, banheiros e vagas;
+- endereço bruto;
+- status bruto;
+- hash do conteúdo;
+- referência ao HTML.
 
-## 7. Imóvel físico candidato
+Não sobrescrever histórico.
 
-Entidade conceitual: `property_candidate`
+### `photo`
 
-Representa uma hipótese de que anúncios diferentes descrevem o mesmo imóvel.
+- anúncio ou observação;
+- URL;
+- caminho local;
+- posição;
+- hash criptográfico;
+- hash perceptual;
+- dimensões;
+- status de download.
 
-Campos desejáveis:
+A posição da primeira foto deve ser preservada, pois ela é usada na auditoria visual de disponibilidade.
 
-- `property_candidate_id`
-- `canonical_region`
-- `canonical_address`
-- `canonical_unit`
-- `property_type`
-- `original_floor_plan`
-- `dedup_confidence`
-- `dedup_method`
-- `review_status`
-- `created_at`
-- `updated_at`
+### `property_candidate`
 
-Não tratar correspondência probabilística como certeza.
+Hipótese de imóvel físico comum a um ou mais anúncios.
 
-Estados sugeridos:
+- região e endereço normalizados;
+- tipologia;
+- planta original provável;
+- método de deduplicação;
+- confiança;
+- estado de revisão.
 
-- `unreviewed`
-- `probable`
-- `confirmed`
-- `rejected`
-- `ambiguous`
+Não converter correspondência probabilística em certeza.
 
 ---
 
-## 8. Endereço e localização
+## 3. Localização no DF
 
-Entidade conceitual: `location`
-
-Campos desejáveis:
-
-- `location_id`
-- `region`
-- `administrative_region`
-- `neighborhood`
-- `superquadra`
-- `quadra`
-- `block`
-- `qc`
-- `street`
-- `lot`
-- `unit`
-- `postal_code`
-- `latitude`
-- `longitude`
-- `geocode_precision`
-- `geocode_source`
-
-No Distrito Federal, o endereço deve permitir estruturas como:
+A normalização deve suportar:
 
+- região administrativa;
+- bairro;
 - SHCES;
 - quadra;
 - bloco;
-- superquadra;
 - conjunto;
-- lote;
 - QC;
+- rua;
+- lote;
+- unidade;
 - condomínio;
-- unidade.
+- latitude e longitude;
+- precisão da geocodificação.
 
-Não forçar todos os endereços a um modelo de rua e número.
+Não forçar todos os endereços ao modelo rua/número.
 
 ---
 
-## 9. Mídia
-
-Entidade conceitual: `listing_media`
-
-Campos desejáveis:
-
-- `media_id`
-- `snapshot_id`
-- `media_url`
-- `media_type`
-- `position`
-- `content_hash`
-- `perceptual_hash`
-- `width`
-- `height`
-- `download_status`
-
-Hashes perceptuais de imagens podem ajudar na deduplicação, mas não devem decidir sozinhos.
-
----
-
-## 10. Histórico de preço
-
-O histórico pode ser derivado de `listing_snapshot`.
-
-View conceitual:
-
-```sql
-SELECT
-    listing_id,
-    observed_at,
-    price,
-    price - LAG(price) OVER (
-        PARTITION BY listing_id
-        ORDER BY observed_at
-    ) AS absolute_change
-FROM listing_snapshot;
-```
-
-Regras:
+## 4. Áreas
 
-- ignorar repetições idênticas;
-- registrar aumentos e reduções;
-- não interpretar ausência como venda;
-- identificar alterações simultâneas de área ou tipologia;
-- detectar preços promocionais artificiais;
-- separar moeda e unidades.
-
----
-
-## 11. Deduplicação
-
-### 11.1 Sinais fortes
-
-- mesmo identificador na fonte;
-- mesmo endereço e unidade;
-- mesmo conjunto de imagens;
-- mesmo telefone ou corretor com descrição muito semelhante;
-- mesma planta, metragem e características;
-- coordenadas muito próximas;
-- texto quase idêntico.
-
-### 11.2 Sinais moderados
-
-- mesma quadra e bloco;
-- mesmo preço;
-- mesma área;
-- mesmos quartos e vagas;
-- datas próximas;
-- imagens parcialmente coincidentes.
-
-### 11.3 Sinais fracos
-
-- mesmo bairro;
-- título genérico;
-- preço arredondado;
-- número de quartos isolado.
-
-### 11.4 Regras
-
-- manter o anúncio original;
-- criar relacionamento de duplicidade;
-- registrar método e confiança;
-- permitir revisão manual;
-- não fundir registros de forma irreversível;
-- não usar apenas texto normalizado;
-- evitar que atualizações do mesmo anúncio sejam contadas como imóveis novos.
-
----
-
-## 12. Normalização
-
-### Preço
-
-- armazenar como número inteiro em centavos ou valor monetário consistente;
-- preservar valor bruto;
-- registrar moeda;
-- detectar preço por mês confundido com preço total;
-- detectar valores incompletos.
-
-### Área
-
-Manter campos separados:
+Manter separadas:
 
 - privativa;
 - útil;
 - construída;
 - total;
-- terreno.
+- terreno;
+- ampliada declarada.
+
+Preservar valor bruto e fonte.
+
+No Mangueiral, áreas anunciadas frequentemente misturam área original e ampliação. Não calcular preço por m² sem validação.
 
-Nunca preencher uma área com outra apenas para completar dados.
+---
 
-### Quartos
+## 5. Quartos e planta
 
 Separar:
 
-- quartos;
+- quartos anunciados;
+- quartos utilizáveis;
 - suítes;
 - dependência;
 - escritório;
-- quarto reversível;
-- tipologia original;
-- tipologia anunciada.
+- quarto adaptado;
+- planta original provável;
+- confiança da classificação.
 
-### Localização
+No Mangueiral, a planta original de três quartos é um filtro obrigatório.
 
-Preservar:
+---
 
-- texto bruto;
-- versão normalizada;
-- componentes extraídos;
-- confiança da extração.
+## 6. Status e disponibilidade
 
-### Datas
+Campos derivados desejáveis:
 
-Usar ISO 8601 e timezone explícito quando relevante.
+- ativo na última coleta;
+- inativo;
+- vendido na primeira foto;
+- vendido na descrição;
+- republicado;
+- duplicata provável;
+- conflito de dados;
+- data da última evidência.
 
----
+Ausência não é prova de venda.
 
-## 13. Qualidade dos dados
-
-Criar métricas por fonte, período e região:
+---
 
-- percentual sem preço;
-- percentual sem área;
-- percentual sem localização;
-- percentual com preço por m² calculável;
-- duplicidade estimada;
-- taxa de mudança de identificador;
-- cobertura diária;
-- falhas de coleta;
-- distribuições implausíveis;
-- inconsistência entre título e campos;
-- divergência entre snapshots.
+## 7. Deduplicação
 
----
+### Sinais fortes
 
-## 14. Inspeção inicial do SQLite
+- mesmo ID da fonte;
+- endereço e unidade;
+- conjunto de imagens;
+- implantação idêntica;
+- telefone e descrição coincidentes.
 
-Consultas somente leitura úteis:
+### Sinais moderados
 
-### Tabelas e views
+- quadra/bloco/QC;
+- área, preço e quartos;
+- texto semelhante;
+- datas próximas;
+- fotos parcialmente coincidentes.
 
-```sql
-SELECT
-    type,
-    name,
-    tbl_name,
-    sql
-FROM sqlite_master
-ORDER BY type, name;
-```
+### Regras
 
-### Contagem aproximada de tabelas
+- preservar anúncios originais;
+- criar grupo de imóvel provável;
+- registrar confiança e método;
+- permitir revisão manual;
+- não fundir irreversivelmente.
 
-Gerar consultas após listar os nomes. Não concatenar nomes externos sem validação.
+---
 
-### Colunas
+## 8. Histórico de preço
 
-```sql
-PRAGMA table_info('nome_da_tabela');
-```
+Derivar por anúncio e por imóvel provável.
 
-### Chaves estrangeiras
+Registrar:
 
-```sql
-PRAGMA foreign_key_list('nome_da_tabela');
-```
+- primeiro preço;
+- preço atual;
+- reduções e aumentos;
+- republicações;
+- mudanças simultâneas de área, quartos ou descrição;
+- períodos de ausência.
 
-### Índices
+Não interpretar retirada como venda.
 
-```sql
-PRAGMA index_list('nome_da_tabela');
-```
+---
 
-### Integridade
+## 9. Qualidade dos dados
 
-```sql
-PRAGMA quick_check;
-```
+Métricas mínimas:
 
-`quick_check` é somente leitura, mas pode ser custoso em bancos grandes. Executar quando apropriado.
+- nulos por campo;
+- preços implausíveis;
+- áreas implausíveis;
+- divergência entre título e campos;
+- cobertura por dia;
+- falhas por página;
+- fotos ausentes;
+- duplicidade estimada;
+- anúncios com selo de vendido;
+- mudanças de ID;
+- distribuição por região e tipologia.
 
 ---
 
-## 15. Camada derivada recomendada
+## 10. Camada derivada
 
-Sem alterar o banco original, criar:
+Sugestão:
 
 ```text
 data/derived/
 ├── listings_clean.parquet
-├── snapshots_clean.parquet
+├── observations_clean.parquet
+├── photos_index.parquet
 ├── property_candidates.parquet
 ├── price_history.parquet
 ├── locations_normalized.parquet
 └── quality_metrics.parquet
 ```
 
-Ou um SQLite derivado:
-
-```text
-data/derived/analytics.sqlite
-```
-
-Toda derivação deve registrar:
-
-- data;
-- versão do código;
-- fonte;
-- filtros;
-- hash ou identificação do banco de origem;
-- contagem de entrada e saída.
+Registrar versão do código, data, banco de origem e contagens de entrada/saída.
 
 ---
 
-## 16. Dicionário do esquema real
-
-Após inspecionar o banco, produzir:
-
-```text
-docs/ACTUAL_SCHEMA.md
-```
+## 11. Implementação aditiva v2 — 22/07/2026
 
-Esse arquivo deve conter:
+Com autorização explícita do usuário e backup consistente, parte deste modelo foi incorporada ao banco operacional sem remover dados:
 
-- diagrama das tabelas;
-- descrição de cada coluna;
-- chaves;
-- índices;
-- cardinalidades;
-- exemplos pequenos;
-- problemas conhecidos;
-- correspondência com este modelo conceitual;
-- decisões de interpretação.
+- campos brutos preservados e colunas normalizadas em `listings`;
+- `stable_content_hash` separado do hash bruto legado;
+- `is_primary_gallery`, origem e revisão em `photos`;
+- `availability_observations` para evidência de disponibilidade;
+- `data_quality_issues` para quarentenas reversíveis;
+- `listing_change_events` para mudanças materiais futuras;
+- escopo e configuração das futuras execuções em `crawl_runs`;
+- visões `v_primary_photos`, `v_open_data_quality_issues` e `v_listing_current_availability`.
 
-Não alterar `DATA_MODEL.md` para simplesmente espelhar um esquema ruim. Manter separação entre modelo conceitual e implementação real.
+As tabelas e colunas antigas continuam preservadas para reprodução histórica.

docs/FINANCIAL_STRATEGY.md

@@ -0,0 +1,195 @@
+# Estratégia financeira
+
+## 1. Snapshot pessoal
+
+**Data de referência:** julho de 2026
+
+| Item | Valor de trabalho |
+|---|---:|
+| Renda bruta mensal | aproximadamente R$ 18.500 |
+| Recursos líquidos | R$ 222.000 |
+| FGTS | R$ 130.000 |
+| Reserva líquida mínima pós-compra | R$ 50.000 |
+| Poupança adicional | R$ 15.000 a cada seis meses |
+| Aluguel-base usado nas comparações | R$ 3.200/mês |
+| Faixa de imóveis-alvo | R$ 650.000–R$ 750.000 |
+| Preço máximo tolerado do imóvel | **R$ 750.000** |
+
+O aluguel-base exclui condomínio e IPTU. Não misturar com valores brutos ou contratuais sem decomposição.
+
+Esses valores são premissas datadas, não constantes permanentes.
+
+O preço de R$ 750.000 é o teto máximo tolerado para o imóvel, não o orçamento recomendado. Custos de aquisição, mudança, reforma e regularização ficam fora desse preço e continuam sujeitos à preservação da reserva líquida mínima.
+
+---
+
+## 2. Restrições
+
+- preservar ao menos R$ 50.000 líquidos depois de entrada, custos, mudança e adequações;
+- FGTS não é reserva de emergência;
+- não usar toda a capacidade bancária como orçamento;
+- não aceitar prestação inicial desconfortável apenas porque cabe na análise de crédito;
+- incorporar custos de transação e reforma;
+- evitar imóvel que exija comprometer a reserva logo após a compra.
+- não recomendar nem simular como candidato aceitável um imóvel com preço acima de R$ 750.000, salvo se o usuário alterar explicitamente esse teto.
+
+---
+
+## 3. Programas e linhas excluídos
+
+### Pró-Cotista
+
+Fora do conjunto atual de opções.
+
+Regras consideradas pelo usuário:
+
+- renda bruta máxima de R$ 12.000;
+- imóvel usado de até R$ 500.000.
+
+A renda aproximada de R$ 18.500 e a faixa-alvo de R$ 650.000–R$ 750.000 não se enquadram.
+
+### Minha Casa Minha Vida — Faixa 4
+
+Não incluir nas simulações atuais.
+
+### Imóvel irregular
+
+Financiamento bancário tradicional depende de matrícula, registro e regularidade suficientes para a garantia. Não presumir financiamento de imóvel sem escritura/matrícula regular.
+
+---
+
+## 4. Financiamento tradicional
+
+É a referência principal para compra quando o imóvel correto aparecer.
+
+Simulações recentes citaram, aproximadamente:
+
+- Caixa: 11,5% ao ano;
+- Banco do Brasil: 11,7% ao ano.
+
+Essas taxas são snapshots de propostas/simulações, não taxas vigentes garantidas. Sempre substituir por CET atual e documentos do banco.
+
+### Campos obrigatórios em qualquer simulação
+
+- preço do imóvel;
+- entrada em dinheiro;
+- FGTS;
+- reserva preservada;
+- ITBI, registro e tarifas;
+- reforma e mudança;
+- valor financiado;
+- SAC ou Price;
+- taxa nominal, efetiva e CET;
+- indexador;
+- prazo;
+- seguros;
+- primeira e última prestação;
+- amortização extraordinária;
+- uso de FGTS a cada 24 meses;
+- horizonte de permanência;
+- custo de oportunidade.
+
+### Comparação com o aluguel
+
+O usuário observou que, para um imóvel em torno de R$ 700.000, a prestação inicial estimada poderia superar o aluguel atual.
+
+A análise deve comparar:
+
+- fluxo mensal;
+- patrimônio acumulado;
+- liquidez;
+- risco;
+- estabilidade;
+- custos de manutenção;
+- reajuste do aluguel;
+- valorização do imóvel;
+- retorno líquido alternativo;
+- custos de venda.
+
+Não decidir apenas porque a prestação é maior ou menor que o aluguel.
+
+---
+
+## 5. Consórcio BB analisado
+
+Cenário específico discutido, não contratado:
+
+- carta: R$ 660.000;
+- prazo informado: 161 meses;
+- taxa de administração: 0,11% ao mês, aproximadamente 18,7% no total da carta;
+- lance pretendido: 60%, equivalente a R$ 420.000;
+- recursos próprios considerados: R$ 300.000;
+- empréstimo complementar: R$ 120.000;
+- empréstimo: 120 parcelas de R$ 1.596,66;
+- parcela pós-lance estimada: aproximadamente R$ 1.924;
+- último lance vencedor informado: cerca de 58%;
+- lances recentes mencionados: aproximadamente 58,99% a 60%;
+- grupo não era novo.
+
+Relatos do gerente sobre sazonalidade de agosto/setembro, competição em outubro e participação de funcionários do BB são evidência anedótica e não devem ser modelados como regra sem histórico do próprio grupo.
+
+### Conclusão de trabalho
+
+- o consórcio pode ter vantagem de custo nominal em algumas combinações;
+- exige imobilização de recursos e aceita risco de contemplação;
+- pode demandar empréstimo complementar, reduzindo a vantagem;
+- financiamento tradicional oferece maior certeza, flexibilidade e execução imediata;
+- a proposta específica foi deixada passar;
+- a estratégia atual é manter paciência e precisão.
+
+---
+
+## 6. Custos de compra
+
+Incluir, conforme o caso:
+
+- ITBI;
+- registro;
+- escritura quando aplicável;
+- avaliação bancária;
+- tarifas;
+- seguros;
+- mudança;
+- reforma;
+- mobiliário;
+- regularização;
+- condomínio e IPTU proporcionais;
+- contingência.
+
+Não usar percentual genérico sem conferir regras e valores atuais.
+
+---
+
+## 7. Cenários obrigatórios
+
+Toda recomendação financeira deve apresentar ao menos:
+
+- conservador;
+- central;
+- otimista;
+- cenário de estresse.
+
+Estressar:
+
+- renda menor;
+- juros ou CET maiores;
+- reforma acima do orçamento;
+- valorização baixa;
+- retorno de investimento menor;
+- manutenção extraordinária;
+- redução da poupança;
+- necessidade de vender antes do horizonte.
+
+---
+
+## 8. Critério de decisão
+
+A compra é financeiramente aceitável somente quando:
+
+- a reserva é preservada;
+- o custo mensal é confortável, não apenas aprovado;
+- o imóvel atende à planta e à localização;
+- custos de adequação são conhecidos;
+- o horizonte justifica custos de transação;
+- a comparação com aluguel não depende de premissas otimistas;
+- a decisão continua boa sem contar com valorização excepcional.

docs/LOCATION_CRITERIA.md

@@ -0,0 +1,138 @@
+# Critérios de localização
+
+## 1. Regra geral
+
+Avaliar localização em três níveis:
+
+1. região;
+2. quadra, bloco, QC ou condomínio;
+3. posição exata da unidade.
+
+A classificação geral nunca substitui a posição concreta.
+
+---
+
+## 2. Jardins Mangueiral — prioridade principal
+
+### 2.1 Hierarquia de QCs
+
+| Nível | QCs | Uso |
+|---|---|---|
+| Preferenciais | 8 e 9 | Priorizar triagem e visitas quando o imóvel também for bom |
+| Alternativas fortes | 6 e 7 | Manter entre as candidatas principais |
+| Também boas | 10 e 11 | Avaliar normalmente, sem penalidade automática |
+| Não classificadas | demais QCs | Analisar caso a caso; não excluir somente pela QC |
+
+A hierarquia veio de relatos de moradores e deve ser marcada como **anedótica**.
+
+O ranking de imóveis concretos pode produzir candidatos fortes em outras QCs. No snapshot de 21/07/2026, por exemplo, imóveis em QC 10, QC 6 e QC 8 lideraram, enquanto unidades em QCs 14, 12, 4, 5 e 3 também entraram no Top 15.
+
+### 2.2 O que “bem localizada” significa
+
+- acesso prático a mercado, farmácia e serviços;
+- qualidade do trajeto a pé;
+- facilidade de entrada e saída;
+- tempo real em horários relevantes;
+- circulação interna;
+- topografia;
+- estacionamento de visitantes;
+- iluminação noturna;
+- distância de portaria e áreas técnicas;
+- distância de quadra esportiva, salão, parque infantil e lixeiras;
+- privacidade;
+- posição solar;
+- ruído.
+
+### 2.3 Posição da casa
+
+Uma casa na QC 8 ou 9 pode perder prioridade se estiver:
+
+- junto a área social barulhenta;
+- exposta a via interna movimentada;
+- com pouca privacidade;
+- em posição quente e mal ventilada;
+- próxima a equipamentos ou lixeiras;
+- em trecho ruim para estacionamento.
+
+Uma unidade excepcional nas QCs 6, 7, 10, 11 ou mesmo em QC não classificada pode superar uma opção mediana nas QCs preferenciais.
+
+### 2.4 Trânsito e rotina
+
+O custo do deslocamento ao Plano Piloto deve ser medido em campo. A flexibilidade de horário, home office e o horário escolar no início da tarde reduzem parte do impacto, mas não o eliminam.
+
+Registrar tempos em:
+
+- manhã de dia útil;
+- fim de tarde;
+- noite;
+- fim de semana;
+- trajeto ao SBS;
+- trajeto ao Sudoeste;
+- trajeto a São Sebastião.
+
+---
+
+## 3. Cruzeiro — alternativa secundária
+
+### 3.1 Ranking interno de quadras
+
+Esse ranking orienta a localização relativa de apartamentos concretos no Cruzeiro Novo.
+
+| Faixa | Quadras SHCES |
+|---|---|
+| Ouro | 1501, 1503, 1505, 1203, 1205, 1207 |
+| Prata | 1103, 1105, 1107, 1109, 1111, 1303, 1305, 1307, 1309 |
+| Bronze | conjunto 1400 |
+| Caso a caso | 1211 e 1507 |
+
+Regras:
+
+- a faixa não compensa um apartamento ruim;
+- uma unidade Prata bem reformada, silenciosa e acessível pode superar uma Ouro problemática;
+- edifício, bloco, fachada, andar e posição são decisivos;
+- o ranking não torna o Cruzeiro prioritário sobre o Mangueiral.
+
+### 3.2 Imóveis concretos podem fugir da hierarquia
+
+O Top 15 de 21/07/2026 incluiu imóveis em SHCES 1207, 1109, 1303 e também em 309, 911, 703, 207, 305, 301, 101, 609 e 203.
+
+Essas entradas não redefinem automaticamente as faixas. Elas mostram que qualidade, preço, estado e funcionalidade podem justificar investigação fora da hierarquia original.
+
+### 3.3 Critérios locais
+
+Avaliar:
+
+- acesso ao Eixo Monumental e Plano Piloto;
+- comércio útil à rotina;
+- caminhabilidade;
+- ônibus e vias;
+- tráfego e ruído;
+- estacionamento e garagem;
+- iluminação e arborização;
+- estado dos blocos vizinhos;
+- proximidade de bares, escolas, templos e quadras esportivas;
+- posição do bloco em relação à rua;
+- orientação solar e ventilação;
+- vista e privacidade.
+
+### 3.4 Observação de campo
+
+A visita anterior ao Cruzeiro reduziu sua prioridade porque o perfil de comércio percebido não correspondeu ao desejado. Tratar isso como preferência pessoal e hipótese a validar, não como julgamento socioeconômico da região.
+
+---
+
+## 4. Protocolo de visita de localização
+
+Para um candidato real:
+
+- visitar em dia útil;
+- observar pico de trânsito;
+- visitar à noite ou no fim de semana;
+- testar estacionamento;
+- caminhar até serviços;
+- medir ruído com janelas abertas e fechadas;
+- conversar com moradores quando possível;
+- verificar iluminação, circulação e segurança percebida;
+- registrar tempos reais de deslocamento.
+
+Não depender apenas de mapa, anúncio ou corretor.

docs/PROJECT_CONTEXT.md

@@ -2,264 +2,152 @@
 
 ## 1. Objetivo
 
-Construir uma base histórica e uma metodologia confiável para apoiar a compra de um imóvel residencial no Distrito Federal.
+Construir uma base histórica de anúncios e uma metodologia de avaliação para uma compra residencial de longo prazo no Distrito Federal.
 
-O objetivo não é apenas encontrar o menor preço. A decisão deve equilibrar:
+A compra deve oferecer:
 
-- segurança patrimonial de longo prazo;
-- adequação funcional do imóvel;
-- qualidade de vida;
-- liquidez;
-- custo total de aquisição e manutenção;
-- risco de reformas;
-- impacto financeiro mensal;
-- fatores psicológicos associados a possuir uma residência estável.
+- residência funcional e estável;
+- segurança patrimonial;
+- custo mensal sustentável;
+- preservação de reserva de emergência;
+- baixo risco de reforma e custos escondidos;
+- adequação à rotina familiar;
+- liquidez razoável;
+- possibilidade de permanência por 10 a 20 anos.
 
-A análise deve ser lenta, comparativa e baseada em evidências. Não existe urgência artificial para comprar.
+O projeto não busca comprar rapidamente. Busca reduzir a probabilidade de arrependimento.
 
 ---
 
-## 2. Filosofia de decisão
+## 2. Evolução da prioridade regional
 
-### Princípios confirmados
+### Fase anterior
 
-- Evitar comprar apenas por medo de valorização futura.
-- Evitar comprometer a reserva de emergência.
-- Não aceitar grandes concessões de planta, conservação ou funcionalidade apenas para alcançar um preço nominal.
-- Considerar reforma como custo financeiro, operacional e psicológico.
-- Preferir imóvel pronto ou com intervenções pequenas e previsíveis.
-- Comparar comprar com continuar alugando.
-- Considerar que a compra será provavelmente em uma região diferente da moradia atual.
-- Separar segurança emocional de justificativas financeiras.
-- Reconhecer o valor psicológico de possuir um imóvel físico de longo prazo, sem transformar isso em justificativa para uma compra ruim.
-- Tratar preço anunciado como ponto inicial de negociação, não como valor de mercado definitivo.
+Cruzeiro chegou a ser tratado como candidato principal por centralidade, acesso ao Plano Piloto e tradição patrimonial.
 
----
-
-## 3. Situação residencial atual
+### Entendimento atual
 
-Últimos valores consolidados no histórico do projeto:
+Jardins Mangueiral tornou-se a prioridade principal. Cruzeiro permanece como alternativa secundária e oportunística.
 
-- localização atual: Asa Sul, Brasília;
-- imóvel alugado: aproximadamente 66 m²;
-- aluguel: R$ 3.200 por mês;
-- condomínio e IPTU não incluídos nesse valor;
-- reajuste anual usado nas simulações anteriores: 4,5%.
+Motivos para a mudança:
 
-Esses números devem ser confirmados antes de novas simulações, pois podem mudar.
+- casas mais novas e maior oferta no Mangueiral;
+- maior chance de encontrar planta e conservação adequadas;
+- percepção de ambiente residencial, segurança e silêncio;
+- serviços de perfil familiar em crescimento;
+- melhor integração com São Sebastião;
+- flexibilidade de horário e trabalho remoto reduz parte do custo do trânsito;
+- no Cruzeiro, imóveis concretos apresentaram mais concessões de reforma, garagem, elevador e funcionalidade.
 
-A comparação aluguel versus compra deve considerar que o padrão, a localização e a tipologia dos imóveis candidatos podem ser diferentes do imóvel alugado atual.
+Em visita ao Cruzeiro, o usuário percebeu uma composição de comércio e serviços menos alinhada às suas preferências cotidianas, com menor presença percebida de padarias, farmácias, restaurantes e academias. Essa é uma percepção pessoal de campo; não deve ser convertida em inferência de renda, segurança ou qualidade objetiva da região.
 
 ---
 
-## 4. Regiões prioritárias
-
-### 4.1 Cruzeiro
-
-O Cruzeiro, especialmente o Cruzeiro Novo, é um dos dois principais candidatos.
-
-Aspectos relevantes:
-
-- localização central;
-- acesso ao Plano Piloto;
-- blocos e quadras com diferenças importantes;
-- estoque antigo, com variação de conservação;
-- risco de imóveis que exigem reforma;
-- diferenças de estacionamento, garagem, elevador, ruído e posição do bloco;
-- apartamentos de dois e três quartos podem ter áreas totais semelhantes;
-- preço deve ser analisado em conjunto com planta, estado e custos de adequação.
+## 3. Rotina e logística
 
-### 4.2 Jardins Mangueiral
+Contexto relevante:
 
-Jardins Mangueiral é o outro principal candidato.
+- trabalho associado à área central de Brasília/SBS;
+- filha estuda no Sudoeste e entra no início da tarde;
+- existe flexibilidade de horário e trabalho remoto em parte da rotina;
+- namorada e familiares dela vivem em São Sebastião;
+- Jardins Mangueiral pode melhorar a logística da relação e da convivência familiar.
 
-Aspectos relevantes:
-
-- casas mais novas em comparação com parte do estoque do Cruzeiro;
-- sensação de segurança, silêncio e residência de longo prazo;
-- proximidade de São Sebastião, onde vivem a namorada do usuário e familiares dela;
-- potencial de desenvolvimento da região em horizonte de 15 a 20 anos;
-- impacto de trânsito parcialmente mitigado por flexibilidade de horário e trabalho remoto;
-- logística compatível com o horário escolar da filha em parte dos dias;
-- necessidade de avaliar ruído de vizinhança e qualidade das adaptações internas.
-
-Somente casas de planta original de três quartos fazem parte do conjunto de candidatos.
+A compra deve continuar racional e funcional mesmo se as circunstâncias afetivas mudarem. A proximidade da namorada é benefício, não fundamento exclusivo da decisão.
 
 ---
 
-## 5. Preferências funcionais
-
-O imóvel ideal deve:
+## 4. Preferências habitacionais
 
-- funcionar como residência de longo prazo;
-- exigir pouca ou nenhuma reforma relevante;
-- ter planta coerente;
-- evitar circulação desperdiçada;
-- ter boa iluminação e ventilação;
-- oferecer espaço social útil;
-- evitar duplicações de cozinha ou área gourmet sem função clara;
-- ter conservação compatível com o preço;
-- minimizar custos escondidos;
-- preservar flexibilidade para mudanças futuras da família.
+- imóvel pronto ou com intervenções pequenas e previsíveis;
+- evitar grandes concessões de planta, conservação e funcionalidade;
+- três quartos funcionais são valorizados;
+- boa iluminação e ventilação;
+- espaço social útil;
+- pouca circulação desperdiçada;
+- armazenamento adequado;
+- ruído controlado;
+- manutenção sustentável;
+- documentação financiável;
+- flexibilidade para mudanças futuras da família.
 
-No Jardins Mangueiral, o fechamento do quintal não é automaticamente negativo. A análise deve avaliar se a área foi convertida em espaço realmente útil, ventilado e integrado.
+Preferências funcionais confirmadas em avaliação direta dos anúncios:
 
----
-
-## 6. Referência financeira
-
-### Último retrato consolidado
-
-Valores informados no histórico, sujeitos a atualização:
-
-- recursos líquidos: R$ 222.000;
-- saldo de FGTS: R$ 130.000;
-- reserva mínima desejada após a compra: R$ 50.000;
-- capacidade de poupança: R$ 15.000 a cada seis meses;
-- faixa de preço mais compatível com os imóveis desejados: aproximadamente R$ 650.000 a R$ 750.000;
-- faixa anterior de referência: R$ 600.000.
-
-Não use esses valores como atuais sem registrar a data da análise e pedir confirmação quando a conclusão depender deles.
-
-### Regras financeiras
-
-- FGTS não deve ser tratado como liquidez disponível para emergências.
-- Custos de compra devem ser adicionados ao preço:
-  - ITBI;
-  - registro;
-  - escritura quando aplicável;
-  - avaliação;
-  - tarifas;
-  - mudança;
-  - reparos;
-  - mobiliário;
-  - eventual reforma;
-  - custos de oportunidade.
-- A reserva mínima de R$ 50.000 não deve ser consumida pela entrada, custos ou reforma.
-- A prestação não deve ser analisada isoladamente.
-- Comparar:
-  - aluguel;
-  - condomínio;
-  - IPTU;
-  - seguros;
-  - manutenção;
-  - juros;
-  - amortização;
-  - custo de oportunidade da entrada;
-  - valorização;
-  - reajuste do aluguel;
-  - liquidez do imóvel.
-- Distinguir patrimônio acumulado de fluxo de caixa mensal.
+- cozinha bem planejada e, idealmente, semi-integrada ao convívio externo;
+- churrasqueira e gourmet conectados ao fluxo social da casa;
+- prioridade para conservação e baixa necessidade de intervenção antes da mudança;
+- piscina, jacuzzi e banheira não são desejadas;
+- cubas de vidro, marcenaria ruim e áreas externas abandonadas são fortes negativos;
+- fechamento em vidro deve ser penalizado quando houver risco de calor excessivo;
+- closet criado pela perda de um quarto pode exigir reversão futura;
+- placas solares são bônus, não compensação para planta ou funcionalidade inadequada.
 
----
+### Quintal e ampliação no Mangueiral
 
-## 7. Financiamento e consórcio
+A perda do quintal original não é defeito automático. É aceitável quando a área vira ambiente útil de convivência, refeição, trabalho ou armazenamento.
 
-### Financiamento
+É negativa quando:
 
-Simulações anteriores consideraram diferentes cenários de:
+- duplica a cozinha sem necessidade;
+- reduz ventilação e iluminação;
+- cria calor ou umidade;
+- compromete drenagem e impermeabilização;
+- produz circulação inútil;
+- ocupa a área externa sem ganho funcional real.
 
-- SAC;
-- prazos de 20, 30 e até 35 anos;
-- juros próximos de 9% ao ano em alguns cenários;
-- amortizações periódicas com FGTS;
-- amortizações extraordinárias em dinheiro.
-
-Toda nova simulação deve explicitar:
-
-- taxa nominal e efetiva;
-- indexador;
-- CET;
-- sistema de amortização;
-- prazo;
-- entrada;
-- custos acessórios;
-- uso de FGTS;
-- estratégia de amortização;
-- inflação;
-- retorno líquido alternativo;
-- horizonte de permanência.
-
-### Pró-cotista
-
-A estratégia não deve assumir que o Pró-cotista estará disponível. O usuário já percebeu que provavelmente não receberá essa linha.
-
-### Consórcio
-
-O consórcio do Banco do Brasil foi considerado como alternativa.
-
-Informações recebidas do gerente, tratadas como relatos e não como garantias:
+---
 
-- grupos com desconto podem atrair participantes dispostos a oferecer lances elevados;
-- agosto e setembro podem ser meses relativamente melhores para ofertar lance;
-- outubro pode ficar mais competitivo por coincidir com pagamento de PLR de funcionários do BB;
-- muitos participantes dos consórcios do BB seriam funcionários do próprio banco.
+## 5. Filosofia financeira e psicológica
 
-Essas afirmações precisam ser verificadas com dados do grupo sempre que forem usadas. Não extrapolar um grupo para todos os grupos.
+O usuário valoriza possuir uma residência física de longo prazo. Essa segurança tem peso legítimo na decisão, especialmente com o avanço da idade e a preocupação com estabilidade futura.
 
-A estratégia atual é não agir com pressa e observar os percentuais de lances ao longo do tempo.
+Ao mesmo tempo:
 
----
+- reserva de emergência não deve ser sacrificada;
+- prestação maior que o aluguel atual exige justificativa e folga;
+- capacidade máxima de financiamento não é orçamento confortável;
+- custo de oportunidade da entrada deve ser medido;
+- reforma e mudança têm custo psicológico, além do financeiro;
+- comprar para aliviar ansiedade pode produzir uma decisão pior.
 
-## 8. Fatores familiares e logísticos
-
-- O usuário tem uma filha em idade escolar.
-- A namorada mora em São Sebastião e tem um filho.
-- Jardins Mangueiral pode reduzir a distância para a namorada e a família dela.
-- O usuário tem flexibilidade de trabalho e de horário em parte da semana.
-- A logística familiar deve ser considerada, mas não deve justificar um imóvel inadequado.
-- A compra deve continuar válida mesmo se circunstâncias relacionais mudarem.
+A conclusão financeira não deve ignorar o benefício de estabilidade, e o benefício psicológico não deve ignorar juros, liquidez e risco.
 
 ---
 
-## 9. Horizonte
+## 6. Mercado e dados
 
-A decisão deve ser avaliada como residência e patrimônio de longo prazo.
+O banco contém anúncios, observações históricas e fotos. Fotografias são essenciais porque campos estruturados e descrições não capturam adequadamente:
 
-Questões centrais:
+- planta;
+- conservação;
+- iluminação;
+- ventilação;
+- qualidade da reforma;
+- fechamento do quintal;
+- redundância de áreas gourmet;
+- sinais visuais de anúncio vendido;
+- duplicatas entre corretores.
 
-- O imóvel continuará funcional em 10, 15 ou 20 anos?
-- A localização atende a rotina sem depender de uma única circunstância atual?
-- O custo mensal permanece confortável em cenários adversos?
-- Existe reserva para manutenção, saúde, carro e emergências?
-- A planta permite adaptação?
-- A revenda é razoável?
-- A compra reduz ou aumenta a fragilidade financeira?
+Preço anunciado é evidência de oferta, não transação.
 
 ---
 
-## 10. Questões em aberto
+## 7. Regiões fora do foco
 
-Manter estas questões explícitas até que os dados permitam respondê-las:
+Outras regiões já foram discutidas, incluindo Asa Sul, Asa Norte, Guará I, Lúcio Costa, Águas Claras e outras. Elas não compõem o foco operacional atual.
 
-- valor atual disponível em dinheiro e FGTS;
-- limite confortável de prestação;
-- prazo máximo desejável;
-- custo total aceitável de aquisição;
-- peso relativo entre Cruzeiro e Jardins Mangueiral;
-- blocos e quadras prioritários no Cruzeiro;
-- QCs prioritárias no Mangueiral após visitas;
-- tolerância a imóveis sem elevador ou garagem;
-- impacto real do trânsito;
-- custo de manutenção de casas versus apartamentos;
-- tamanho mínimo funcional;
-- horizonte provável de permanência;
-- estratégia final entre financiamento, consórcio e espera.
+Não ampliar automaticamente o universo de busca sem instrução. Elas podem ser usadas como referência comparativa quando isso responder a uma pergunta específica.
 
 ---
 
-## 11. Fonte de verdade
-
-Este documento consolida preferências e premissas, mas não substitui uma confirmação recente quando a decisão depender de:
+## 8. Horizonte de decisão
 
-- saldo financeiro;
-- renda;
-- taxas bancárias;
-- regras de FGTS;
-- custos cartorários;
-- disponibilidade de crédito;
-- preços atuais;
-- condições de consórcio;
-- situação familiar ou logística.
+Perguntas obrigatórias para qualquer candidato:
 
-Toda informação temporal deve carregar data de referência.
+- continuará funcional em 10, 15 ou 20 anos?
+- atende à rotina sem depender de uma única circunstância atual?
+- permite preservar reserva e capacidade de poupança?
+- é habitável sem obra extensa?
+- possui saída razoável para revenda?
+- reduz ou aumenta a fragilidade financeira?
+- oferece qualidade de vida suficiente para justificar a mudança?

docs/PROPERTY_CRITERIA.md

@@ -1,438 +1,278 @@
 # Critérios de avaliação dos imóveis
 
-## 1. Estrutura da avaliação
+## 1. Classificação
 
-Classificar cada critério como:
+Cada achado deve ser marcado como:
 
-- **eliminatório**: imóvel deve ser excluído;
-- **forte**: pode inviabilizar a compra mesmo com bom preço;
-- **moderado**: influencia comparação e negociação;
-- **informativo**: deve ser registrado, mas não decide sozinho.
+- **eliminatório**;
+- **forte**;
+- **moderado**;
+- **informativo**;
+- **pendente de confirmação**.
 
-Não criar pesos numéricos arbitrários sem aprovação. Quando usar pontuação, mostrar os pesos, a justificativa e o efeito de cada critério.
+Falta de informação não é aprovação nem eliminação automática.
 
 ---
 
-## 2. Critérios eliminatórios gerais
+## 2. Critérios eliminatórios ou de quarentena
 
-Excluir ou colocar em quarentena analítica quando houver:
+- planta incompatível com a necessidade de longo prazo;
+- no Mangueiral, planta originalmente de dois quartos;
+- documentação que impeça a estratégia de financiamento e não possa ser regularizada;
+- problema estrutural, umidade grave ou reforma extensa sem desconto suficiente;
+- ruído intolerável;
+- preço total incompatível com a reserva;
+- localização materialmente divergente;
+- anúncio com preço ou área absurdamente inconsistente;
+- indicação visual ou textual de “VENDIDO” ou “negócio fechado”;
+- duplicata provável sem identificação do anúncio principal;
+- conflito relevante entre título, descrição, fotos e campos.
 
-- documentação incompatível ou não esclarecida;
-- área, tipologia ou localização materialmente divergentes;
-- planta que não atenda às necessidades de longo prazo;
-- preço total incompatível com a preservação da reserva;
-- problemas graves de umidade, infiltração ou estrutura;
-- ruído intolerável identificado em visita;
-- custo oculto que destrua a vantagem aparente;
-- anúncio sem informação mínima para comparação;
-- indícios relevantes de fraude ou inconsistência.
-
-Um imóvel não deve ser eliminado apenas por falta de dados no anúncio. Nesse caso, classifique-o como pendente de verificação.
+Anúncio vendido deve ficar em quarentena histórica, não ser apagado.
 
 ---
 
-## 3. Critérios gerais de qualidade
-
-### 3.1 Planta e funcionalidade
+## 3. Critérios gerais
 
-Avaliar:
+### Planta e funcionalidade
 
-- distribuição dos cômodos;
-- privacidade dos quartos;
-- largura de circulação;
-- áreas mortas;
-- integração social;
+- três quartos utilizáveis;
+- circulação eficiente;
+- privacidade;
 - capacidade de mobiliamento;
 - armazenamento;
-- número e localização de banheiros;
-- ventilação cruzada;
+- integração social;
 - iluminação natural;
-- possibilidade de adaptação futura;
-- conflito entre portas, móveis e circulação;
-- uso real de varandas, quintais e áreas gourmet.
+- ventilação cruzada;
+- banheiros funcionais;
+- possibilidade de adaptação futura.
 
-### 3.2 Estado de conservação
+### Conservação e sistemas
 
-Registrar separadamente:
+Avaliar separadamente:
 
 - estrutura;
 - elétrica;
 - hidráulica;
-- revestimentos;
-- esquadrias;
-- telhado;
 - impermeabilização;
+- telhado;
+- esquadrias;
+- revestimentos;
 - pintura;
-- armários;
+- marcenaria;
 - climatização;
-- equipamentos;
-- sinais de reforma improvisada.
+- sinais de obra improvisada.
 
-Não resumir tudo como “reformado”. Uma reforma estética pode esconder sistemas antigos.
+“Reformado” não comprova renovação dos sistemas.
 
-### 3.3 Custos de adequação
+### Conforto
 
-Estimar:
-
-- reparos imediatos;
-- intervenções em até dois anos;
-- mobiliário obrigatório;
-- eletrodomésticos;
-- mudança;
-- custo de desocupação, quando aplicável;
-- custo de tempo e transtorno;
-- contingência de obra.
-
-Aplicar margem de segurança para reformas. Não usar apenas o orçamento mais otimista.
-
-### 3.4 Conforto ambiental
-
-Avaliar em horários diferentes:
-
-- incidência solar;
+- insolação;
 - calor;
 - ventilação;
-- iluminação;
-- ruído;
+- ruído interno e externo;
 - odores;
 - privacidade;
-- proximidade de vias;
-- fluxo de pedestres;
-- iluminação noturna;
+- drenagem;
 - segurança percebida;
-- drenagem e risco de alagamento.
-
-### 3.5 Liquidez e revenda
-
-Considerar:
-
-- tipologia;
-- padrão da região;
-- facilidade de financiamento;
-- regularidade documental;
-- garagem;
-- elevador;
-- posição;
-- conservação;
-- faixa de preço;
-- público comprador provável;
-- excesso de personalização;
-- limitações permanentes de planta.
-
----
-
-## 4. Cruzeiro Novo
+- internet e sinal de celular.
 
-### 4.1 Pontos a registrar
+### Custos de adequação
 
-- quadra;
-- bloco;
-- posição no bloco;
-- andar;
-- orientação solar;
-- vista;
-- proximidade de vias e comércio;
-- ruído;
-- elevador;
-- garagem ou estacionamento;
-- estado das áreas comuns;
-- taxa de condomínio;
-- obras previstas;
-- idade e conservação do prédio;
-- prumadas;
-- elétrica;
-- fachada;
-- acessibilidade;
-- área privativa e área total;
-- número original de quartos;
-- alterações de planta;
-- ocupação atual;
-- situação documental.
-
-### 4.2 Dois versus três quartos
-
-No Cruzeiro, apartamentos anunciados como dois ou três quartos podem ter áreas semelhantes.
-
-A análise deve verificar:
-
-- planta original;
-- quarto revertido;
-- dependência transformada;
-- sala dividida;
-- ventilação do cômodo adicional;
-- dimensão real dos quartos;
-- impacto na circulação;
-- valor de revenda.
-
-Não classificar automaticamente três quartos como superior se o terceiro cômodo for inadequado.
-
-### 4.3 Elevador e garagem
-
-Ausência de elevador ou garagem é uma concessão relevante, não um detalhe.
-
-Registrar:
-
-- andar;
-- número de lances de escada;
-- acessibilidade futura;
-- facilidade de mudança;
-- uso por idosos;
-- disponibilidade real de estacionamento;
-- segurança ao estacionar;
-- regras do condomínio.
-
-O efeito no preço deve ser analisado com imóveis comparáveis.
-
-### 4.4 Reforma
-
-Imóveis antigos podem exigir modernização invisível no anúncio.
-
-Durante a visita, verificar:
+Estimar:
 
-- quadro elétrico;
-- aterramento;
-- tomadas;
-- tubulações;
-- registros;
-- pressão de água;
-- vazamentos;
-- esquadrias;
-- ruído entre unidades;
-- estado da laje;
-- gás;
-- ventilação de banheiros;
-- infiltrações em fachadas;
-- histórico de obras do bloco.
+- reparo imediato;
+- obra em até dois anos;
+- móveis e eletrodomésticos indispensáveis;
+- regularização;
+- mudança;
+- contingência;
+- tempo e transtorno.
 
 ---
 
-## 5. Jardins Mangueiral
-
-### 5.1 Filtro de tipologia
+## 4. Jardins Mangueiral
 
-Somente considerar casas com **planta de três quartos**.
+### 4.1 Planta original
 
-Casas originalmente de dois quartos devem ser excluídas, mesmo quando reformadas ou anunciadas como tendo três quartos.
+Somente casas originalmente de três quartos.
 
-A validação pode usar:
+Validar por:
 
-- planta original;
+- planta padrão;
+- implantação;
 - posição da escada;
 - dimensões;
 - fachada;
-- implantação;
 - documentos;
-- comparação com unidades padrão;
-- fotografias.
+- fotos;
+- comparação com unidades conhecidas.
 
-### 5.2 Quintal fechado e ampliações
+Quarto adaptado não transforma uma planta original de dois quartos em candidata válida.
 
-A perda do quintal original não é automaticamente um problema.
+### 4.2 Quintal e ampliação
 
-A conversão deve ser considerada positiva quando cria:
+Conversão positiva:
 
 - sala ampliada;
-- espaço de convivência;
 - ambiente de refeições;
+- espaço de convivência;
 - escritório;
-- área social ventilada;
-- integração útil com a casa;
-- armazenamento funcional.
-
-Penalizar quando a conversão:
-
-- duplica cozinha ou cooktop sem necessidade;
-- cria circulação inútil;
-- reduz ventilação e iluminação;
-- aumenta calor;
-- usa material de baixa qualidade;
-- compromete impermeabilização;
-- dificulta manutenção;
-- cria ambiente sem função clara;
-- prejudica privacidade;
-- ocupa todo o espaço sem compensação funcional.
-
-### 5.3 Área gourmet
+- armazenamento útil;
+- integração ventilada com a casa.
+
+Conversão negativa:
+
+- segunda cozinha redundante;
+- cooktop sem função clara;
+- circulação de baixo valor;
+- redução de luz e ventilação;
+- calor excessivo;
+- impermeabilização duvidosa;
+- drenagem comprometida;
+- manutenção difícil;
+- ocupação total sem ganho funcional.
+
+### 4.3 Preferências funcionais confirmadas
+
+- cozinha bem planejada, espaçosa e, idealmente, semi-integrada à área gourmet;
+- área gourmet com churrasqueira deve participar do fluxo social da casa, não ficar isolada;
+- priorizar casas conservadas e que exijam poucas intervenções antes da mudança;
+- boa marcenaria, quartos e banheiros funcionais têm peso material;
+- piscina, jacuzzi e banheira não são desejadas e reduzem fortemente a adequação;
+- cubas de vidro são indesejadas por limpeza e aparência;
+- penalizar marcenaria barata ou degradada, cozinha mal executada e área externa abandonada;
+- fechamento em vidro exige teste rigoroso de calor e ventilação pelo risco de efeito estufa;
+- quarto convertido em closet é uma concessão quando precisar ser revertido no futuro;
+- placas solares são bônus, condicionadas à documentação e ao estado do sistema;
+- detalhes estéticos reversíveis, como cortinas e sancas, pesam menos que planta, cozinha, conservação e área social.
+
+### 4.4 Regularidade
+
+Confirmar:
+
+- cobertura e fechamento;
+- drenagem e calhas;
+- aprovação condominial;
+- licenças quando aplicáveis;
+- impacto em financiamento e seguro;
+- área efetiva e conceito da área anunciada;
+- placas solares e homologação;
+- piscina, spa e impermeabilização.
 
-Não atribuir valor automático ao rótulo “área gourmet”.
+### 4.5 Ruído de vizinhança
 
-Avaliar:
+Investigar:
 
-- frequência provável de uso;
-- integração com a cozinha;
-- redundância de equipamentos;
-- exaustão;
-- ventilação;
-- limpeza;
-- circulação;
-- capacidade de receber pessoas;
-- qualidade da execução;
-- manutenção.
-
-Um segundo cooktop ao lado da cozinha principal pode ser redundante.
+- paredes compartilhadas;
+- passos e móveis;
+- música;
+- festas;
+- cães;
+- crianças;
+- área de lazer;
+- quadra esportiva;
+- comércio;
+- motos;
+- coleta de lixo;
+- obras.
 
-### 5.4 QCs e acesso a serviços
+---
 
-Relatos de moradores usados como referência anedótica:
+## 5. Cruzeiro
 
-- QCs 8 e 9: percebidas como mais fortes para acesso prático a comércio e serviços;
-- QCs 6 e 7: alternativas consideradas;
-- QCs 10 e 11: também consideradas boas.
+### 5.1 Planta e quartos
 
-Essas preferências não substituem verificação de campo.
+No estoque do Cruzeiro, dois e três quartos podem ter área semelhante e o terceiro cômodo pode ser conversão.
 
-Para cada QC, medir ou registrar:
+Confirmar:
 
-- distância a comércio;
-- acesso a mercado, farmácia e serviços;
-- saída viária;
-- tempo em horários relevantes;
-- transporte;
-- topografia;
-- iluminação;
-- tráfego interno;
-- ruído;
-- estacionamento;
-- áreas comuns;
-- manutenção do condomínio.
+- planta original;
+- dependência convertida;
+- sala dividida;
+- ventilação e dimensão do terceiro quarto;
+- impacto na circulação e revenda.
 
-### 5.5 Ruído e vizinhança
+O ranking corrente prioriza três quartos utilizáveis, mas a contagem anunciada não é suficiente.
 
-Avaliar explicitamente:
+### 5.2 Elevador, garagem e andar
 
-- paredes compartilhadas;
-- ruído de passos e móveis;
-- música;
-- festas;
-- cães;
-- crianças;
-- áreas de convivência;
-- quadras esportivas;
-- comércio;
-- portarias;
-- vias internas;
-- motos;
-- coleta de lixo;
-- obras;
-- templos;
-- escolas;
-- bares.
+Ausência de elevador ou garagem é concessão relevante.
 
-Fazer visitas em mais de um horário quando possível, incluindo noite ou fim de semana.
+Avaliar:
 
-Perguntar aos moradores sem depender apenas do corretor.
+- número de lances de escada;
+- acessibilidade futura;
+- mudança e uso por idosos;
+- vagas vinculadas ou apenas informais;
+- disputa por estacionamento;
+- segurança noturna;
+- posição do apartamento.
 
-### 5.6 Reformas e regularidade
+### 5.3 Prédio e sistemas
 
 Verificar:
 
-- fechamento de área externa;
-- cobertura;
-- drenagem;
-- calhas;
-- telhado;
-- impermeabilização;
-- ventilação;
-- padrão elétrico;
-- hidráulica;
-- alterações estruturais;
-- aprovação condominial;
-- regularidade documental;
-- impacto em seguro e financiamento.
+- quadro elétrico e aterramento;
+- tubulações e registros;
+- pressão de água;
+- gás;
+- prumadas;
+- fachada;
+- laje e infiltração;
+- obras previstas;
+- taxas extraordinárias;
+- estado das áreas comuns;
+- ruído entre unidades.
 
 ---
 
-## 6. Checklist de visita
+## 6. Fotografias e anúncios
 
-### Antes da visita
+As fotos fazem parte da evidência principal.
 
-- salvar anúncio e data;
-- registrar preço;
-- registrar condomínio e IPTU;
-- conferir área e quartos;
-- buscar histórico do anúncio;
-- verificar anúncios duplicados;
-- mapear entorno;
-- listar dúvidas.
+Procedimento:
 
-### Durante a visita
-
-- fotografar com autorização;
-- registrar ruído com janelas abertas e fechadas;
-- testar torneiras, descargas, chuveiros e registros;
-- observar umidade e odores;
-- verificar tomadas e quadro;
-- medir cômodos críticos;
-- conferir incidência solar;
-- observar circulação;
-- avaliar armazenamento;
-- verificar sinal de celular e internet;
-- examinar garagem ou estacionamento;
-- conversar com porteiro ou moradores quando apropriado;
-- perguntar motivo da venda;
-- perguntar tempo de anúncio;
-- perguntar reformas e documentação;
-- verificar taxas extraordinárias.
-
-### Depois da visita
+1. abrir a primeira foto atual;
+2. procurar selo de vendido, permuta ou negócio fechado;
+3. inspecionar galeria completa;
+4. comparar imagens com outros anúncios;
+5. verificar coerência de planta, estado e área;
+6. identificar fotos antigas, decorativas ou de outro imóvel;
+7. registrar qualidade e lacunas da evidência.
 
-- registrar impressão no mesmo dia;
-- separar fatos de percepções;
-- estimar custos;
-- comparar com alternativas reais;
-- listar riscos;
-- definir preço máximo;
-- registrar pendências documentais;
-- evitar decisão motivada apenas por entusiasmo.
+Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável.
 
 ---
 
-## 7. Negociação
+## 7. Checklist de visita
 
-O preço máximo deve considerar:
+### Antes
 
-- valor comparável;
-- estado;
-- custos de compra;
-- reforma;
-- liquidez;
-- concessões;
-- risco;
-- tempo de anúncio;
-- histórico de preço;
-- condição de pagamento;
-- custo de oportunidade.
+- salvar anúncio, preço e data;
+- revisar histórico;
+- verificar duplicatas;
+- mapear localização;
+- listar pendências;
+- calcular custo total preliminar.
 
-Não negociar com base apenas no percentual de desconto.
+### Durante
 
-O desconto nominal deve ser comparado ao custo real de corrigir as deficiências.
+- medir cômodos críticos;
+- testar torneiras, registros e descargas;
+- observar umidade e odores;
+- conferir quadro elétrico;
+- avaliar sol, calor e ventilação;
+- medir ruído;
+- conferir garagem ou estacionamento;
+- perguntar motivo da venda e tempo de anúncio;
+- pedir documentação e histórico de reformas;
+- perguntar por taxas extraordinárias e conflitos de vizinhança.
 
----
+### Depois
 
-## 8. Saída padrão por imóvel
-
-Cada ficha analítica deve conter:
-
-- URL e identificador;
-- data de coleta;
-- região, quadra, bloco ou QC;
-- tipologia original;
-- área;
-- quartos;
-- garagem;
-- elevador;
-- preço;
-- condomínio;
-- IPTU;
-- preço por m² válido ou não;
-- histórico de preço;
-- possíveis duplicatas;
-- pontos fortes;
-- pontos fracos;
-- reformas;
-- custo estimado de adequação;
-- riscos;
-- pendências;
-- posição relativa aos comparáveis;
-- preço máximo sugerido, quando houver dados;
-- decisão: excluir, monitorar, visitar, negociar ou candidato forte.
+- registrar impressão no mesmo dia;
+- separar fatos de entusiasmo;
+- estimar custo de adequação;
+- definir preço máximo;
+- classificar: excluir, monitorar, aprofundar, visitar, negociar ou candidato forte.

docs/SCRAPER_OPERATIONS.md

@@ -0,0 +1,206 @@
+# Operação do scraper e do banco
+
+## 1. Arquitetura atual
+
+Estrutura esperada:
+
+```text
+dfimoveis_data/
+├── dfimoveis.sqlite3
+├── photos/
+│   └── <listing_id>/
+├── raw/
+│   ├── listing/
+│   └── search/
+└── browser-profile/
+```
+
+O SQLite é a fonte estruturada. Fotos e HTML bruto são evidências complementares essenciais.
+
+---
+
+## 2. Funções já previstas no scraper
+
+- múltiplas pesquisas;
+- paginação com `pagina=N`;
+- requisições assíncronas;
+- concorrência controlada;
+- retentativas;
+- extração de páginas de anúncio;
+- download de todas as fotos;
+- armazenamento em SQLite;
+- observações históricas e mudanças;
+- HTML bruto comprimido;
+- marcação de anúncios removidos ou inativos;
+- fallback opcional por Playwright.
+
+Não simplificar o scraper de modo a perder histórico, fotos ou HTML bruto.
+
+---
+
+## 3. Cloudflare e 403
+
+Foi confirmado desafio JavaScript do Cloudflare, com referências a `challenges.cloudflare.com` e `cf-ray` associado a GRU.
+
+Consequências:
+
+- `httpx` isolado não resolve desafio JavaScript;
+- trocar apenas User-Agent, aumentar retries ou reduzir concorrência não garante acesso;
+- o scraper deve tentar o cliente HTTP normal e usar Playwright como fallback quando houver 403 ou challenge.
+
+### Playwright
+
+Configuração operacional:
+
+- Chromium visível no primeiro uso;
+- perfil persistente em `dfimoveis_data/browser-profile`;
+- reutilização de cookies e sessão;
+- resolução manual do challenge quando necessário;
+- depois, possibilidade de execução automatizada enquanto a sessão permanecer válida;
+- não usar modo headless no primeiro desafio.
+
+O objetivo é usar uma sessão legítima do navegador, não tentar derrotar ou explorar mecanismos de proteção.
+
+Respeitar termos aplicáveis, limites de requisição e carga do site.
+
+---
+
+## 4. User-Agent e sessão
+
+- usar `DFIMOVEIS_USER_AGENT` configurável;
+- preservar cookies e perfil local;
+- não gravar credenciais no repositório;
+- não compartilhar o diretório `browser-profile`;
+- incluir perfis e cookies no `.gitignore`.
+
+---
+
+## 5. Banco em análise
+
+Caminho:
+
+```text
+dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3
+```
+
+Abrir em modo somente leitura:
+
+```python
+connection = sqlite3.connect(
+    "file:dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3?mode=ro",
+    uri=True,
+)
+connection.execute("PRAGMA query_only = ON")
+```
+
+Não executar análises que escrevam no banco.
+
+Para transformações:
+
+- exportar Parquet/CSV;
+- criar `data/derived/analytics.sqlite`;
+- ou trabalhar em uma cópia consistente.
+
+---
+
+## 6. Snapshot de 22/07/2026
+
+- 162 anúncios;
+- 637 observações históricas;
+- 7.457 registros de foto: 3.521 da galeria primária e 3.936 evidências legadas excluídas da análise;
+- Mangueiral: 95 anúncios acumulados, 78 ativos e 17 inativos;
+- Cruzeiro Novo: 67 acumulados, 63 ativos e 4 inativos;
+- coleta entre 13 e 22/07/2026;
+- a partir da execução 21, somente o Mangueiral permanece no arquivo de buscas.
+
+A cobertura é curta. Não inferir liquidez, sazonalidade ou tendência de preço.
+
+O histórico legado contém mudanças infladas por campos textuais instáveis. O schema v2 usa `stable_content_hash`, exclui ruído de interface e registra mudanças materiais futuras em `listing_change_events`.
+
+### Migração v2
+
+- backup anterior: `dfimoveis_data/backups/dfimoveis_before_schema_v2_20260722.sqlite3`;
+- migração idempotente: `python scripts/migrate_dfimoveis_schema_v2.py`;
+- nunca apagar fotos legadas: usar `v_primary_photos` ou `is_primary_gallery=1` nas análises;
+- usar `creci_normalized`, `address_normalized` e `neighborhood_normalized`, preservando os campos brutos;
+- consultar `v_listing_current_availability` e `v_open_data_quality_issues` para triagem;
+- futuras execuções registram buscas e configuração em `crawl_runs`.
+
+---
+
+## 7. Qualidade e deduplicação
+
+O scraper e a análise devem preservar três níveis:
+
+- anúncio;
+- observação histórica;
+- imóvel físico provável.
+
+Sinais de duplicidade:
+
+- imagens iguais ou muito semelhantes;
+- mesma implantação;
+- texto quase idêntico;
+- mesmo endereço;
+- mesmos quartos, área e preço;
+- anúncios de corretores diferentes.
+
+Não apagar duplicatas. Registrar grupos, confiança e anúncio de referência.
+
+---
+
+## 8. Disponibilidade e “vendido”
+
+Auditar:
+
+- primeira foto;
+- descrição;
+- status estruturado;
+- atividade na coleta.
+
+Estados sugeridos:
+
+- ativo;
+- inativo;
+- vendido visualmente indicado;
+- negócio fechado declarado;
+- republicado;
+- duplicata provável;
+- status desconhecido.
+
+Selo visual é evidência operacional. Não prova transação registral.
+
+---
+
+## 9. Observabilidade
+
+Cada execução deve registrar:
+
+- início e fim;
+- versão do scraper;
+- configuração;
+- pesquisas executadas;
+- páginas solicitadas e concluídas;
+- status HTTP;
+- desafios Cloudflare;
+- anúncios vistos;
+- fotos baixadas;
+- erros;
+- tempo de execução;
+- número de anúncios marcados inativos.
+
+Diferenciar falha de coleta de redução real de estoque.
+
+---
+
+## 10. Segurança operacional
+
+- não versionar banco, fotos, HTML bruto, cookies ou perfil de navegador;
+- não expor tokens e sessões;
+- limitar concorrência;
+- usar backoff;
+- evitar coleta agressiva;
+- não remover dados históricos;
+- manter backup antes de migrações;
+- testar mudanças em banco de desenvolvimento;
+- nunca migrar o banco original durante uma análise.

reports/creci_26903_mangueiral/README.md

@@ -0,0 +1,55 @@
+# Imóveis do CRECI 26.903 — Jardins Mangueiral
+
+**Snapshot:** 21/07/2026  
+**Fonte:** `dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3`, aberto somente para leitura.
+
+## Pergunta
+
+Quais anúncios de imóveis no Jardins Mangueiral estão associados ao CRECI **26.903**, separados entre vendidos e disponíveis?
+
+## Método e ressalva
+
+O portal apresenta o registro como `26.903`. O campo `creci` foi normalizado para a busca removendo pontos e espaços, porque seu conteúdo bruto inclui texto residual da página. Foram encontrados **15 anúncios acumulados**, todos ainda marcados como ativos pelo coletor no snapshot.
+
+A separação abaixo usa a primeira foto corrente:
+
+- **vendido:** há selo explícito “VENDIDO”, “negócio fechado” ou equivalente;
+- **disponível:** anúncio ativo e sem selo visual de venda na primeira foto.
+
+“Disponível” significa apenas **aparentemente disponível no portal**. É necessário confirmar diretamente com o anunciante. Da mesma forma, o selo de vendido é evidência operacional, não prova registral da transação.
+
+## Vendidos — 8 anúncios
+
+| Anúncio | QC | Preço anunciado | Área estruturada | Evidência |
+|---:|---:|---:|---:|---|
+| [1366801](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1366801) | 11 | R$ 575 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+| [1346017](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346017) | 10 | R$ 577 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+| [1349519](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1349519) | 14 | R$ 640 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+| [1356197](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1356197) | 4 | R$ 649 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+| [1346231](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346231) | 10 | R$ 660 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+| [1352943](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-3-1352943) | 3 | R$ 670 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+| [1351729](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-9-1351729) | 9 | R$ 680 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+| [1362968](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-13-1362968) | 13 | R$ 730 mil | 68 m² | selo na primeira foto |
+
+## Aparentemente disponíveis — 7 anúncios
+
+| Anúncio | QC | Preço anunciado | Área estruturada | Situação no snapshot |
+|---:|---:|---:|---:|---|
+| [1173275](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-15-1173275) | 15 | R$ 549 mil | 68 m² | ativo, sem selo de venda |
+| [1336887](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-condominio-jardins-mangueiral-1336887) | não informado | R$ 550 mil | 65 m² | ativo, sem selo de venda |
+| [1363016](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1363016) | 14 | R$ 550 mil | 68 m² | ativo, sem selo de venda |
+| [1345134](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1345134) | 11 | R$ 640 mil | 68 m² | ativo, sem selo de venda |
+| [1324014](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014) | 12 | R$ 649 mil | 68 m² | ativo, sem selo de venda |
+| [1358920](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-13-1358920) | 13 | R$ 675 mil | 68 m² | ativo, sem selo de venda |
+| [1278187](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1278187) | 10 | R$ 690 mil | 68 m² | ativo, sem selo de venda |
+
+## Leitura prática
+
+- O CRECI 26.903 concentra **8 de 15 anúncios com indicação visual de venda** no snapshot, ou 53,3% do recorte.
+- Os oito continuam ativos tecnicamente no portal; portanto, o estado estruturado isolado superestima a oferta desse anunciante.
+- Não é possível concluir velocidade de venda: o banco começou a observar esses anúncios em 13/07/2026, e não contém a data da negociação.
+- Os anúncios podem representar estoque captado pelo mesmo corretor ou imobiliária, não necessariamente imóveis de sua propriedade.
+
+## Reprodução
+
+A consulta usada está em [`query.sql`](query.sql). A classificação visual está registrada em [`results.csv`](results.csv) e não é inferida pelo SQL.

reports/creci_26903_mangueiral/query.sql

@@ -0,0 +1,15 @@
+-- Executar exclusivamente em conexão read-only.
+SELECT
+    listing_id,
+    price_brl,
+    area_m2,
+    bedrooms,
+    address,
+    inactive_at,
+    first_seen_at,
+    last_seen_at,
+    url
+FROM listings
+WHERE lower(url) LIKE '%jardins-mangueiral%'
+  AND creci_normalized = '26903'
+ORDER BY price_brl, listing_id;

reports/creci_26903_mangueiral/results.csv

@@ -0,0 +1,16 @@
+listing_id,classification,qc,price_brl,area_m2,database_active,first_photo_sale_marker,url
+1366801,sold_visual,11,575000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1366801
+1346017,sold_visual,10,577000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346017
+1349519,sold_visual,14,640000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1349519
+1356197,sold_visual,4,649000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1356197
+1346231,sold_visual,10,660000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346231
+1352943,sold_visual,3,670000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-3-1352943
+1351729,sold_visual,9,680000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-9-1351729
+1362968,sold_visual,13,730000,68,true,true,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-13-1362968
+1173275,apparently_available,15,549000,68,true,false,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-15-1173275
+1336887,apparently_available,,550000,65,true,false,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-condominio-jardins-mangueiral-1336887
+1363016,apparently_available,14,550000,68,true,false,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1363016
+1345134,apparently_available,11,640000,68,true,false,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1345134
+1324014,apparently_available,12,649000,68,true,false,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014
+1358920,apparently_available,13,675000,68,true,false,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-13-1358920
+1278187,apparently_available,10,690000,68,true,false,https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1278187

reports/cruzeiro_top10/README.md

@@ -1,172 +0,0 @@
-# Ranking preliminar — apartamentos no Cruzeiro Novo
-
-**Data de referência do snapshot:** 17/07/2026  
-**Relatório revisado:** 17/07/2026  
-**Unidade principal:** imóvel físico provável, não snapshot nem anúncio isolado  
-**Finalidade:** priorizar visitas; não estimar preço negociado nem substituir vistoria
-
-## Pergunta
-
-Quais são os dez imóveis do Cruzeiro Novo que mais merecem atenção segundo as preferências e regras do projeto, dando às fotografias importância comparável à dos dados estruturados?
-
-## Universo e método
-
-Foram avaliados os 65 anúncios encontrados pela busca:
-
-`https://www.dfimoveis.com.br/venda/df/cruzeiro/novo/apartamento/3-quartos`
-
-A coleta cobre um único dia e um único portal. O banco foi aberto somente em leitura. Os campos foram complementados com os HTMLs brutos, pois localização e descrição no SQLite têm limitações já documentadas em `docs/ACTUAL_SCHEMA.md`.
-
-Na coleta concluída em 17/07, os 65 anúncios do Cruzeiro permaneceram ativos e nenhum anúncio novo entrou. O único preço alterado foi o do anúncio `1372539`, de R$ 572.500 para R$ 569.000; ele continua fora do ranking porque a descrição confirma planta de três quartos convertida em dois. Assim, a ordem foi mantida após revisão das mudanças materiais.
-
-Não foi criada pontuação numérica, pois os pesos não foram aprovados. A ordem é uma **prioridade de visita ajustada por risco**, aplicando:
-
-1. critérios eliminatórios e inconsistências;
-2. planta funcional de três quartos;
-3. indícios de reforma relevante ou custos escondidos;
-4. iluminação, ventilação, distribuição e conservação visíveis;
-5. andar, elevador e garagem;
-6. preço, área e condomínio anunciados;
-7. qualidade e completude da evidência.
-
-### Revisão fotográfica
-
-Em 17/07/2026, a primeira foto dos dez escolhidos foi auditada especificamente para marcas de “vendido” ou “negócio fechado”. Nenhuma das dez apresentou esse sinal.
-
-A primeira passagem examinou até 16 imagens de cada um dos 65 anúncios, totalizando 1.029 arquivos. Depois, foram examinadas todas as 532 fotos dos 17 finalistas. Descontada a sobreposição entre as etapas, 1.289 arquivos distintos foram efetivamente vistos.
-
-As imagens foram usadas para observar conservação, coerência da reforma, luz, ventilação aparente, tamanho relativo dos quartos, circulação, integração social, cozinha, banheiros, área de serviço, fachada e estacionamento. Fotografias não permitem validar elétrica, hidráulica, infiltração, ruído, estrutura ou documentação.
-
-Muitos anúncios incluem, depois das fotos do imóvel, imagens genéricas do portal, logos e até cartões de outros imóveis marcados como “vendido”. Esses ativos foram desconsiderados na avaliação visual do apartamento.
-
-## Ranking
-
-### 1. Anúncio 1345146 — SHCES 1207, bloco A
-
-- **Anunciado:** R$ 670.000; 65 m²; condomínio R$ 605; 3 quartos, 1 suíte; 4º andar.
-- **Por que lidera:** é o conjunto mais equilibrado entre reforma pronta, planta preservada e acessibilidade. O anúncio declara elevador, diferencial forte para uso de longo prazo.
-- **Fotos:** reforma coerente e bem conservada; cozinha planejada, área de serviço separada, dois banheiros atualizados, três quartos reconhecíveis e boa luz. Os dormitórios e a área de serviço parecem compactos, mas funcionais.
-- **Pendências:** confirmar funcionamento/obras do elevador, posição solar, área da matrícula, estacionamento/garagem e sistemas elétrico e hidráulico.
-- **Ação:** candidato forte; visitar primeiro.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146
-
-### 2. Anúncio 1232283 — SHCES 309, bloco B
-
-- **Anunciado:** R$ 600.000; 70 m²; condomínio R$ 497; 3 quartos, 1 suíte; 3º andar; 2 vagas; nascente e vazado.
-- **Por que está no topo:** maior área entre os primeiros colocados, preço competitivo, duas vagas anunciadas e reforma recente. O anúncio informa vista livre e ocupação imediata.
-- **Fotos:** ambientes claros, armários abundantes, dois banheiros modernos e reforma consistente. Um dos dormitórios parece estreito; a qualidade da circulação precisa ser sentida presencialmente.
-- **Pendências:** confirmar se as duas vagas são privativas/vinculadas e se há elevador — ele não é informado. No 3º andar, sua ausência é concessão forte.
-- **Ação:** candidato forte; visitar, condicionado à confirmação das vagas e acessibilidade.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-bloco-b-1232283
-
-### 3. Anúncio 1357415 — SHCES 1109
-
-- **Anunciado:** R$ 630.000; 67,2 m²; condomínio R$ 350; 3 quartos, 1 suíte; 4º andar; nascente e vazado.
-- **Por que se destaca:** reforma visualmente mais homogênea que a maioria, bloco revitalizado, vista livre, boa ventilação e condomínio anunciado baixo.
-- **Fotos:** sala social bem resolvida, cozinha planejada, marcenaria útil, dois banheiros atualizados, quartos claros e conservação convincente. Não aparecem sinais evidentes de obra imediata.
-- **Pendências:** não há elevador informado e o imóvel está no 4º andar; confirmar isso antes da visita. Verificar estacionamento, escopo real da reforma e autenticidade do condomínio de R$ 350.
-- **Ação:** candidato forte se a escada for aceitável; caso contrário, rebaixar fortemente.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415
-
-### 4. Anúncio 1357633 — SHCES 309
-
-- **Anunciado:** R$ 600.000; 64 m²; 3 quartos; 2º andar; nascente, vazado e de canto.
-- **Por que se destaca:** o anúncio declara reforma de elétrica, hidráulica, pisos e acabamentos, além de documentação regular. O 2º andar reduz o impacto provável da ausência de elevador.
-- **Fotos:** acabamento moderno e uniforme, boa marcenaria, iluminação natural e três dormitórios aparentes. A planta permanece convencional e funcional; não há suíte anunciada, mas há banheiro de serviço.
-- **Pendências:** condomínio, IPTU, garagem e elevador estão ausentes. Confirmar notas/escopo da reforma e ventilação dos banheiros.
-- **Ação:** candidato forte; visitar.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633
-
-### 5. Anúncio 1376958 — SHCES 911, bloco B
-
-- **Anunciado:** R$ 599.000; 62 m²; condomínio R$ 600; 3 quartos, 1 suíte; 2º andar; nascente e vazado.
-- **Por que se destaca:** combina preço baixo no grupo reformado, andar razoável, suíte e ventilação cruzada declarada.
-- **Fotos:** sala ampla para a metragem, cozinha e banheiros atualizados, boa vista e luz. O quarto com beliche aparenta ser pequeno, mas utilizável; a área de serviço é funcional, embora simples.
-- **Pendências:** prédio sem elevador segundo a descrição e sem garagem informada. Confirmar área privativa, ruído da via visível e o que está incluído no condomínio.
-- **Ação:** visitar.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958
-
-### 6. Anúncio 1345903 — SHCES 1303
-
-- **Anunciado:** R$ 565.000; 64,5 m²; condomínio R$ 529; 3 quartos, 1 suíte; 1º andar; vazado.
-- **Por que se destaca:** menor preço do top 10, acessibilidade melhor por estar no 1º andar, suíte e informação explícita de elétrica e esquadrias novas.
-- **Fotos:** imóvel cuidado e aparentemente habitável sem obra imediata. Banheiros estão atualizados, mas cozinha, pisos e parte da marcenaria têm linguagem mais antiga. A planta parece íntegra e os três quartos são visíveis.
-- **Pendências:** somente estacionamento público; confirmar ventilação, ruído do 1º andar, hidráulica e segurança das janelas.
-- **Ação:** visitar com foco em custo real de modernização opcional.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903
-
-### 7. Anúncio 1339324 — SHCES 703
-
-- **Anunciado:** R$ 665.000; 64 m²; condomínio R$ 390; 3 quartos, 1 suíte; 3º andar.
-- **Por que se destaca:** reforma pronta, climatização, condomínio anunciado baixo e excelente aproveitamento de marcenaria.
-- **Fotos:** uma das melhores apresentações: integração social coerente, cozinha funcional, dois banheiros bem executados, três quartos utilizáveis, boa iluminação e áreas comuns cuidadas. A circulação íntima parece estreita.
-- **Pendências:** elevador, garagem, posição solar e escopo técnico da reforma não são informados. O 3º andar sem elevador seria concessão relevante.
-- **Ação:** visitar após esclarecer acessibilidade e estacionamento.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324
-
-### 8. Imóvel provável dos anúncios 1370889 e 1375200 — SHCES 207
-
-- **Anunciado:** R$ 695.000; 62 m²; condomínio entre R$ 435 e R$ 453; 3 quartos, 1 suíte. Um anúncio informa 2º andar.
-- **Por que se destaca:** prédio reformado, planta social integrada, suíte e condição pronta para morar.
-- **Fotos:** os dois anúncios mostram o mesmo apartamento com alta confiança visual. Sala/cozinha integradas funcionam bem, há área de serviço independente, dois banheiros atualizados e três dormitórios. A reforma parece consistente, embora bastante personalizada.
-- **Pendências:** confirmar formalmente que os anúncios são da mesma unidade, andar, orientação solar, área, garagem e elevador. A duplicidade não deve inflar a oferta.
-- **Ação:** visitar uma única vez após confirmar o anúncio primário.
-- **URLs:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889 e https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200
-
-### 9. Anúncio 1372268 — SHCES 305, bloco I
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-- **Anunciado:** R$ 595.000; 62,61 m²; condomínio R$ 460; 3 quartos; 1º andar; canto e vazado; 2 vagas.
-- **Por que entra:** duas vagas anunciadas e 1º andar são diferenciais duráveis. O preço deixa margem maior para atualização que os reformados mais caros.
-- **Fotos:** planta convencional, clara e aparentemente conservada; cozinha e banheiros são funcionais, porém mais antigos. Não há sinal visual de obra estrutural, mas a modernização seria maior do que nos primeiros colocados.
-- **Pendências:** confirmar documentalmente as duas vagas, ventilação, elétrica, hidráulica e orçamento real de adequação.
-- **Ação:** visitar como alternativa de valor; não assumir que o desconto cobre reforma sem orçamento.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268
-
-### 10. Anúncio 1373131 — SHCES 305
-
-- **Anunciado:** R$ 725.000; 65 m²; condomínio R$ 420; 3 quartos; 2º andar; nascente e vazado; sem elevador.
-- **Por que entra:** é a reforma tecnicamente mais bem descrita: elétrica e hidráulica renovadas, projeto de arquiteta, boa orientação e ventilação cruzada.
-- **Fotos:** execução visual limpa e consistente, cozinha e banheiro novos, três quartos preservados e boa luminosidade. Não possui suíte anunciada e a linguagem totalmente branca deve ser avaliada sem o efeito de grande-angular.
-- **Pendências:** não há garagem informada; preço é alto para unidade sem suíte, elevador ou vaga. Confirmar documentação da reforma e medidas reais dos ambientes.
-- **Ação:** visitar somente se a condição pronta justificar o prêmio pedido.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131
-
-## Quase entraram
-
-- **[1382466](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-101-bloco-c-1382466), R$ 650.000:** boa reforma aparente e uma vaga, mas faltam fotos da cozinha e informações de andar, elevador e orientação; aprofundar antes de substituir alguém do top 10.
-- **[1290510](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-a-1290510), R$ 640.000:** três quartos com suíte, vazado e reformado, mas fica no 4º andar sem elevador informado e os valores de condomínio/IPTU foram claramente extraídos como R$ 1; precisa de confirmação.
-- **[1371813](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-bloco-d-1371813), R$ 709.000:** reforma moderna e 68 m², mas o conjunto de fotos é curto e não esclarece bem três quartos, área de serviço, andar, garagem ou elevador.
-
-## Quarentenas e exclusões relevantes
-
-- **1373346:** é um imóvel no Noroeste capturado indevidamente pela busca; excluído.
-- **1212351, 1338088, 1259968, 1315328 e 1372539:** planta de três quartos convertida em dois ou sala/escritório; não priorizados para residência de longo prazo.
-- **1313649:** anunciado na descrição como dois quartos apesar do campo estruturado indicar três; condomínio de R$ 1.172; excluído até esclarecer planta.
-- **1370861:** três quartos originais transformados em suíte master e escritório; não atende à funcionalidade desejada.
-- **1365929, 1161400, 1278826 e similares:** fotos e descrição indicam reforma relevante, sem desconto claramente suficiente frente às alternativas prontas.
-- **1366910, 1372290 e 1383534:** 22–35 fotos visualmente similares indicam o mesmo imóvel provável, mas os anúncios divergem entre SHCES 207 e SHCES 303 e entre 63 e 74 m². O conjunto seria competitivo, porém permanece em quarentena até confirmar endereço, área e anúncio válido.
-- **1370948, 1371797 e 1372167:** grupo provável de anúncios duplicados, sem vantagem suficiente sobre o top 10.
-- **1357834 e 1358242:** duplicata provável; há ainda um terceiro anúncio visualmente semelhante, 1382413.
-- **1372907, 1348535 e 1380850:** elevador, garagem ou área podem ser atrativos, mas os preços de R$ 820 mil a R$ 990 mil não vêm acompanhados de vantagem funcional suficiente para superar as opções anteriores. A conclusão financeira depende de atualização dos saldos e limites do usuário.
-
-Uma imagem com selo “vendido” foi tratada como sinal de inconsistência, não como prova de venda, porque muitos anúncios contêm ativos genéricos de outros imóveis.
-
-## Limitações e verificações para visita
-
-O ranking é sensível a cinco informações ainda não confirmadas: tolerância pessoal a escadas, existência jurídica das vagas, conceito correto de área, qualidade invisível das reformas e limite financeiro atual. Antes de qualquer proposta:
-
-1. conferir matrícula, área privativa e vagas;
-2. testar elétrica, hidráulica, pressão, esquadrias e sinais de infiltração;
-3. medir os três quartos e validar que permanecem funcionais;
-4. visitar em horário de tráfego e à noite para ruído e estacionamento;
-5. verificar elevador, obras e atas do condomínio;
-6. confirmar condomínio, IPTU, taxas extras e orientação solar;
-7. comparar preço máximo somente depois de atualizar recursos, FGTS, reserva e prestação confortável.
-
-## Reprodutibilidade
-
-- `analysis.py`: extrai banco e HTMLs em leitura, produzindo TSV.
-- `photo_similarity.py`: sinaliza duplicatas por hash visual simples; os resultados exigem revisão humana.
-- `query.sql`: consultas principais de universo e qualidade.
-- `parameters.json`: parâmetros e fingerprint do snapshot.
-- `results.csv`: ranking em formato tabular.

reports/cruzeiro_top10/parameters.json

@@ -1,22 +0,0 @@
-{
-  "analysis_date": "2026-07-17",
-  "listing_data_reference_date": "2026-07-17",
-  "database_path": "dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3",
-  "database_main_file_sha256": "7a5102a62bc66a344bd9440fa36301d10a57711bcdd263b767b65e88f70957f4",
-  "logical_snapshot_sha256": "fe604aab8af7f67c833e6de2a0fc81c7dc2950ca440ad7b23ebd03d0c2546188",
-  "database_mode": "read_only_transaction_with_wal",
-  "search_url_fragment": "/cruzeiro/novo/",
-  "listing_limit": 100,
-  "observed_listing_count": 65,
-  "database_crawl_run_count": 16,
-  "active_listing_count": 65,
-  "new_listing_count_since_previous_report": 0,
-  "material_price_change_count": 1,
-  "ranking_unit": "probable_physical_property",
-  "numeric_score_used": false,
-  "photo_first_pass_limit_per_listing": 16,
-  "photo_finalist_count": 17,
-  "photo_files_reviewed_distinct": 1289,
-  "first_photo_sale_marker_audit_count": 10,
-  "visually_unavailable_listing_ids": []
-}

reports/cruzeiro_top10/results.csv

@@ -1,11 +0,0 @@
-rank,representative_listing_id,probable_duplicate_ids,price_brl,area_m2,bedrooms,suites,floor,elevator,parking_spaces,decision
-1,1345146,,670000,65,3,1,4,yes,,candidato forte
-2,1232283,,600000,70,3,1,3,unknown,2,candidato forte
-3,1357415,,630000,67.2,3,1,4,unknown,,candidato forte condicionado a escadas
-4,1357633,,600000,64,3,0,2,unknown,,visitar
-5,1376958,,599000,62,3,1,2,no,,visitar
-6,1345903,,565000,64.5,3,1,1,unknown,0,visitar
-7,1339324,,665000,64,3,1,3,unknown,,visitar após esclarecer acessibilidade
-8,1370889,1375200,695000,62,3,1,2,unknown,,visitar uma única vez
-9,1372268,,595000,62.61,3,0,1,unknown,2,visitar como alternativa de valor
-10,1373131,,725000,65,3,0,2,no,,visitar se o prêmio pela reforma for aceitável

reports/cruzeiro_top15/README.md

@@ -0,0 +1,64 @@
+# Top 15 — Cruzeiro Novo
+
+**Snapshot:** 21/07/2026
+
+**Objetivo:** priorizar investigação para moradia de 10–20 anos, mantendo o Cruzeiro como alternativa secundária e oportunística; preço anunciado não é preço negociado.
+
+## Universo e método
+
+O banco `dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3` foi aberto em modo somente leitura (`mode=ro`, `PRAGMA query_only=ON`). O snapshot contém 161 anúncios, 562 observações históricas e 7.363 fotos; no recorte do Cruzeiro Novo há 67 anúncios acumulados, 63 ativos e 4 inativos. A coleta cobre 13–21/07/2026, período curto demais para inferir liquidez.
+
+Em 21/07 entraram `1381514` e `1400223`; `1375199` e `1383814` ficaram inativos. O primeiro novo anúncio é reformado, mas está no 4º andar e não informa elevador ou vaga. O segundo custa R$ 495 mil e está no 2º andar, porém as fotos mostram necessidade de reforma ampla. Ambos foram incluídos como investigações condicionadas, não como candidatos fortes.
+
+O ranking considera três quartos utilizáveis, funcionalidade, condição aparente, iluminação/ventilação, acessibilidade futura, elevador, natureza da vaga, custo de adequação e qualidade da evidência. Não usa preço por m², pois área e qualidade dos campos não são uniformes. Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável. A falta de informação é marcada como pendência, nunca como aprovação.
+
+## Auditoria da primeira foto
+
+A primeira foto corrente dos finalistas, dos dois novos anúncios e de `1263868` foi aberta e inspecionada para “vendido”, “negócio fechado” ou equivalente. O anúncio `1263868`, ainda ativo no banco, continua com **VENDIDO** na foto principal e permanece em quarentena. Nenhum dos 15 colocados apresenta esse indicativo. A imagem é evidência operacional de indisponibilidade, não prova registral da venda.
+
+A triagem perceptual foi reexecutada com Pillow 12.3.0 e confirmou os principais grupos de republicação já documentados. Entre os finalistas, `1348535` teve somente três fotos semelhantes às de `1370861`; os endereços distintos (SHCES 1307 e 913) não sustentam deduplicação. O ranking permaneceu inalterado.
+
+Todos os classificados continuam com a tipologia original de três quartos apenas como **provável e pendente de confirmação**. A contagem estruturada, isoladamente, não prova que o terceiro quarto seja original e funcional.
+
+## Ranking
+
+| # | Anúncio | Local | Preço | Área informada | Por que priorizar | Principal pendência |
+|---:|---|---|---:|---:|---|---|
+| 1 | [1345146](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146) | SHCES 1207 A | R$ 670 mil | 65 m² | Reforma coerente, suíte e elevador anunciado | Vaga, matrícula e sistemas |
+| 2 | [1357415](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415) | SHCES 1109 | R$ 630 mil | 67,2 m² | Boa reforma, suíte, nascente e vazado | Confirmar elevador |
+| 3 | [1357633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633) | SHCES 309 | R$ 600 mil | 64 m² | Reforma uniforme e sistemas renovados declarados | Elevador, garagem e comprovação da obra |
+| 4 | [1376958](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958) | SHCES 911 B | R$ 599 mil | 62 m² | Reformado, nascente, vazado e suíte | Sem elevador; garagem não informada |
+| 5 | [1345903](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903) | SHCES 1303 | R$ 565 mil | 64,5 m² | Primeiro andar e preço competitivo | Sem garagem; ruído e segurança |
+| 6 | [1339324](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324) | SHCES 703 | R$ 665 mil | 64 m² | Integração social, suíte e boa apresentação | Andar, elevador e garagem |
+| 7 | [1370889](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889) / [1375200](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200) | SHCES 207 | R$ 695 mil | 62 m² | Reformado e com suíte | Duplicata provável; andar, elevador e vaga |
+| 8 | [1372268](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268) | SHCES 305 I | R$ 595 mil | 62,61 m² | Primeiro andar e duas vagas anunciadas | Provar vagas e orçar modernização |
+| 9 | [1373131](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131) | SHCES 305 | R$ 725 mil | 65 m² | Reforma tecnicamente bem descrita | Sem elevador/garagem e preço alto |
+| 10 | [1381514](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-301-1381514) | SHCES 301 | R$ 690 mil | 63 m² estruturados; 93 m² nos detalhes | Reforma completa aparente, boa marcenaria e três quartos fotografados | 4º andar; elevador, vaga e conceito de área não informados |
+| 11 | [1382466](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-101-bloco-c-1382466) | SHCES 101 C | R$ 650 mil | 62 m² | Boa reforma aparente e uma vaga | Galeria curta; andar e elevador ausentes |
+| 12 | [1290510](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-a-1290510) | SHCES 911 A | R$ 640 mil | 62 m² | Suíte, vazado e reformado | 4º andar; condomínio/IPTU extraídos como R$ 1 |
+| 13 | [1371813](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-bloco-d-1371813) | SHCES 1109 D | R$ 709 mil | 68 m² | Reforma moderna e área acima do padrão | Fotos não comprovam toda a planta, vaga ou elevador |
+| 14 | [1400223](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-609-bloco-d-1400223) | SHCES 609 D | R$ 495 mil | 62,61 m² | 2º andar, boa luz e preço com margem para obra | Reforma ampla, vaga/elevador ausentes e sistemas antigos |
+| 15 | [1369327](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-203-bloco-g-1369327) | SHCES 203 G | R$ 490 mil | 62 m² | Vaga e preço com margem para adequação | Estado interno, 4º andar e ausência de elevador |
+
+## Quase entraram
+
+- [1375154](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1205-1375154), R$ 550 mil: 67,2 m² e boa luminosidade, mas pede modernização e confirmação de andar/vaga.
+- [1370890](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-105-1370890), R$ 560 mil: primeiro andar e DCE, porém condição mais básica e sem garagem informada.
+- [1368610](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1368610), R$ 579,9 mil: boa distribuição e melhorias declaradas; falta vantagem clara frente aos classificados.
+- [1370891](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370891), R$ 520 mil: vazado e de preço baixo, mas sem vaga e ainda dependente de modernização; saiu apenas pela entrada de evidência nova.
+
+## Quarentenas e limitações
+
+- `1232283` e `1345890` ficaram inativos em 20/07; `1375199` e `1383814`, em 21/07. A ausência da busca não prova venda.
+- `1263868` foi retirado por “VENDIDO” na primeira foto. `1322206` também declara venda fechada na descrição.
+- `1212351`, `1338088`, `1259968`, `1315328`, `1372539`, `1313649` e `1370861` têm conversão ou conflito relevante de planta.
+- Os grupos `1366910`/`1372290`/`1383534`, `1370948`/`1371797`/`1372167` e `1357834`/`1358242`/`1382413` são duplicatas prováveis ou têm endereço/área divergentes.
+- O ranking serve para ordenar investigação. Andar, elevador, vaga, matrícula, instalações, ruído, insolação e custo de obra exigem confirmação.
+
+## Próxima ação
+
+Solicitar, antes de cada visita, planta ou matrícula, andar, existência de elevador, natureza jurídica da vaga, atas recentes do condomínio e histórico de elétrica/hidráulica. As posições 13–15 são alternativas de preço: só avançam se orçamento de reforma, escadas e ausência de garagem forem compatíveis com permanência de longo prazo e preservação da reserva.
+
+## Reprodutibilidade
+
+Execute `python reports/cruzeiro_top15/analysis.py` para a extração somente leitura. A ordenação final inclui julgamento fotográfico documentado neste arquivo e não é produzida automaticamente pelo script.

reports/cruzeiro_top15/analysis.py

@@ -75,7 +75,7 @@ def main() -> int:
             l.raw_html_path, COUNT(p.source_url) AS photo_count
         FROM listings AS l
         JOIN listing_searches AS s USING (listing_id)
-        LEFT JOIN photos AS p USING (listing_id)
+        LEFT JOIN photos AS p ON p.listing_id=l.listing_id AND p.is_primary_gallery=1
         WHERE instr(s.search_url, ?) > 0
           AND l.inactive_at IS NULL
         GROUP BY l.listing_id

reports/cruzeiro_top15/parameters.json

@@ -0,0 +1,20 @@
+{
+  "analysis_date": "2026-07-21",
+  "listing_data_reference_date": "2026-07-21",
+  "database_path": "dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3",
+  "database_main_file_sha256": "bfbbdd09e88f76afd917ebd981b848b9321aeb5fc0602f712645d33e1a5ea76c",
+  "database_mode": "read_only_transaction_with_wal",
+  "search_url_fragment": "/cruzeiro/novo/",
+  "listing_limit": 100,
+  "observed_listing_count": 67,
+  "active_listing_count": 63,
+  "inactive_listing_count": 4,
+  "database_crawl_run_count": 20,
+  "ranking_size": 15,
+  "ranking_unit": "probable_physical_property",
+  "numeric_score_used": false,
+  "price_per_m2_used": false,
+  "first_photo_finalist_audit_count": 16,
+  "visually_unavailable_listing_ids": ["1263868"],
+  "context_documents_reviewed": ["docs/CURRENT_STATE.md", "docs/PROJECT_CONTEXT.md", "docs/LOCATION_CRITERIA.md", "docs/PROPERTY_CRITERIA.md", "docs/FINANCIAL_STRATEGY.md", "docs/SCRAPER_OPERATIONS.md", "docs/DATA_MODEL.md", "docs/ANALYSIS_RULES.md"]
+}

reports/cruzeiro_top15/photo_similarity.py

@@ -22,7 +22,7 @@ DATA_ROOT = DB_PATH.parent
 def difference_hash(path: Path) -> int | None:
     try:
         with Image.open(path) as image:
-            pixels = list(image.convert("L").resize((9, 8)).getdata())
+            pixels = list(image.convert("L").resize((9, 8)).get_flattened_data())
     except (OSError, UnidentifiedImageError):
         return None
     value = 0
@@ -48,7 +48,7 @@ def main() -> None:
         ), uncommon AS (
             SELECT sha256
             FROM photos
-            WHERE sha256 IS NOT NULL
+            WHERE sha256 IS NOT NULL AND is_primary_gallery=1
             GROUP BY sha256
             HAVING COUNT(DISTINCT listing_id) <= 5
         )
@@ -56,7 +56,7 @@ def main() -> None:
         FROM photos AS p
         JOIN cruzeiro AS c USING (listing_id)
         JOIN uncommon AS u USING (sha256)
-        WHERE p.local_path IS NOT NULL
+        WHERE p.local_path IS NOT NULL AND p.is_primary_gallery=1
         ORDER BY p.listing_id, p.ordinal
         """
     ).fetchall()

reports/cruzeiro_top15/query.sql

@@ -26,6 +26,7 @@ SELECT p.listing_id, COUNT(*) AS photo_count
 FROM photos AS p
 JOIN listing_searches AS s USING (listing_id)
 WHERE instr(s.search_url, '/cruzeiro/novo/') > 0
+  AND p.is_primary_gallery = 1
   AND EXISTS (
       SELECT 1 FROM listings AS l
       WHERE l.listing_id = p.listing_id AND l.inactive_at IS NULL

reports/cruzeiro_top15/results.csv

@@ -0,0 +1,16 @@
+rank,representative_listing_id,probable_duplicate_ids,price_brl,area_m2,bedrooms,suites,floor,elevator,parking_spaces,original_three_bedroom_status,visual_status,decision
+1,1345146,,670000,65,3,1,4,yes,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,strong_candidate
+2,1357415,,630000,67.2,3,1,4,unknown,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,confirm_elevator_then_visit
+3,1357633,,600000,64,3,0,2,unknown,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,visit
+4,1376958,,599000,62,3,1,2,no,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,visit
+5,1345903,,565000,64.5,3,1,1,unknown,0,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,visit_as_value_option
+6,1339324,,665000,64,3,1,3,unknown,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,clarify_accessibility_then_visit
+7,1370889,1375200,695000,62,3,1,2,unknown,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,identify_primary_listing_then_visit_once
+8,1372268,,595000,62.61,3,0,1,unknown,2,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,prove_parking_then_visit
+9,1373131,,725000,65,3,0,2,no,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,visit_if_reform_premium_is_acceptable
+10,1381514,,690000,63,3,0,4,unknown,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,confirm_elevator_parking_and_area_then_visit
+11,1382466,,650000,62,3,0,,unknown,1,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,request_missing_rooms_before_visit
+12,1290510,,640000,62,3,1,4,no,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,validate_costs_then_visit
+13,1371813,,709000,68,3,1,,unknown,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,request_full_gallery_then_decide
+14,1400223,,495000,62.61,3,0,2,unknown,,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,quote_full_renovation_and_confirm_parking
+15,1369327,,490000,62,3,0,4,no,1,probable_pending_confirmation,no_sale_marker,quote_reform_and_test_stairs

reports/cruzeiro_vs_mangueiral/README.md

@@ -1,133 +1,88 @@
-# Ranking reconstruído — Cruzeiro Novo x Jardins Mangueiral
+# Top 30 — Jardins Mangueiral x Cruzeiro Novo
 
-**Data do snapshot:** 17/07/2026  
-**Unidade:** imóvel físico provável  
-**Finalidade:** priorizar investigação e visitas; não estimar preço de transação nem substituir vistoria
+**Snapshot:** 21/07/2026
 
-## Resumo executivo
+**Unidade:** imóvel físico provável
 
-O Jardins Mangueiral continua oferecendo os melhores candidatos por espaço, suíte, vagas e preço anunciado. O Cruzeiro Novo continua superior em centralidade, acesso ao Plano Piloto e menor dependência de carro.
+**Finalidade:** ordenar investigação para moradia de 10–20 anos; não estimar preço de transação nem substituir vistoria e análise financeira.
 
-A casa `1279892`, QC 10, permanece em primeiro lugar geral pelo equilíbrio entre R$ 595 mil, condição visual, três quartos prováveis e quintal convertido sem eliminação total da área aberta. O apartamento `1345146`, SHCES 1207, é o melhor do Cruzeiro e fica em segundo: reforma coerente, suíte e elevador anunciado, mas com preço maior e vaga ainda incerta.
+## Resposta
 
-Confiança do ranking: **moderada para priorização de visitas e baixa para decisão de compra**. Fotos e anúncios não confirmam documentação, estrutura, sistemas, ruído, conforto térmico ou preço negociável.
+Após reaplicar o contexto do projeto, o **Jardins Mangueiral é a região principal** e o Cruzeiro Novo é alternativa secundária e oportunística. O Mangueiral tende a entregar mais espaço, suíte, vagas e ambiente residencial pelo preço; o Cruzeiro só supera essa preferência quando uma unidade concreta compensa claramente as concessões de escadas, garagem, reforma e funcionalidade pela centralidade.
 
-## Universo e atualização
+`1279892` permanece em primeiro lugar geral. `1345146` é o melhor apartamento e ocupa o terceiro lugar, atrás também de `1350367`. A confiança é **moderada para ordenar investigação e baixa para decidir compra**, pois documentação, estrutura, ruído, conforto térmico, custos de adequação e preço negociado não estão comprovados.
 
-- Fonte: DF Imóveis.
-- Banco: 159 anúncios, 295 snapshots e 6.272 mídias.
-- Cruzeiro Novo: 65 anúncios acumulados e ativos.
-- Jardins Mangueiral: 94 anúncios acumulados; 84 ativos no banco e 10 inativos.
-- Cobertura útil: coletas de 13 e 17/07/2026.
-- Histórico: ainda curto demais para tendência, liquidez ou tempo real de mercado.
+## Universo, período e qualidade
 
-O banco foi aberto com `mode=ro`, `PRAGMA query_only = ON` e transação de leitura consistente para incluir o WAL. O `quick_check` retornou `ok`.
+- Fonte: DF Imóveis; cobertura observada de 13–21/07/2026.
+- Banco aberto com `mode=ro`, `PRAGMA query_only=ON`; `quick_check`: `ok`.
+- 161 anúncios, 562 observações históricas e 7.363 fotos.
+- Cruzeiro: 67 anúncios acumulados, 63 ativos e 4 inativos.
+- Mangueiral: 94 acumulados, 78 ativos e 16 inativos.
+- A coleta de 21/07 adicionou dois anúncios do Cruzeiro e nenhum do Mangueiral; 20 anúncios acumulados estão inativos.
+- Das 401 transições históricas observadas, 398 envolvem o campo `creci` contaminado; somente três anúncios tiveram mudança real de preço. O histórico bruto não deve ser lido como 401 mudanças de mercado.
+- Não há série suficiente para inferir liquidez, tendência ou venda a partir de retirada.
+- Preços são de oferta; áreas não são comparáveis o bastante para preço por m².
 
-## Método de reconstrução
+## Método
 
-O comparativo foi refeito a partir dos rankings regionais corrigidos, preservando a ordem relativa dentro de cada região. Não foram usados preço por metro quadrado nem pontuação numérica, porque as áreas das casas e apartamentos não são semanticamente comparáveis e os pesos não foram aprovados.
+Foram relidos `PROJECT_CONTEXT.md`, `PROPERTY_CRITERIA.md`, `DATA_MODEL.md` e `ANALYSIS_RULES.md`. A ordem combina os rankings regionais sem pesos secretos e sem alternância automática, considerando: três quartos utilizáveis, funcionalidade futura, condição aparente, iluminação/ventilação, acessibilidade, vagas, regularidade, custo de adequação, logística familiar e qualidade da evidência.
 
-A ordem geral combina:
+No Mangueiral, planta original de três quartos é filtro obrigatório; quintal fechado só é negativo quando reduz luz/ventilação ou cria ambiente redundante e de manutenção difícil. No Cruzeiro, escadas, ausência de garagem e sistemas antigos são concessões materiais para permanência de longo prazo. A proximidade de São Sebastião é benefício logístico, não fundamento exclusivo da decisão.
 
-1. funcionalidade de longo prazo e três quartos utilizáveis;
-2. condição visual e risco de reforma;
-3. iluminação, ventilação, circulação e armazenamento aparentes;
-4. preço, custos conhecidos e margem para adequação;
-5. acessibilidade, vagas e dependência de carro;
-6. riscos específicos da tipologia;
-7. qualidade e coerência da evidência fotográfica;
-8. compatibilidade da localização com a rotina registrada no projeto.
+A ordem regional do Mangueiral foi recalibrada após o usuário avaliar diretamente os 15 finalistas em 21/07 e, em seguida, o funil foi refeito sobre os 78 anúncios ativos. As notas pessoais prevalecem quando existem; anúncios novos entram por aderência inferida e ficam explicitamente pendentes de avaliação pessoal. Para não inventar equivalência numérica com apartamentos ainda não avaliados, as posições relativas do Cruzeiro foram mantidas.
 
-No Cruzeiro, os principais ajustes de risco são escadas, ausência de garagem, sistemas antigos e obras do bloco. No Mangueiral, são planta original, regularização das ampliações, impermeabilização, calor/ventilação e logística.
+Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável. Falta de informação é pendência, não aprovação.
 
-## Auditoria de disponibilidade pelas fotos
+## Auditoria visual de disponibilidade
 
-A primeira foto dos 20 finalistas foi inspecionada especificamente para “vendido”, “negócio fechado” ou sinal equivalente.
-
-- Nenhum dos dez finalistas do Cruzeiro apresentou esse sinal.
-- No Mangueiral, quatro anúncios que apareceram em versões anteriores foram removidos e colocados em quarentena visual: `1346231`, `1349519`, `1351729` e `1366801`.
-- O banco ainda os tratava como ativos; para um ranking de visitas, a evidência visual prevaleceu como sinal de indisponibilidade operacional.
-- A marca não comprova registro, preço ou conclusão jurídica da transação.
+A primeira foto corrente dos 78 anúncios ativos do Mangueiral, dos finalistas do Cruzeiro e das quarentenas foi aberta e inspecionada. Nenhum dos 30 imóveis classificados atuais exibe “vendido”, “negócio fechado” ou equivalente. Ficam em quarentena `1263868` no Cruzeiro e `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801` no Mangueiral. O sinal visual indica provável indisponibilidade operacional, não prova jurídica de venda.
 
 ## Ranking geral
 
-| # | Região | Anúncio | Local | Preço | Motivo principal | Pendência decisiva |
-|---:|---|---|---|---:|---|---|
-| 1 | Mangueiral | [1279892](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892) | QC 10 | R$ 595.000 | Melhor equilíbrio entre preço, estado e espaço externo | Planta, áreas divergentes e regularização |
-| 2 | Cruzeiro | [1345146](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146) | SHCES 1207 A | R$ 670.000 | Melhor alternativa urbana; reformado e com elevador anunciado | Vaga, área da matrícula e sistemas |
-| 3 | Mangueiral | [1350367](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-rua-c-1350367) | QC 6 | R$ 569.000 | Preço competitivo e ampliação social aparentemente funcional | Área, licenças, calor e drenagem |
-| 4 | Cruzeiro | [1232283](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-bloco-b-1232283) | SHCES 309 B | R$ 600.000 | 70 m², suíte, nascente/vazado e duas vagas anunciadas | Elevador e natureza jurídica das vagas |
-| 5 | Mangueiral | [1346017](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346017) | QC 10 | R$ 577.000 | Clara, pouco personalizada e com quintal majoritariamente aberto | Taxas, orientação e regularização da cobertura |
-| 6 | Mangueiral | [1397378](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-8-rua-b-1397378) | QC 8 | R$ 600.000 | QC prática e implantação compatível com a planta de 68 m² | Manutenção, drenagem e galeria contaminada |
-| 7 | Cruzeiro | [1357415](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415) | SHCES 1109 | R$ 630.000 | Boa reforma, suíte e posição nascente/vazada | Confirmar elevador antes de agendar |
-| 8 | Mangueiral | [1359960](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-7-1359960) | QC 7 | R$ 610.000 | Ampliação social flexível sem segunda cozinha completa evidente | Calor, ventilação e impermeabilização |
-| 9 | Cruzeiro | [1357633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633) | SHCES 309 | R$ 600.000 | Reforma uniforme e sistemas declarados renovados | Elevador, garagem, condomínio e prova da reforma |
-| 10 | Cruzeiro | [1376958](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958) | SHCES 911 B | R$ 599.000 | Reformado, nascente, vazado e com suíte | Sem elevador e garagem não informada |
-| 11 | Mangueiral | [1319996](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996) | QC 14 | R$ 649.000 | Reforma completa, marcenaria e placas solares | QC, cobertura, taxas e homologação solar |
-| 12 | Cruzeiro | [1345903](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903) | SHCES 1303 | R$ 565.000 | Menor preço competitivo e primeiro andar | Sem garagem; ruído e segurança do térreo |
-| 13 | Mangueiral | [1324014](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014) | QC 12 | R$ 649.000 | Acabamento interno e marcenaria fortes | Vaga, redundância gourmet e ventilação |
-| 14 | Cruzeiro | [1339324](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324) | SHCES 703 | R$ 665.000 | Integração social, suíte e boa apresentação visual | Terceiro andar, elevador e garagem desconhecidos |
-| 15 | Mangueiral | [1333569](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569) | QC 6 | R$ 650.000 | Ampliação social em uso e QC alternativa prática | Conceito dos 90 m² e manutenção da cobertura |
-| 16 | Cruzeiro | [1370889](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889) / [1375200](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200) | SHCES 207 | R$ 695.000 | Apartamento reformado com suíte | Duplicata, andar, elevador, vaga e área |
-| 17 | Mangueiral | [1359480](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1359480) | QC 4 | R$ 535.000 | Referência de menor preço habitável | QC, planta, documentação e acabamento externo |
-| 18 | Cruzeiro | [1372268](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268) | SHCES 305 I | R$ 595.000 | Primeiro andar e duas vagas anunciadas | Provar vagas e orçar modernização |
-| 19 | Mangueiral | [1356197](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1356197) | QC 4 | R$ 649.000 | Acabamento interno forte e casa vazia | Espaço coberto parece garagem; regularização |
-| 20 | Cruzeiro | [1373131](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131) | SHCES 305 | R$ 725.000 | Reforma tecnicamente bem descrita | Sem elevador, sem garagem e prêmio de preço |
-
-## Comparação regional
-
-| Dimensão | Cruzeiro Novo | Jardins Mangueiral |
-|---|---|---|
-| Faixa do top 10 | R$ 565 mil–R$ 725 mil | R$ 535 mil–R$ 650 mil |
-| Mediana do top 10 | R$ 615 mil | R$ 610 mil |
-| Espaço | 62–70 m²; conceito de área mais homogêneo | 68–90 m² informados; ampliações pouco comparáveis |
-| Vagas | Frequentemente ausentes ou incertas | Uma ou duas na maioria dos finalistas |
-| Acessibilidade | Depende fortemente de andar e elevador | Escada interna permanente em todos os sobrados padrão |
-| Reforma | Elétrica, hidráulica e prédio antigos | Cobertura, drenagem, impermeabilização e ampliação |
-| Mobilidade | Centralidade e menor dependência de carro | Maior dependência logística; proximidade de São Sebastião |
-| Espaço social | Compacto | Quintal e ampliações mais flexíveis |
-| Documentação crítica | Vaga, área, obras do bloco | Planta original e regularização das ampliações |
-
-## Sensibilidade à prioridade pessoal
-
-| Prioridade dominante | Região favorecida | Primeiro candidato |
-|---|---|---|
-| Centralidade e acesso ao Plano | Cruzeiro | 1345146 |
-| Espaço, suíte, vagas e custo-benefício | Mangueiral | 1279892 |
-| Menor preço habitável | Mangueiral | 1359480, com concessões |
-| Apartamento próximo de R$ 600 mil | Cruzeiro | 1232283 |
-| Menor risco de ampliação irregular | Cruzeiro | 1345146 ou 1357633 |
-| Menor risco de sistemas prediais antigos | Mangueiral | 1346017 ou 1397378, sujeito a vistoria |
-| Proximidade de São Sebastião e rede familiar | Mangueiral | 1279892 |
-
-## Imóveis imediatamente fora do corte
-
-- **Cruzeiro:** [1382466](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-101-bloco-c-1382466), [1290510](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-a-1290510) e [1371813](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-bloco-d-1371813).
-- **Mangueiral:** [1368562](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-5-1368562).
-
-## Próxima ação recomendada
-
-As quatro visitas mais informativas continuam sendo:
-
-1. `1279892`, para testar a melhor hipótese de casa equilibrada;
-2. `1345146`, para testar a melhor hipótese urbana com elevador;
-3. `1350367`, para testar custo-benefício e ampliação no Mangueiral;
-4. `1232283`, para testar apartamento maior, suíte e vagas anunciadas.
-
-Registrar após cada visita: tempo real de deslocamento, sensação de espaço, ruído, estacionamento, escadas, ventilação, manutenção esperada e vontade de permanecer por 10–20 anos. Essas quatro visitas devem definir qual região recebe a rodada seguinte.
-
-## Limitações
-
-- Preços são pedidos, não transações.
-- A cobertura histórica é curta e de um único portal.
-- A situação financeira do projeto precisa ser confirmada antes de proposta ou preço máximo.
-- Fotos não validam estrutura, sistemas, ruído, conforto térmico ou documentação.
-- A planta original das casas e vagas/elevadores dos apartamentos continuam pendentes.
-- A escolha regional ainda depende de uma preferência não consolidada: centralidade versus casa, espaço e proximidade familiar.
+| # | Região | Pos. regional | Anúncio | Local | Preço | Classificação e pendência decisiva |
+|---:|---|---:|---|---|---:|---|
+| 1 | Mangueiral | 1 | [1279892](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892) | QC 10 | R$ 595 mil | **Forte:** equilíbrio geral; confirmar planta, áreas e regularização |
+| 2 | Mangueiral | 2 | [1319996](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996) | QC 14 | R$ 649 mil | **Forte, 4/5:** cozinha, gourmet, quintal e conservação; reverter closet se necessário |
+| 3 | Cruzeiro | 1 | [1345146](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146) | SHCES 1207 A | R$ 670 mil | **Forte:** melhor opção urbana; confirmar vaga, planta e sistemas |
+| 4 | Mangueiral | 3 | [1377683](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1377683) | QC 11 | R$ 585 mil | **Aderência inferida:** cozinha funcional e gourmet aberto; usuário avaliar |
+| 5 | Mangueiral | 4 | [1371718](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-1371718) | QC 14 | R$ 650 mil | **Aderência inferida:** conservação, cozinha e gourmet; usuário avaliar |
+| 6 | Cruzeiro | 2 | [1357415](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415) | SHCES 1109 | R$ 630 mil | **Forte condicionado:** reformado e vazado; confirmar elevador |
+| 7 | Mangueiral | 5 | [1140317](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-5-rua-l-1140317) | QC 5 | R$ 599 mil | **Aderência inferida:** cozinha equipada e gourmet aberto; usuário avaliar |
+| 8 | Mangueiral | 6 | [1324014](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014) | QC 12 | R$ 649 mil | **Visitar, 3/5:** gourmet e conservação agradam; confirmar vaga e ventilação |
+| 9 | Cruzeiro | 3 | [1357633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633) | SHCES 309 | R$ 600 mil | **Visitar:** reforma uniforme; elevador, vaga e sistemas pendentes |
+| 10 | Mangueiral | 7 | [1290502](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1290502) | QC 11 | R$ 600 mil | **Aprofundar, 3/5:** reforma adequada; gourmet implementável |
+| 11 | Cruzeiro | 4 | [1376958](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958) | SHCES 911 B | R$ 599 mil | **Visitar:** reformado e nascente; sem elevador e vaga incerta |
+| 12 | Mangueiral | 8 | [1352633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-9-rua-g-1352633) | QC 9 | R$ 755 mil | **Aderência inferida:** conjunto visual forte; preço alto e usuário avaliar |
+| 13 | Mangueiral | 9 | [1345745](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-quadra-qc-12-1345745) | QC 12 | R$ 670 mil | **Aderência inferida:** cozinha e gourmet amplos; testar calor |
+| 14 | Cruzeiro | 5 | [1345903](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903) | SHCES 1303 | R$ 565 mil | **Alternativa de valor:** primeiro andar, mas sem garagem |
+| 15 | Mangueiral | 10 | [1333569](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569) | QC 6 | R$ 650 mil | **Condicionado, 3/5:** testar calor do fechamento de vidro |
+| 16 | Cruzeiro | 6 | [1339324](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324) | SHCES 703 | R$ 665 mil | **Aprofundar:** boa integração; faltam andar, elevador e vaga |
+| 17 | Mangueiral | 11 | [1357311](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-1-rua-a-1357311) | QC 1 | R$ 699,9 mil | **Condicionado:** gourmet bom, mas há possível dano de água no teto |
+| 18 | Mangueiral | 12 | [1357912](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-3-1357912) | QC 3 | R$ 580 mil | **Condicionado, 3/5:** espaços úteis; intervenções pesam |
+| 19 | Cruzeiro | 7 | [1370889](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889) / [1375200](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200) | SHCES 207 | R$ 695 mil | **Aprofundar:** reformado; identificar anúncio principal e atributos |
+| 20 | Cruzeiro | 8 | [1372268](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268) | SHCES 305 I | R$ 595 mil | **Alternativa de valor:** provar duas vagas e orçar modernização |
+| 21 | Mangueiral | 13 | [1259149](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1259149) | QC 11 | R$ 590 mil | **Aderência inferida fraca:** preço razoável; acabamento e área pendentes |
+| 22 | Cruzeiro | 9 | [1373131](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131) | SHCES 305 | R$ 725 mil | **Condicionado:** reforma forte; sem elevador/garagem e caro |
+| 23 | Mangueiral | 14 | [348115](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-348115) | QC 14 | R$ 550 mil | **Referência de valor:** anúncio antigo; conservação e área pendentes |
+| 24 | Cruzeiro | 10 | [1381514](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-301-1381514) | SHCES 301 | R$ 690 mil | **Condicionado:** reforma forte; 4º andar, elevador/vaga e área divergente pendentes |
+| 25 | Mangueiral | 15 | [1346118](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1346118) | QC 14 | R$ 550 mil | **Referência de valor:** base simples; modernização e área divergente |
+| 26 | Cruzeiro | 11 | [1382466](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-101-bloco-c-1382466) | SHCES 101 C | R$ 650 mil | **Pendente:** boa reforma; galeria curta e andar/elevador ausentes |
+| 27 | Cruzeiro | 12 | [1290510](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-a-1290510) | SHCES 911 A | R$ 640 mil | **Pendente:** suíte e reforma; 4º andar e taxas inválidas |
+| 28 | Cruzeiro | 13 | [1371813](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-bloco-d-1371813) | SHCES 1109 D | R$ 709 mil | **Pendente:** reforma moderna; evidência curta da planta |
+| 29 | Cruzeiro | 14 | [1400223](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-609-bloco-d-1400223) | SHCES 609 D | R$ 495 mil | **Alternativa de obra:** 2º andar e boa luz; reforma ampla e vaga incerta |
+| 30 | Cruzeiro | 15 | [1369327](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-203-bloco-g-1369327) | SHCES 203 G | R$ 490 mil | **Alternativa de obra:** vaga e desconto; 4º andar sem elevador |
+
+## Quase entraram
+
+As opções seguintes, todas com URL, estão nos relatórios regionais: [Cruzeiro Novo](../cruzeiro_top15/README.md#quase-entraram) e [Jardins Mangueiral](../mangueiral_top15/README.md#quase-entraram).
+
+## Próxima ação e decisão financeira
+
+No Mangueiral, começar a diligência por `1279892` e `1319996`; pedir planta, QC, licenças da ampliação, taxas e evidência de cobertura/drenagem antes da visita. No Cruzeiro, pedir andar, elevador, matrícula da vaga, atas e histórico de sistemas do prédio. As posições gerais entre tipologias permanecem provisórias até o usuário avaliar visualmente os apartamentos na mesma escala.
+
+O ranking físico não autoriza compra. Antes de negociar, calcular entrada, custos de aquisição, reforma/regularização, reserva remanescente, CET e custo mensal total. A posição deve cair se o imóvel exigir consumir a reserva ou depender de uma única circunstância afetiva/logística.
 
 ## Reprodutibilidade
 
-- `results.csv`: ranking reconstruído.
-- `parameters.json`: universo, método e fingerprint lógico do snapshot.
-- `reports/cruzeiro_top10/`: fontes do ranking regional do Cruzeiro.
-- `reports/mangueiral_top10/`: fontes do ranking regional do Mangueiral.
+As extrações estão em `reports/cruzeiro_top15/analysis.py` e `reports/mangueiral_top15/analysis.py`. Os arquivos `results.csv` registram os 15 classificados regionais e `parameters.json` registra snapshot, contagens, hash do banco e critérios. A deduplicação e a inspeção fotográfica incluem julgamento manual documentado.

reports/cruzeiro_vs_mangueiral/parameters.json

@@ -1,31 +1,33 @@
 {
-  "analysis_date": "2026-07-17",
-  "listing_data_reference_date": "2026-07-17",
+  "analysis_date": "2026-07-21",
+  "listing_data_reference_date": "2026-07-21",
   "database_path": "dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3",
-  "database_main_file_sha256": "046e0a2fef3eb3c2e5ebdf07d30bd04a31db0bb1ea315ccc536c6bf8ba96577e",
-  "logical_snapshot_sha256": "fe604aab8af7f67c833e6de2a0fc81c7dc2950ca440ad7b23ebd03d0c2546188",
+  "database_main_file_sha256": "bfbbdd09e88f76afd917ebd981b848b9321aeb5fc0602f712645d33e1a5ea76c",
   "database_mode": "read_only_transaction_with_wal",
   "source_reports": [
-    "reports/cruzeiro_top10/README.md",
-    "reports/mangueiral_top10/README.md"
+    "reports/cruzeiro_top15/README.md",
+    "reports/mangueiral_top15/README.md"
   ],
-  "cruzeiro_listing_count": 65,
-  "mangueiral_listing_count": 94,
-  "mangueiral_active_listing_count": 84,
-  "mangueiral_inactive_listing_count": 10,
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-  "database_snapshot_count": 295,
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-  "report_rebuilt_from_regional_results": true,
+  "total_listing_count": 161,
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+  "cruzeiro_observed_listing_count": 67,
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+  "regional_ranking_size": 15,
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   "ranking_unit": "probable_physical_property",
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+  "mangueiral_full_active_universe_reprocessed": true,
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-  "visually_unavailable_listing_ids": ["1346231", "1349519", "1351729", "1366801"]
+  "mangueiral_first_photo_active_universe_audit_count": 78,
+  "cruzeiro_first_photo_finalist_and_quarantine_audit_count": 16,
+  "visually_unavailable_listing_ids": ["1263868", "1301400", "1346017", "1346231", "1349519", "1351729", "1352943", "1356197", "1362968", "1366801"],
+  "source_mismatch_listing_ids": ["1369473"],
+  "context_documents_reviewed": ["docs/CURRENT_STATE.md", "docs/PROJECT_CONTEXT.md", "docs/LOCATION_CRITERIA.md", "docs/PROPERTY_CRITERIA.md", "docs/FINANCIAL_STRATEGY.md", "docs/SCRAPER_OPERATIONS.md", "docs/DATA_MODEL.md", "docs/ANALYSIS_RULES.md"]
 }

reports/cruzeiro_vs_mangueiral/results.csv

@@ -1,21 +1,31 @@
-rank,region,representative_listing_id,probable_duplicate_ids,location,price_brl,area_m2,bedrooms,suites,parking_spaces,key_condition,decision
-1,mangueiral,1279892,,QC 10,595000,68,3,1,1,planta original e ampliações pendentes de documentos,candidato forte
-2,cruzeiro,1345146,,SHCES 1207 bloco A,670000,65,3,1,,elevador anunciado e vaga pendente,candidato forte
-3,mangueiral,1350367,,QC 6,569000,68,3,1,2,área ampliação e conforto térmico pendentes,candidato forte
-4,cruzeiro,1232283,,SHCES 309 bloco B,600000,70,3,1,2,elevador e natureza das vagas pendentes,candidato forte condicionado
-5,mangueiral,1346017,,QC 10,577000,68,3,1,2,taxas orientação e cobertura pendentes,candidato forte
-6,mangueiral,1397378,,QC 8,600000,68,3,1,2,planta manutenção e cobertura pendentes,candidato forte
-7,cruzeiro,1357415,,SHCES 1109,630000,67.2,3,1,,quarto andar e elevador desconhecido,confirmar elevador antes da visita
-8,mangueiral,1359960,,QC 7,610000,68,3,1,2,conforto ambiental do quintal fechado pendente,visitar
-9,cruzeiro,1357633,,SHCES 309,600000,64,3,0,,elevador garagem e condomínio pendentes,visitar
-10,cruzeiro,1376958,,SHCES 911 bloco B,599000,62,3,1,,sem elevador e garagem não informada,visitar
-11,mangueiral,1319996,,QC 14,649000,68,3,1,2,localização cobertura e placas solares pendentes,visitar
-12,cruzeiro,1345903,,SHCES 1303,565000,64.5,3,1,0,primeiro andar e somente estacionamento público,alternativa de valor
-13,mangueiral,1324014,,QC 12,649000,68,3,1,,vaga conforto da área gourmet e regularização pendentes,visitar
-14,cruzeiro,1339324,,SHCES 703,665000,64,3,1,,terceiro andar elevador e garagem desconhecidos,esclarecer acessibilidade
-15,mangueiral,1333569,,QC 6,650000,90,3,1,2,conceito de área e cobertura pendentes,visitar após os anteriores
-16,cruzeiro,1370889,1375200,SHCES 207,695000,62,3,1,,duplicata provável elevador e garagem desconhecidos,confirmar anúncio primário
-17,mangueiral,1359480,,QC 4,535000,70,3,1,2,planta documentação e acabamento externo pendentes,referência de valor
-18,cruzeiro,1372268,,SHCES 305 bloco I,595000,62.61,3,0,2,vagas e custo de modernização pendentes,alternativa de valor
-19,mangueiral,1356197,,QC 4,649000,68,3,1,2,uso do espaço coberto e regularização pendentes,visitar após os anteriores
-20,cruzeiro,1373131,,SHCES 305,725000,65,3,0,,sem elevador e garagem não informada,visitar apenas se reforma justificar prêmio
+rank,region,regional_rank,representative_listing_id,probable_duplicate_ids,location,price_brl,decision
+1,mangueiral,1,1279892,,QC 10,595000,strong_candidate
+2,mangueiral,2,1319996,,QC 14,649000,strong_candidate
+3,cruzeiro,1,1345146,,SHCES 1207 A,670000,strong_candidate
+4,mangueiral,3,1377683,,QC 11,585000,user_review_then_documents
+5,mangueiral,4,1371718,,QC 14,650000,user_review_then_documents
+6,cruzeiro,2,1357415,,SHCES 1109,630000,strong_candidate_conditioned
+7,mangueiral,5,1140317,,QC 5,599000,user_review_then_documents
+8,mangueiral,6,1324014,,QC 12,649000,visit
+9,cruzeiro,3,1357633,,SHCES 309,600000,visit
+10,mangueiral,7,1290502,,QC 11,600000,investigate
+11,cruzeiro,4,1376958,,SHCES 911 B,599000,visit
+12,mangueiral,8,1352633,,QC 9,755000,user_review_and_price_test
+13,mangueiral,9,1345745,,QC 12,670000,user_review_and_heat_test
+14,cruzeiro,5,1345903,,SHCES 1303,565000,value_alternative
+15,mangueiral,10,1333569,,QC 6,650000,conditioned_heat_test
+16,cruzeiro,6,1339324,,SHCES 703,665000,investigate
+17,mangueiral,11,1357311,,QC 1,699900,inspect_possible_water_damage
+18,mangueiral,12,1357912,,QC 3,580000,pending_intervention_cost
+19,cruzeiro,7,1370889,1375200,SHCES 207,695000,investigate
+20,cruzeiro,8,1372268,,SHCES 305 I,595000,value_alternative
+21,mangueiral,13,1259149,,QC 11,590000,user_review_and_area_validation
+22,cruzeiro,9,1373131,,SHCES 305,725000,conditioned
+23,mangueiral,14,348115,,QC 14,550000,user_review_and_condition_validation
+24,cruzeiro,10,1381514,,SHCES 301,690000,conditioned
+25,mangueiral,15,1346118,,QC 14,550000,user_review_and_renovation_scope
+26,cruzeiro,11,1382466,,SHCES 101 C,650000,pending_evidence
+27,cruzeiro,12,1290510,,SHCES 911 A,640000,pending_cost_validation
+28,cruzeiro,13,1371813,,SHCES 1109 D,709000,pending_evidence
+29,cruzeiro,14,1400223,,SHCES 609 D,495000,renovation_alternative
+30,cruzeiro,15,1369327,,SHCES 203 G,490000,renovation_alternative

reports/database_assessment.md

@@ -1,303 +1,169 @@
-# Avaliação inicial do banco de dados
+# Avaliação do banco de dados
 
-**Data da avaliação:** 13 de julho de 2026  
-**Banco:** `dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3`  
-**Escopo:** diagnóstico estrutural e de qualidade anterior a qualquer análise dos imóveis
+**Data da avaliação:** 21 de julho de 2026
 
-## 1. Pergunta respondida
+**Banco:** `dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3`
 
-O banco já representa de forma segura anúncios, snapshots históricos e imóveis físicos, com cobertura e qualidade suficientes para iniciar análises imobiliárias?
+**Modo:** `mode=ro`, `PRAGMA query_only = ON`
+**SHA-256 do arquivo principal:** `bfbbdd09e88f76afd917ebd981b848b9321aeb5fc0602f712645d33e1a5ea76c`
 
-**Resposta curta:** ele representa anúncios e estados de conteúdo, mas ainda não representa imóveis físicos deduplicados. A coleta cobre apenas um dia e contém exatamente um snapshot por anúncio. Preços, áreas e quartos podem ser usados somente após validações específicas; localização e dados de anunciante estão fortemente contaminados e não devem ser usados como estão. Portanto, o banco ainda não sustenta tendência histórica, tempo de mercado, preço por m² ou comparáveis por localização.
+## 1. Pergunta
 
-## 2. Segurança e método
+O snapshot atualizado sustenta a revisão dos rankings e já permite conclusões de histórico, disponibilidade e liquidez?
 
-A análise foi feita exclusivamente com consultas agregadas ou amostras pequenas. O banco foi aberto com `sqlite3 -readonly` ou URI `mode=ro&immutable=1`, sempre com `PRAGMA query_only = ON`. Nenhum scraper foi executado e nenhuma instrução SQL de escrita foi enviada ao banco.
+**Resposta curta:** sustenta a revisão operacional dos rankings, mas ainda não sustenta inferência de liquidez ou preço de transação. O banco contém quatro dias efetivos de observação entre 13 e 21/07/2026, e a maior parte dos novos snapshots é causada por campos textuais contaminados, não por mudança imobiliária real.
 
-Identificação do arquivo analisado:
+## 2. Integridade e esquema
 
-- tamanho: 5.017.600 bytes;
-- modificação: `2026-07-13 14:20:34.601285975 -03:00`;
-- SHA-256 inicial: `1ce3128b488c50c993d7328ac6e24b5905f083a7e04e3f636407eea1edd02b9d`;
-- sem arquivos `-wal` ou `-shm` e sem processo com o arquivo aberto na inspeção inicial;
+- tamanho do arquivo principal: 9.478.144 bytes;
 - `PRAGMA quick_check`: `ok`;
-- `PRAGMA foreign_key_check`: nenhuma violação.
+- `PRAGMA foreign_key_check`: nenhuma violação;
+- codificação: UTF-8;
+- `journal_mode`: WAL;
+- 2.314 páginas de 4.096 bytes;
+- cinco tabelas da aplicação e `sqlite_sequence`;
+- quatro autoíndices; nenhuma view ou trigger;
+- esquema físico sem mudança material em relação a `docs/ACTUAL_SCHEMA.md`.
 
-Na validação final, o arquivo principal continuava com o mesmo tamanho, `mtime` e SHA-256. Como seu modo persistido é WAL, o cliente SQLite havia criado dois sidecars de runtime: `dfimoveis.sqlite3-shm`, com 32.768 bytes, e `dfimoveis.sqlite3-wal`, vazio. Eles não foram removidos, conforme a regra explícita do projeto.
+O banco foi consultado em transação somente leitura. Não foi usado `immutable=1`, pois este é o arquivo atualizado pelo scraper.
 
-O esquema completo e as decisões de interpretação estão em `docs/ACTUAL_SCHEMA.md`.
+## 3. Universo e cobertura
 
-## 3. Universo, período e cobertura
-
-Não houve filtro ou exclusão de registros para este diagnóstico. O universo físico contém:
-
-| Unidade | Quantidade |
+| Unidade | Total |
 |---|---:|
-| Execuções do coletor | 4 |
-| Anúncios únicos por `listing_id` | 156 |
-| URLs de anúncio únicas | 156 |
-| Snapshots de conteúdo | 156 |
-| Vínculos anúncio–busca | 156 |
-| Fotos registradas | 5.386 |
-| Anúncios com pelo menos uma foto | 156 |
-
-### Cobertura temporal
-
-Todas as datas técnicas válidas estão em ISO 8601. A coleta cobre somente **13/07/2026**:
-
-| Evento | UTC | Horário de Brasília (UTC−3) |
-|---|---|---|
-| Primeira execução iniciada | 12:20:58 | 09:20:58 |
-| Primeira observação de anúncio | 12:56:32 | 09:56:32 |
-| Última observação de anúncio | 13:25:51 | 10:25:51 |
-| Última execução concluída | 17:20:34 | 14:20:34 |
-
-As duas primeiras execuções terminaram com `status = ok`, mas registraram zero páginas, URLs e detalhes. As duas execuções com coleta efetiva somaram:
-
-- 9 páginas de busca;
-- 156 URLs encontradas;
-- 156 detalhes processados com sucesso e zero falhas;
-- 5.383 fotos baixadas e 3 falhas;
-- zero anúncios marcados como inativos.
-
-As buscas cobertas foram:
-
-1. `https://www.dfimoveis.com.br/venda/df/cruzeiro/novo/apartamento/3-quartos` — 65 anúncios;
-2. `https://www.dfimoveis.com.br/venda/df/brasilia/jardins-mangueiral/casa/3,4-quartos` — 91 anúncios.
-
-O universo é, portanto, intencionalmente limitado a um portal e a duas consultas. A busca do Jardins Mangueiral aceita três **ou quatro** quartos: 89 casas foram extraídas com três quartos anunciados e 2 com quatro. Mesmo os 89 registros de três quartos não comprovam a planta original exigida pelo projeto.
-
-## 4. Como as entidades são representadas
-
-### Anúncio
-
-`listings` guarda uma linha por `listing_id` do DF Imóveis, com URL única e o estado corrente. Os 156 IDs, URLs e hashes correntes são distintos. Essa é uma identidade de publicação no portal, não de unidade residencial.
-
-### Snapshot ou observação histórica
-
-`listing_history` guarda uma linha por par único `(listing_id, content_hash)`. Isso é um histórico de **mudanças de conteúdo**: uma nova observação idêntica não cria novo snapshot. `listings.first_seen_at` e `last_seen_at` condensam a janela observada.
-
-No snapshot atual:
-
-- todos os 156 anúncios têm exatamente um registro histórico;
-- o hash histórico é igual ao hash corrente em todos os casos;
-- `captured_at = first_seen_at` em todos os casos;
-- `first_seen_at = last_seen_at` em todos os casos.
-
-Assim, não há série histórica real ainda. Não é possível medir mudança de preço, republicação, duração, saída ou retorno do estoque.
-
-### Execução do scraper
-
-`crawl_runs` registra horários, estado e contadores JSON, mas não existe `run_id` em `listings`, `listing_history` ou `listing_searches`. A execução geradora só pode ser inferida por horário. Isso limita auditoria, cobertura por execução e diagnóstico de ausências.
+| Execuções registradas | 20 |
+| Execuções `ok` | 12 |
+| Execuções `failed` | 8 |
+| Anúncios acumulados | 161 |
+| Observações históricas | 562 |
+| Vínculos anúncio–busca | 161 |
+| Fotos registradas | 7.363 |
+| Hashes de foto distintos | 3.455 |
+| Anúncios inativos | 20 |
 
-### Imóvel físico
+Cobertura técnica: 13–21/07/2026. Há observações de anúncios em quatro datas, janela insuficiente para sazonalidade ou liquidez.
 
-Não existe tabela ou chave para imóvel físico, unidade, endereço normalizado ou relação de duplicidade. Anúncios de corretores diferentes permanecem independentes. A base também não contém hashes perceptuais; possui apenas SHA-256 exato das imagens.
+| Região | Acumulados | Ativos | Inativos |
+|---|---:|---:|---:|
+| Jardins Mangueiral | 94 | 78 | 16 |
+| Cruzeiro Novo | 67 | 63 | 4 |
 
-Logo, as unidades válidas hoje são:
+A execução 20, em 21/07, processou oito páginas, encontrou 141 URLs, concluiu 141 detalhes sem falha, baixou 572 fotos novas, reutilizou 4.404 e marcou 20 anúncios como inativos. Ausência da busca não comprova venda.
 
-- anúncio único: suportado por `listing_id`;
-- estado alterado do anúncio: suportado por `listing_history`;
-- imóvel físico provável/confirmado: **não suportado sem derivação e revisão**.
+## 4. O que os dados representam
 
-## 5. Qualidade dos dados
+- `listings`: identidade de anúncio e estado corrente;
+- `listing_history`: estados distintos por `content_hash`, não cada observação;
+- `listing_searches`: vínculo entre anúncio e busca;
+- `photos`: mídia associada ao anúncio, sem vínculo a um snapshot específico;
+- `crawl_runs`: execução técnica sem chave direta para os anúncios observados;
+- imóvel físico provável: não existe como entidade persistida e depende de deduplicação derivada.
 
-### 5.1 Integridade estrutural
+Há 21 anúncios com um snapshot, 6 com dois, 7 com três e 127 com quatro. Essa distribuição não deve ser interpretada como número de mudanças reais.
 
-Pontos positivos:
+## 5. Auditoria das mudanças históricas
 
-- arquivo íntegro segundo `quick_check`;
-- nenhuma FK órfã em histórico, buscas ou fotos;
-- todos os JSONs são sintaticamente válidos;
-- todos os IDs de anúncio têm 6–7 caracteres numéricos;
-- todas as URLs pertencem ao domínio e padrão esperados;
-- todos os 156 HTMLs brutos referenciados existem;
-- todos os hashes de conteúdo têm 64 caracteres;
-- não há URL, hash corrente ou caminho de HTML repetido.
+Foram comparadas as transições consecutivas de `data_json`:
 
-Limitações estruturais:
-
-- nenhuma relação entre execução e item;
-- fonte implícita, sem `source_id`;
-- área armazenada em um único conceito;
-- mídia ligada ao anúncio, não ao snapshot;
-- ausência de entidade de imóvel físico e de localização normalizada;
-- apenas autoíndices; não há índices por datas ou atributos analíticos.
-
-### 5.2 Completude dos principais campos
-
-| Campo | Ausentes | Percentual |
-|---|---:|---:|
-| preço | 0 | 0,0% |
-| área | 0 | 0,0% |
-| quartos | 0 | 0,0% |
-| condomínio | 59 | 37,8% |
-| IPTU | 144 | 92,3% |
-| suítes | 41 | 26,3% |
-| vagas | 57 | 36,5% |
-| cidade | 156 | 100,0% |
-| UF | 156 | 100,0% |
-| nome do anunciante | 156 | 100,0% |
-| latitude/longitude | 156 / 156 | 100,0% / 100,0% |
-| data de publicação | 156 | 100,0% |
-| data de inativação | 156 | 100,0% |
-
-Esses percentuais medem apenas nulos. Para campos textuais, a taxa de preenchimento é enganosa porque o parser capturou conteúdo da página em vez do valor pretendido.
-
-### 5.3 Contaminação de texto
-
-Os problemas mais graves são:
-
-- 146 endereços (93,6%) têm mais de 300 caracteres;
-- 154 bairros (98,7%) têm mais de 100 caracteres;
-- os dois valores curtos de bairro são `.` e um trecho de descrição, também inválidos;
-- 98 códigos de anunciante (62,8%) têm mais de 100 caracteres;
-- 153 valores de CRECI (98,1%) têm mais de 100 caracteres.
-
-Os textos longos incluem navegação, formulários, política de privacidade e outros fragmentos da página. Eles podem conter dados de contato exibidos pelo portal; por isso, não foram reproduzidos neste relatório. Esses campos devem ser considerados **indisponíveis**, não apenas ruidosos.
-
-Os títulos têm somente quatro valores distintos e funcionam como títulos genéricos por tipologia. As 156 descrições são distintas, mas têm apenas 156–161 caracteres, compatíveis com resumos/metadados truncados, não com a descrição completa. `extra_json` contém um array `json_ld` vazio nos 156 registros e não resolve a reextração.
-
-### 5.4 Valores estruturados e outliers
-
-| Tipo anunciado | N | Preço mínimo | Preço máximo | Área mínima | Área máxima | Quartos |
-|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|
-| Apartamento | 65 | R$ 480.000 | R$ 2.030.598 | 61 m² | 113 m² | 3 |
-| Casa | 91 | R$ 450.000 | R$ 570.000.000 | 0,11 m² | 131,46 m² | 3–4 |
-
-Não há valores nulos ou não positivos em preço e área, mas isso não significa validade:
+| Campo alterado | Transições |
+|---|---:|
+| `content_hash` | 401 |
+| `creci` | 398 |
+| `advertiser_code` | 66 |
+| `neighborhood` | 25 |
+| `description` | 11 |
+| `price_brl` | 3 |
+| `address` | 3 |
 
-- anúncio `1351663`: R$ 570.000.000, forte indício de erro de escala ou parsing;
-- anúncio `1370918`: 0,11 m², área fisicamente implausível.
+Em 305 transições, somente `creci` e o hash mudaram. Isso indica instabilidade do parser ou conteúdo variável da página. Não há base para tratar 401 transições como mudanças de mercado.
 
-Não foi aplicado corte nem correção silenciosa. Também não se calculou preço por m², pois `area_m2` não distingue área útil, privativa, construída, total ou terreno.
+Mudanças reais de preço identificadas:
 
-### 5.5 Fotos e arquivos brutos
+- `1173275`: R$ 550.000 para R$ 549.000 em 21/07;
+- `1348535`: R$ 950.000 para R$ 880.000 em 20/07, mantido em 21/07;
+- `1372539`: R$ 572.500 para R$ 569.000 em 17/07, mantido depois.
 
-Das 5.386 linhas em `photos`:
+Esses valores são preços anunciados, não negociados.
 
-- 5.383 têm arquivo local, e o tamanho em disco coincide com `bytes`;
-- 3 não têm hash, MIME, tamanho ou caminho, correspondendo às três falhas registradas pelo coletor;
-- há 4.514 WebP, 558 JPEG, 311 PNG e 3 sem MIME;
-- os anúncios possuem de 5 a 61 fotos;
-- não há caminho local nem ordinal duplicado dentro de anúncio.
+## 6. Qualidade dos campos
 
-Há 3.307 hashes distintos. Cento e quatorze hashes aparecem em mais de um anúncio, e um deles aparece nos 156 anúncios. Isso revela logos, selos, placeholders ou outros ativos comuns. Hash idêntico pode ser sinal de anúncio duplicado somente depois de excluir ativos genéricos e combinar outros sinais.
+Nos 161 anúncios:
 
-## 6. Duplicidades e imóveis físicos prováveis
+- preço, área e quartos estão preenchidos em todos;
+- cidade, UF, latitude e longitude estão ausentes em todos;
+- 150 endereços têm mais de 300 caracteres;
+- 159 bairros têm mais de 100 caracteres;
+- permanece um preço de R$ 570 milhões (`1351663`);
+- permanece uma área de 0,11 m² (`1370918`);
+- nenhum registro de foto está sem hash ou caminho local no snapshot atual.
+- a triagem perceptual com Pillow 12.3.0 foi reexecutada nos dois recortes; recuperou os grupos já documentados e não identificou nova duplicação suficientemente sustentada entre os 30 finalistas.
 
-Não há duplicidade técnica imediata por `listing_id`, URL ou `content_hash`. Uma assinatura exploratória composta por bairro, tipo, preço, área, quartos e vagas encontrou 13 grupos, equivalentes a 18 linhas excedentes. Esse resultado **não é evidência de 18 imóveis duplicados**, porque:
+O preenchimento não garante validade. Localização e anunciante continuam contaminados. Área não distingue privativa, útil, construída, total, terreno ou ampliação.
 
-- o bairro está contaminado;
-- preço, área e quartos podem coincidir entre unidades distintas;
-- fotos compartilhadas incluem ativos genéricos;
-- não há endereço/unidade confiável nem telefone normalizado;
-- SHA-256 só detecta arquivos idênticos, não versões redimensionadas da mesma foto.
+## 7. Disponibilidade e quarentena visual
 
-Consequentemente, o método de deduplicação desta avaliação foi apenas técnico: unicidade de anúncio por `listing_id`. Nenhuma fusão de anúncios nem contagem de imóveis físicos foi produzida.
+Vinte anúncios estão inativos no banco, mas retirada não prova venda. Além disso, dez anúncios ainda ativos exibem indicação explícita na primeira foto:
 
-Uma futura camada derivada deve combinar, com confiança e revisão manual:
+- Cruzeiro: `1263868`;
+- Mangueiral: `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801`.
 
-- endereço/QC/quadra/bloco/unidade reextraídos;
-- imagens após remoção de ativos comuns, idealmente com hash perceptual;
-- preço, área, planta, quartos e vagas validados;
-- anunciante e descrição normalizados;
-- estados `unreviewed`, `probable`, `confirmed`, `rejected` e `ambiguous`.
+Esses registros ficam em quarentena histórica como “vendido visualmente indicado”. O selo é evidência operacional, não prova registral.
 
-## 7. Possíveis quebras de coleta
+## 8. Atualização dos rankings
 
-1. **Localização:** `address` e `neighborhood` capturaram grandes trechos da página; cidade, UF e coordenadas ficaram vazias.
-2. **Anunciante:** `advertiser_code` e `creci` frequentemente capturaram texto extenso; `advertiser_name` ficou vazio.
-3. **Dados estruturados:** o `json_ld` foi preservado como array vazio em todos os anúncios.
-4. **Escala numérica:** pelo menos um preço e uma área são claramente suspeitos.
-5. **Fotos:** três falhas foram registradas de modo consistente, sem arquivo local.
-6. **Execuções vazias:** duas execuções `ok` não coletaram páginas. Sem motivo/configuração persistidos, não é possível diferenciar teste, filtro vazio ou falha silenciosa.
-7. **Filtro do Mangueiral:** a URL coletada inclui casas de quatro quartos e não identifica planta original.
+O Mangueiral não recebeu anúncio novo em 21/07. `1356197`, antes em 9º, passou a exibir **VENDIDO** na primeira foto. Depois do feedback pessoal, o funil foi refeito sobre os 78 ativos; `1377683`, `1371718` e `1140317` entraram no Top 5 por aderência inferida. A auditoria integral também identificou `1301400` com selo de vendido na primeira foto e `1369473` como solicitação de compra, não oferta.
 
-## 8. Limitações para qualquer conclusão imobiliária
+O Cruzeiro recebeu:
 
-- Um único dia não permite análise histórica ou tendência.
-- A amostra cobre apenas DF Imóveis e duas buscas específicas.
-- Preço anunciado não é preço negociado.
-- Não há transações, status comprovado de venda ou evidência de fechamento.
-- Não há imóveis físicos deduplicados.
-- Não há localização analítica confiável por QC, quadra ou bloco.
-- Não há conceito comparável de área.
-- O estado de reforma, planta original, elevador, garagem, andar e qualidade funcional não está modelado de forma suficiente.
-- Para Jardins Mangueiral, `bedrooms = 3` não valida planta original de três quartos.
+- `1381514`: SHCES 301, R$ 690 mil, 4º andar, reforma aparente forte, sem confirmação de elevador ou vaga e com divergência entre 63 e 93 m²;
+- `1400223`: SHCES 609 D, R$ 495 mil, 2º andar, boa luz e necessidade de reforma ampla.
 
-Portanto, ainda não é apropriado produzir medianas regionais, comparáveis, preço por m², tempo de anúncio, liquidez ou recomendações de visita com base apenas neste banco.
+Os dois entraram no Top 15 condicionado. `1375199` saiu por inatividade; `1370891` passou para “quase entrou” pela nova evidência, não por piora comprovada.
 
-## 9. Próximas ações recomendadas
+## 9. Limitações
 
-Antes da análise dos imóveis:
+- um único portal e duas buscas;
+- janela histórica curta;
+- 20 inativos sem causa confirmada;
+- snapshots inflados por campos textuais instáveis;
+- ausência de entidade de imóvel físico;
+- localização estruturada não confiável;
+- área semanticamente inconsistente;
+- fotos podem conter material genérico e republicações;
+- planta original, sistemas, ruído e documentação exigem validação externa.
 
-1. corrigir e testar a extração de endereço, bairro, anunciante e CRECI usando os HTMLs já salvos, sem recrawling;
-2. criar uma derivação reproduzível fora do banco original e preservar os valores brutos;
-3. separar áreas privativa, útil, construída, total e de terreno, deixando nulo o conceito não comprovado;
-4. criar regras explícitas de validação para preço e área, mantendo os outliers identificados em quarentena;
-5. filtrar o Mangueiral por planta original de três quartos, não apenas pelo número anunciado;
-6. coletar múltiplas datas e auditar a cobertura por busca antes de estimar permanência, entradas ou saídas;
-7. numa evolução aprovada do coletor, adicionar `source_id`, `run_id` nos snapshots, referência ao HTML bruto histórico e versão/configuração da coleta;
-8. construir `property_candidates` apenas em uma camada derivada, com confiança e revisão, sem fundir registros no banco original.
+Não calcular preço por m² amplo, liquidez ou tendência com este snapshot.
 
-## 10. Consultas de reprodução
+## 10. Reprodução
 
-Todas devem ser executadas com `sqlite3 -readonly dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3` ou conexão Python URI em `mode=ro` e `PRAGMA query_only = ON`.
+Consultas essenciais, sempre em leitura:
 
 ```sql
--- Objetos do esquema
+PRAGMA query_only = ON;
+PRAGMA quick_check;
+PRAGMA foreign_key_check;
+
 SELECT type, name, tbl_name, sql
 FROM sqlite_master
-ORDER BY type, name;
+ORDER BY type, name
+LIMIT 50;
 
--- Contagens (executar uma tabela por vez após validar os nomes)
-SELECT COUNT(*) FROM crawl_runs;
 SELECT COUNT(*) FROM listings;
 SELECT COUNT(*) FROM listing_history;
 SELECT COUNT(*) FROM listing_searches;
 SELECT COUNT(*) FROM photos;
+SELECT COUNT(*) FROM crawl_runs;
 
--- Cobertura
-SELECT MIN(started_at), MAX(finished_at), COUNT(*)
-FROM crawl_runs;
-
-SELECT MIN(first_seen_at), MAX(last_seen_at),
-       COUNT(DISTINCT date(first_seen_at))
-FROM listings;
-
--- Número de snapshots por anúncio
-SELECT snapshots, COUNT(*) AS listings
-FROM (
-    SELECT listing_id, COUNT(*) AS snapshots
-    FROM listing_history
-    GROUP BY listing_id
-)
-GROUP BY snapshots;
-
--- Completude de campos críticos
-SELECT
-    COUNT(*) AS total,
-    SUM(price_brl IS NULL) AS missing_price,
-    SUM(area_m2 IS NULL) AS missing_area,
-    SUM(condominium_brl IS NULL) AS missing_condominium,
-    SUM(iptu_brl IS NULL) AS missing_iptu,
-    SUM(latitude IS NULL OR longitude IS NULL) AS missing_coordinates
-FROM listings;
-
--- Contaminação textual sem imprimir os textos
-SELECT
-    SUM(length(address) > 300) AS long_address,
-    SUM(length(neighborhood) > 100) AS long_neighborhood,
-    SUM(length(advertiser_code) > 100) AS long_advertiser_code,
-    SUM(length(creci) > 100) AS long_creci
-FROM listings;
-
--- Integridade referencial e física
-PRAGMA quick_check;
-PRAGMA foreign_key_check;
+SELECT s.search_url,
+       COUNT(*) AS accumulated,
+       SUM(l.inactive_at IS NULL) AS active,
+       SUM(l.inactive_at IS NOT NULL) AS inactive
+FROM listing_searches AS s
+JOIN listings AS l USING (listing_id)
+GROUP BY s.search_url
+LIMIT 10;
 ```
 
-## 11. Implicação para a decisão de compra
+## 11. Implicação prática
 
-Esta avaliação reduz o risco de transformar uma coleta tecnicamente bem-sucedida em falsa precisão de mercado. O próximo ganho real não virá de comparar preços imediatamente, mas de corrigir localização e semântica de área, acumular histórico e construir uma deduplicação reversível. Até lá, os registros são úteis como inventário bruto de anúncios e arquivos, não como avaliação consolidada de imóveis físicos.
+O snapshot melhora a triagem operacional, sobretudo ao revelar inativos e dois apartamentos novos. Ele ainda não justifica pressa nem conclusões de mercado. O ganho imediato vem de manter quarentenas visuais, corrigir a geração excessiva de snapshots e validar documentalmente os candidatos antes de visita ou negociação.

reports/mangueiral_top10/README.md

@@ -1,184 +0,0 @@
-# Ranking preliminar — casas no Jardins Mangueiral
-
-**Data de referência do snapshot:** 17/07/2026  
-**Relatório revisado:** 17/07/2026  
-**Unidade principal:** imóvel físico provável, não snapshot nem anúncio isolado  
-**Finalidade:** priorizar visitas; não estimar preço negociado nem substituir vistoria ou validação documental
-
-## Pergunta
-
-Quais são as dez casas do Jardins Mangueiral que mais merecem atenção segundo as preferências e regras do projeto, dando às fotografias importância comparável à dos dados estruturados?
-
-## Universo e método
-
-Foram avaliados os 94 anúncios acumulados encontrados pela busca de casas no Jardins Mangueiral: 84 estavam ativos e 10 inativos no snapshot consistente de 17/07/2026. A base cobre um único portal. Há 159 anúncios nas duas regiões, 295 snapshots de conteúdo e 6.272 mídias; 133 anúncios têm dois snapshots, mas quatro mudanças foram materialmente relevantes nos campos imobiliários e apenas uma delas foi preço.
-
-Como o banco estava em WAL, ele foi aberto com `mode=ro`, sem `immutable=1`, dentro de uma transação de leitura consistente e com `PRAGMA query_only = ON`. Entre os anúncios ativos, 80 informam três quartos e preço plausível entre R$ 450 mil e R$ 1,15 milhão. O anúncio de R$ 1,15 milhão descreve outra implantação, no condomínio American Garden, e não a casa-padrão de 68 m² das QCs; não é comparável ao universo prioritário. Esses números descrevem anúncios, não imóveis únicos nem preços negociados.
-
-Não foi calculado preço por metro quadrado: os campos e descrições misturam área privativa, construída, total e de terreno. Tampouco foi criada pontuação numérica, porque os pesos não foram aprovados. A ordem é uma **prioridade de visita ajustada por risco**, considerando em conjunto:
-
-1. compatibilidade provável com a planta original de três quartos;
-2. funcionalidade, circulação, armazenamento e flexibilidade de longo prazo;
-3. qualidade real da conversão do quintal, sem penalizar fechamento automaticamente;
-4. luz e ventilação aparentes, conservação e coerência dos acabamentos;
-5. risco e transtorno de adequação;
-6. preço, condomínio, IPTU, vagas e área anunciados;
-7. QCs citadas nos relatos de moradores, apenas como evidência anedótica;
-8. completude, coerência e confiabilidade das fotos.
-
-### Filtro da planta original
-
-Os dez imóveis abaixo têm fachada, posição de escada, distribuição e dormitórios fotografados compatíveis com a tipologia padrão de três quartos, e nenhum deles é descrito como conversão de dois para três quartos. Isso sustenta apenas a classificação **planta original provável**. A confirmação exige planta, matrícula ou documentação da unidade. O anúncio 1374012, por exemplo, foi retirado da disputa apesar do preço baixo porque a própria descrição informa “3 quartos sendo 1 adaptado”.
-
-### Revisão fotográfica
-
-Em 17/07/2026, a primeira foto de todos os escolhidos foi auditada especificamente para marcas de “vendido” ou “negócio fechado”. Quatro anúncios que chegaram a integrar versões do ranking foram removidos por esse critério: `1346231`, `1349519`, `1351729` e `1366801`.
-
-A revisão anterior havia examinado 1.892 arquivos distintos. Nesta atualização foram revisadas as imagens iniciais dos novos anúncios elegíveis e, em detalhe, 15 imagens coerentes do novo finalista `1397378`; imagens posteriores da galeria que pertencem visualmente a outros imóveis foram descartadas como contaminação. As plantas oficiais de duas e três unidades de três quartos e os mapas locais em `resources/` também foram confrontados com a galeria e a QC.
-
-As fotos foram usadas para avaliar coerência da planta, presença dos três dormitórios, circulação, luz, ventilação aparente, conservação, cozinha, banheiros, lavanderia, quintal, integração social e qualidade das ampliações. Elas não validam elétrica, hidráulica, impermeabilização, estrutura, calor, ruído ou regularização.
-
-As galerias baixadas frequentemente continuam, depois das imagens do imóvel, com recomendações do portal, fotos de outras casas, selos de “vendido”, publicidade e logos. Esses arquivos foram vistos, identificados pela quebra de coerência visual e desconsiderados. Por isso, quantidade bruta de fotos não foi tratada como qualidade de evidência, e hashes compartilhados foram usados apenas para triagem manual de duplicidade.
-
-## Ranking
-
-### 1. Anúncio 1279892 — QC 10
-
-- **Anunciado:** R$ 595.000; 68 m² no campo estruturado e 107 m² na descrição; condomínio R$ 383; IPTU R$ 1.050; 3 quartos, 1 suíte; 1 vaga informada no banco.
-- **Por que lidera:** oferece o melhor equilíbrio entre preço, localização considerada boa nos relatos, reforma pronta e planta visualmente coerente. A diferença para casas mais caras parece estar mais na ausência de mobiliário do que em obra obrigatória.
-- **Fotos:** ambientes claros, sala ampla, cozinha planejada bem executada, banheiros atualizados e três dormitórios reconhecíveis. O fundo combina área coberta e trechos abertos, preservando luz e ventilação; não aparece uma segunda cozinha completa redundante.
-- **Pendências:** esclarecer os conceitos de 68 e 107 m², a DCE citada, regularização das ampliações, número jurídico de vagas e impermeabilização da cobertura translúcida.
-- **Ação:** candidato forte; visitar primeiro.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892
-
-### 2. Anúncio 1350367 — QC 6
-
-- **Anunciado:** R$ 569.000; 68 m² no banco, 107 m² totais e terreno de 131 m² na descrição; condomínio R$ 320; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que está no topo:** preço baixo para o grupo final, QC considerada alternativa prática e ampliação social que parece efetivamente utilizável.
-- **Fotos:** casa vazia, clara e aparentemente reformada; banheiros e pisos coerentes; três dormitórios aparentes. O quintal foi convertido em uma varanda ampla com churrasqueira e bancada, mas mantém abertura lateral e circulação, em vez de virar cômodo escuro ou segunda cozinha fechada.
-- **Pendências:** confirmar área construída, licenças, ventilação e calor sob a cobertura, drenagem, elétrica da ampliação e o que falta de marcenaria/mobiliário.
-- **Ação:** candidato forte; visitar.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-rua-c-1350367
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-### 3. Anúncio 1346017 — QC 10
-
-- **Anunciado:** R$ 577.000; 68 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que se destaca:** casa pronta, luminosa e pouco personalizada por preço competitivo, em QC considerada boa nos relatos.
-- **Fotos:** sala e jantar funcionais, cozinha planejada, três quartos claros e banheiros conservados. O quintal permanece majoritariamente aberto, com cobertura leve e uso social simples; é uma das soluções menos arriscadas para ventilação e manutenção.
-- **Pendências:** confirmar proteção contra chuva, privacidade, área de serviço, taxas, orientação solar e regularização de qualquer cobertura.
-- **Ação:** candidato forte; visitar.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346017
-
-### 4. Anúncio 1397378 — QC 8
-
-- **Anunciado:** R$ 600.000; 68 m²; condomínio R$ 316,14; IPTU R$ 1.119,67; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que se destaca:** QC 8 tem acesso prático a comércio e serviços nos mapas fornecidos, e a casa combina preço intermediário com implantação próxima da planta original de três quartos.
-- **Fotos:** sala e cozinha claras, marcenaria utilizável, três dormitórios aparentes e escada/andar superior compatíveis com a planta de 68 m². O fundo mantém trecho aberto, corredor lateral e cobertura parcial, sem transformar todo o quintal em segunda cozinha. Há sinais de acabamento simples e manutenção pontual, mas não de reforma integral imediata.
-- **Pendências:** confirmar planta e documentos, origem das marcas/acabamentos, drenagem linear, impermeabilização da cobertura, orientação solar e itens de marcenaria que permanecem. Parte final da galeria está contaminada por fotos de outros imóveis e foi desconsiderada.
-- **Ação:** candidato forte; visitar depois dos três primeiros.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-8-rua-b-1397378
-
-### 5. Anúncio 1359960 — QC 7
-
-- **Anunciado:** R$ 610.000; 68 m²; condomínio R$ 339; IPTU R$ 1.128,19; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que entra:** QC considerada alternativa prática e conversão do quintal que cria uma sala social ampla, em vez de apenas instalar equipamentos com rótulo “gourmet”.
-- **Fotos:** boa sala frontal, cozinha planejada, três quartos aparentes e grande espaço coberto nos fundos, hoje usado para descanso e convivência. Não foi identificada segunda cozinha completa; a ampliação parece flexível e mobiliável.
-- **Pendências:** o fechamento é extenso; testar calor, ventilação cruzada, iluminação noturna, exaustão, acústica e impermeabilização antes de valorizá-lo.
-- **Ação:** visitar com foco no conforto ambiental da ampliação.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-7-1359960
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-### 6. Anúncio 1319996 — QC 14
-
-- **Anunciado:** R$ 649.000; 68 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que se destaca:** uma das reformas mais completas e coerentes, com placas solares e boa separação entre convivência e lavanderia.
-- **Fotos:** acabamento uniforme, marcenaria abundante, três dormitórios aparentes, banheiros atualizados e área externa coberta com bancada, churrasqueira, abertura lateral e circulação suficiente para receber pessoas.
-- **Pendências:** QC 14 não está entre as QCs priorizadas pelos relatos; confirmar taxas, homologação das placas, ventilação/exaustão, manutenção da cobertura e escopo técnico da reforma.
-- **Ação:** visitar como referência de imóvel pronto.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996
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-### 7. Anúncio 1324014 — QC 12
-
-- **Anunciado:** R$ 649.000; 68 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; vaga não extraída.
-- **Por que entra:** acabamento interno e marcenaria fortes, com área social coberta bem executada e condição aparente de ocupação sem reforma relevante.
-- **Fotos:** cozinha, sala e banheiros atualizados; a área gourmet é ampla e iluminada, mas concentra churrasqueira, bancada e apoio muito próximos da cozinha principal.
-- **Pendências:** confirmar vaga, planta original, ventilação, exaustão, conforto térmico, drenagem, regularização da cobertura e se a duplicação de equipamentos melhora de fato a rotina.
-- **Ação:** visitar depois dos candidatos mais baratos e das QCs prioritárias.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014
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-### 8. Anúncio 1333569 — QC 6
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-- **Anunciado:** R$ 650.000; 90 m²; condomínio e IPTU ausentes; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que entra:** QC considerada alternativa prática e ampliação social já em uso, com abertura superior e lateral que pode mitigar o fechamento do quintal.
-- **Fotos:** casa ocupada, bem conservada e funcional; a área externa reúne jantar, estar e churrasqueira, com cobertura aparentemente translúcida/retrátil. Os cômodos íntimos parecem utilizáveis, embora menos bem documentados que nos primeiros colocados.
-- **Pendências:** confirmar se os 90 m² são comparáveis, funcionamento e manutenção da cobertura, exaustão, calor, iluminação, taxas e regularização.
-- **Ação:** visitar depois dos oito primeiros.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569
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-### 9. Anúncio 1359480 — QC 4
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-- **Anunciado:** R$ 535.000; 70 m²; condomínio R$ 330; IPTU ausente; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que entra:** é a alternativa de menor preço entre os finalistas habitáveis e preserva margem financeira para custos de aquisição e adequações.
-- **Fotos:** sala integrada utilizável, cozinha e banheiros funcionais e três dormitórios aparentes. O quintal/lavanderia têm acabamento mais simples que os líderes, mas não sugerem obra estrutural imediata nas imagens.
-- **Pendências:** QC 4 precisa provar conveniência logística; confirmar planta original, área de 70 m², documentação, drenagem, impermeabilização e orçamento de acabamento externo.
-- **Ação:** visitar como referência de valor e limite inferior de preço.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1359480
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-### 10. Anúncio 1356197 — QC 4
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-- **Anunciado:** R$ 649.000; 68 m²; condomínio R$ 316; IPTU ausente; 3 quartos, 1 suíte; 2 vagas.
-- **Por que entra:** casa vazia com acabamento interno forte e condição aparente de ocupação sem reforma relevante.
-- **Fotos:** sala, cozinha, banheiros e marcenaria bem conservados; boa parte do espaço coberto parece funcionar como garagem, com menor evidência de quintal social útil.
-- **Pendências:** confirmar planta original, uso e ventilação do espaço coberto, drenagem, impermeabilização, regularização e conveniência da QC 4.
-- **Ação:** visitar depois dos nove primeiros.
-- **URL:** https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1356197
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-## Quase entraram
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-- **[1368562](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-5-1368562), QC 5, R$ 720.000:** ampliação de aproximadamente 110 m² bem executada e ventilada por cobertura translúcida, mas o prêmio de preço e a QC menos prioritária reduzem a urgência da visita.
-
-## Quarentenas e exclusões relevantes
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-- **1351729:** a primeira foto declara “VENDIDO” e “negócio fechado”. Isso não comprova registro ou preço da transação, mas é evidência suficiente de indisponibilidade operacional; removido do ranking de visitas por correção do usuário em 17/07/2026.
-- **1349519:** a primeira foto também declara “VENDIDO” e “negócio fechado”, com o código correspondente ao anúncio. Removido do ranking de visitas por correção do usuário em 17/07/2026.
-- **1366801:** a primeira foto declara “VENDIDO” e “negócio fechado”, com o código 1468 correspondente ao anúncio. Removido do ranking de visitas por correção do usuário em 17/07/2026.
-- **1346231:** a primeira foto declara “VENDIDO” e “negócio fechado”, com o código 1428 correspondente ao anúncio. Removido após auditoria sistemática das primeiras fotos em 17/07/2026.
-- **1350829 e 1358463:** anunciados com quatro quartos; fora do filtro.
-- **1374012:** a descrição declara que um dos três quartos é adaptado; não há prova suficiente de planta original de três quartos.
-- **1351663:** preço estruturado de R$ 570 milhões, erro evidente de escala; excluído até correção.
-- **1369473 e 1336887:** galerias dominadas por material genérico ou de outros anúncios, sem evidência suficiente do imóvel.
-- **1301400 e 1201070:** fotos com marcação de vendido/permuta; tratadas como inconsistência, não prova de venda.
-- **1041635 e 1383513:** mesmo imóvel provável pelas fotos; a repetição não foi contada como duas opções.
-- **1239730, 1242337, 1294027, 1359192, 1359662 e 1367341:** grupo de republicações prováveis da mesma unidade; a oferta não foi inflada.
-- **1354016 e 1377683:** duplicata provável após revisão visual; seria uma única opção, não duas.
-- **1356153, 1358854 e 1358920:** grupo provável de uma mesma casa vazia.
-- **1348449 e 1351461:** descrições e composição praticamente idênticas na QC 13; tratar como mesmo imóvel até confirmação.
-
-## Qualidade e limitações
-
-- O banco contém anúncios e snapshots de conteúdo, não imóveis físicos confirmados. Os dois pontos observados ainda são insuficientes para tendência ou tempo real de mercado.
-- Entre os 84 anúncios ativos do Mangueiral, condomínio falta em 40 e IPTU em 74; não foi possível comparar custo mensal com consistência.
-- Área existe em todos os registros, mas não é semanticamente comparável. Os próprios finalistas exibem divergências entre banco e descrição.
-- A busca e as galerias contêm material contaminante do portal. Duplicidades foram classificadas manualmente e permanecem probabilísticas.
-- Anúncio, foto e descrição não confirmam planta original, regularização da ampliação, documentação, estrutura ou sistemas.
-- As preferências por QC vêm de relatos anedóticos e precisam ser testadas em deslocamentos e visitas reais.
-- A referência financeira de R$ 650 mil a R$ 750 mil não foi assumida como atual. O ranking prioriza visitas, não define capacidade de compra ou preço máximo.
-
-## Verificações obrigatórias nas visitas
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-1. solicitar planta original, matrícula, habite-se e documentos das ampliações;
-2. medir os três quartos e conferir posição da escada, fachada e implantação;
-3. testar calor, ventilação, luz e ruído com portas e janelas fechadas e abertas;
-4. inspecionar telhado, rufos, calhas, impermeabilização, drenagem e sinais de infiltração;
-5. testar quadro elétrico, aterramento, tomadas, hidráulica, pressão e escoamento;
-6. verificar se a área gourmet duplica a cozinha ou realmente melhora a rotina;
-7. confirmar condomínio, IPTU, vagas, taxas extras, regras de obra e atas;
-8. percorrer a QC em horários relevantes para comércio, trânsito, segurança, ruído e estacionamento;
-9. só depois estimar adequação e definir preço máximo de negociação.
-
-## Reprodutibilidade
-
-- `analysis.py`: extrai banco e HTMLs em leitura, produzindo TSV.
-- `photo_similarity.py`: sinaliza pares por hash visual simples; exige revisão humana e sofre com imagens genéricas do portal.
-- `query.sql`: consultas principais de universo e qualidade.
-- `parameters.json`: parâmetros e fingerprint do snapshot.
-- `results.csv`: ranking em formato tabular.

reports/mangueiral_top10/parameters.json

@@ -1,29 +0,0 @@
-{
-  "analysis_date": "2026-07-17",
-  "listing_data_reference_date": "2026-07-17",
-  "database_path": "dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3",
-  "database_main_file_sha256": "7a5102a62bc66a344bd9440fa36301d10a57711bcdd263b767b65e88f70957f4",
-  "logical_snapshot_sha256": "fe604aab8af7f67c833e6de2a0fc81c7dc2950ca440ad7b23ebd03d0c2546188",
-  "database_mode": "read_only_transaction_with_wal",
-  "search_url_fragment": "/jardins-mangueiral/",
-  "listing_limit": 150,
-  "observed_listing_count": 94,
-  "active_listing_count": 84,
-  "inactive_listing_count": 10,
-  "database_crawl_run_count": 16,
-  "new_listing_count_since_previous_report": 3,
-  "active_plausible_price_three_bedroom_count": 80,
-  "ranking_unit": "probable_physical_property",
-  "numeric_score_used": false,
-  "original_three_bedroom_requires_document_confirmation": true,
-  "photo_first_pass_limit_per_listing": 16,
-  "photo_first_pass_files": 1449,
-  "photo_finalist_count": 19,
-  "photo_finalist_files": 747,
-  "photo_files_reviewed_distinct_cumulative": 1907,
-  "new_finalist_photos_reviewed": 15,
-  "plans_reviewed": 2,
-  "map_captures_reviewed": 6,
-  "first_photo_sale_marker_audit_count": 10,
-  "visually_unavailable_listing_ids": ["1346231", "1349519", "1351729", "1366801"]
-}

reports/mangueiral_top10/results.csv

@@ -1,11 +0,0 @@
-rank,representative_listing_id,probable_duplicate_ids,qc,price_brl,area_m2,bedrooms,suites,parking_spaces,original_three_bedroom_status,decision
-1,1279892,,10,595000,68,3,1,1,probable_pending_documents,strong_candidate
-2,1350367,,6,569000,68,3,1,2,probable_pending_documents,strong_candidate
-3,1346017,,10,577000,68,3,1,2,probable_pending_documents,strong_candidate
-4,1397378,,8,600000,68,3,1,2,probable_pending_documents,strong_candidate
-5,1359960,,7,610000,68,3,1,2,probable_pending_documents,visit_and_test_closed_yard
-6,1319996,,14,649000,68,3,1,2,probable_pending_documents,visit
-7,1324014,,12,649000,68,3,1,,probable_pending_documents,visit
-8,1333569,,6,650000,90,3,1,2,probable_pending_documents,visit_after_top_eight
-9,1359480,,4,535000,70,3,1,2,probable_pending_documents,visit_as_value_reference
-10,1356197,,4,649000,68,3,1,2,probable_pending_documents,visit_after_top_nine

reports/mangueiral_top15/README.md

@@ -0,0 +1,70 @@
+# Top 15 — Jardins Mangueiral
+
+**Snapshot:** 22/07/2026 (execução 22, concluída às 21h34 no horário de Brasília)
+
+**Objetivo:** priorizar investigação na região principal do projeto, somente entre casas com planta original provável de três quartos e horizonte de 10–20 anos.
+
+## Universo e método
+
+O banco foi aberto somente para leitura. Há 162 anúncios, 638 observações históricas e 7.457 registros históricos de foto; apenas os 3.521 registros marcados como galeria primária foram admitidos como evidência fotográfica. No Mangueiral são 95 anúncios acumulados, 78 ativos e 17 inativos. A coleta cobre 13–22/07/2026. Foram separados anúncio, imóvel provável e observação histórica, deduplicando republicações por fotos, descrição e implantação.
+
+Desde o relatório anterior, `1401074` entrou no universo e `1290512` ficou inativo; a ausência não prova venda. A execução 22 examinou 78 anúncios sem falhas de detalhe e registrou uma única mudança material: `348115` passou de R$ 530 mil para R$ 550 mil. Os demais “changes” históricos são majoritariamente ruído legado de campos contaminados e não foram interpretados como movimento de mercado.
+
+O ranking considera planta original provável de três quartos, QC, funcionalidade da conversão do quintal, cozinha, ventilação, iluminação, conservação, vagas, regularidade e custo de adequação. Fechar o quintal não gera penalidade automática; a funcionalidade real da intervenção é que importa. Áreas anunciadas não foram usadas para preço por m² porque misturam privativa, construída e ampliada. A planta permanece **provável e pendente de documentos** em todos os finalistas.
+
+O novo teto pessoal foi aplicado como filtro eliminatório: **preço anunciado máximo de R$ 750 mil**. Dos 78 ativos, 73 têm três quartos estruturados e preço entre R$ 1 e R$ 750 mil antes das demais quarentenas. O teto não é meta de gasto e não inclui ITBI, registro, mudança, reforma ou regularização; todos esses desembolsos ainda precisam preservar ao menos R$ 50 mil de reserva líquida.
+
+Em 21/07, o usuário avaliou individualmente os 15 finalistas anteriores em escala de 1 a 5. Como esse feedback revelou critérios capazes de alterar também o funil de entrada, a análise foi refeita sobre os **78 anúncios ativos**, não apenas reordenada. Foram relidas descrições e características de todo o universo, reaplicadas quarentenas e duplicatas e revistas as galerias dos sobreviventes mais plausíveis. A coluna “nota” só contém avaliações dadas pelo usuário; “inferida” significa aderência estimada pelas evidências, ainda pendente de validação pessoal.
+
+## Auditoria da primeira foto
+
+As primeiras fotos dos 78 anúncios ativos foram triadas, incluindo a primeira foto de `1401074`. `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801` exibem “VENDIDO”, “negócio fechado” ou equivalente, embora ainda estejam ativos no portal. Nenhum dos 15 colocados atuais apresenta esse indicativo. O selo indica provável indisponibilidade operacional, não comprova a transação.
+
+A triagem perceptual foi reexecutada com Pillow 12.3.0. Ela recuperou os grupos de republicação já conhecidos; entre os candidatos, `1363572` teve sinal fraco com `1370918` (quatro fotos semelhantes). A divergência de área e a baixa quantidade de correspondências não justificam consolidá-los automaticamente. A similaridade não provocou nova consolidação; a mudança do ranking decorreu do feedback do usuário e da revisão integral do universo ativo.
+
+## Ranking
+
+| # | Anúncio | Nota | QC | Preço | Leitura após análise integral | Principal pendência |
+|---:|---|---:|---:|---:|---|---|
+| 1 | [1279892](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892) | 4/5 | 10 | R$ 595 mil | Boa cozinha semi-integrada à área gourmet; poucas alterações e bom preço | Planta, áreas divergentes e regularização |
+| 2 | [1319996](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996) | 4/5 | 14 | R$ 649 mil | Cozinha, gourmet, quintal, quartos e banheiros fortes; energia solar é bônus | Reversão futura do closet, cobertura e homologação solar |
+| 3 | [1377683](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1377683) | inferida | 11 | R$ 585 mil | Cozinha clara e funcional ligada a gourmet aberto, bom preço e conservação aparente | Usuário avaliar; planta, cobertura, drenagem e ruído |
+| 4 | [1371718](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-1371718) | inferida | 14 | R$ 650 mil | Cozinha equipada, marcenaria conservada e gourmet aberto sem piscina | Usuário avaliar; sistemas, cobertura e insolação |
+| 5 | [1140317](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-5-rua-l-1140317) | inferida | 5 | R$ 599 mil | Cozinha bem equipada e área gourmet aberta integrada ao fluxo da casa | Usuário avaliar; acabamento heterogêneo, cobertura e uma vaga anunciada |
+| 6 | [1324014](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014) | 3/5 | 12 | R$ 649 mil | Gourmet agradável, cozinha razoavelmente espaçosa e boa conservação | Confirmar vaga e ventilação; sanca é incômodo reversível |
+| 7 | [1290502](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1290502) | 3/5 | 11 | R$ 600 mil | Reforma, cozinha e banheiros adequados; gourmet pode ser implementado | Planta, cobertura, posição solar, custo do gourmet e preço R$ 600/620 mil |
+| 8 | [1401074](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-13-1401074) | inferida | 13 | R$ 720 mil | Casa conservada, cozinha planejada e gourmet aberto ligado a quintal amplo | Usuário avaliar; cuba de vidro, acabamentos externos, documentação dos 110 m² e cobertura |
+| 9 | [1345745](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-quadra-qc-12-1345745) | inferida | 12 | R$ 670 mil | Cozinha funcional e gourmet amplo, conectado e sem equipamento aquático | Usuário avaliar; calor, ventilação e regularidade da grande cobertura |
+| 10 | [1333569](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569) | 3/5 | 6 | R$ 650 mil | Gourmet e banheiros bons | Testar efeito estufa do fechamento em vidro e fluxo interno confuso |
+| 11 | [1357311](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-1-rua-a-1357311) | inferida | 1 | R$ 699,9 mil | Cozinha conectada a gourmet grande e iluminado | Usuário avaliar; sinais aparentes de infiltração/desplacamento no teto, QC e preço |
+| 12 | [1357912](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-3-1357912) | 3/5 | 3 | R$ 580 mil | Espaços bem aproveitados | Marcenaria básica e intervenções futuras antes da mudança |
+| 13 | [1259149](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-11-1259149) | inferida | 11 | R$ 590 mil | Preço e QC razoáveis, quintal parcialmente aberto | Usuário avaliar; acabamento básico, área anunciada e custo de adequação |
+| 14 | [348115](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-rua-c-348115) | inferida | 14 | R$ 550 mil | Preço baixo, três quartos e churrasqueira sem piscina anunciada | Usuário avaliar; anúncio antigo, conservação, coerência dos 120 m² e modernização |
+| 15 | [1346118](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1346118) | inferida | 14 | R$ 550 mil | Base simples e barata, sem intervenção aquática anunciada | Usuário avaliar; exige modernização e área diverge entre 63/110 m² |
+
+## Quase entraram
+
+- [1352633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-9-rua-g-1352633), QC 9, R$ 755 mil: visualmente aderente, mas **excluído do ranking por superar o teto confirmado de R$ 750 mil**.
+- `1290512`, anteriormente avaliado em 3/5, ficou inativo em 22/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.
+- `1353638`, antes entre os quase classificados, ficou inativo em 21/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.
+- [1041635](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1041635), QC 10, R$ 690 mil: piscina e boa localização; é provável duplicata de `1383513` e exige auditoria estrutural maior.
+
+## Quarentenas e limitações
+
+- Vendido na primeira foto: `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801`.
+- Acima do teto de R$ 750 mil: `1352633` (R$ 755 mil) e qualquer outra oferta que ultrapasse o limite, ainda que visualmente aderente.
+- Novos inativos em 21/07: `1346001`, `1350155`, `1353638` e `1358463`; ausência da busca não prova venda.
+- Novo inativo em 22/07: `1290512`; ausência da busca não prova venda.
+- `1201070` possui marcação de permuta na galeria e permanece fora; permuta não foi tratada como prova de venda.
+- `1369473` é uma solicitação de compra (“procuro casa”), não uma oferta imobiliária, e foi colocado em quarentena por incompatibilidade de fonte.
+- `1350829` e `1358463` anunciam quatro quartos; `1348449` e `1374012` declaram quarto adaptado; `1026522` diverge do campo estruturado ao descrever quatro quartos; `1351663` tem preço estruturado de R$ 570 milhões.
+- Grupos de republicações não foram multiplicados, incluindo `1041635`/`1383513`, `1239730`/`1242337`/`1294027`/`1359192`/`1359662`, `1354016`/`1377683` e `1356153`/`1358854`/`1358920`.
+- Só visita e documentação confirmam planta original, licenças, estrutura, impermeabilização, insolação, taxas e disponibilidade.
+
+## Próxima ação
+
+Começar a diligência documental por `1279892` e `1319996` e pedir ao usuário uma avaliação visual de `1377683`, `1371718`, `1140317` e `1401074`. Antes de visitar, exigir planta original, QC/condomínio exatos, área privativa versus ampliada e aprovação da cobertura. Piscina, jacuzzi e banheira são incompatibilidades funcionais confirmadas, não bônus; placas solares exigem documentação própria. Para qualquer finalista, calcular custos de compra e adequação além do preço sem violar a reserva mínima.
+
+## Reprodutibilidade
+
+Execute `python reports/mangueiral_top15/analysis.py` para a extração somente leitura. O julgamento fotográfico e a deduplicação final estão documentados aqui.

reports/mangueiral_top15/analysis.py

@@ -72,7 +72,7 @@ def main() -> int:
             l.raw_html_path, COUNT(p.source_url) AS photo_count
         FROM listings AS l
         JOIN listing_searches AS s USING (listing_id)
-        LEFT JOIN photos AS p USING (listing_id)
+        LEFT JOIN photos AS p ON p.listing_id=l.listing_id AND p.is_primary_gallery=1
         WHERE instr(s.search_url, ?) > 0
           AND l.inactive_at IS NULL
         GROUP BY l.listing_id

reports/mangueiral_top15/parameters.json

@@ -0,0 +1,38 @@
+{
+  "analysis_date": "2026-07-22",
+  "listing_data_reference_date": "2026-07-22",
+  "database_path": "dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3",
+  "database_main_file_sha256": "2d02c4c15f56ae60b1ce8ee1aa00c453e61cb0559d5c429ad7e20cb58802341c",
+  "database_mode": "read_only_transaction_with_wal",
+  "search_url_fragment": "/jardins-mangueiral/",
+  "listing_limit": 150,
+  "observed_listing_count": 95,
+  "active_listing_count": 78,
+  "inactive_listing_count": 17,
+  "database_crawl_run_count": 22,
+  "database_listing_count": 162,
+  "database_observation_count": 638,
+  "database_photo_record_count": 7457,
+  "primary_gallery_photo_count": 3521,
+  "active_mangueiral_primary_gallery_photo_count": 1865,
+  "active_three_bedroom_at_or_below_price_ceiling_count": 73,
+  "full_active_universe_reprocessed_after_user_feedback": true,
+  "full_active_universe_size": 78,
+  "new_inferred_fit_listing_ids_pending_user_review": ["1377683", "1371718", "1140317", "1401074", "1345745", "1357311", "1259149", "348115", "1346118"],
+  "ranking_size": 15,
+  "ranking_unit": "probable_physical_property",
+  "numeric_score_used": false,
+  "maximum_tolerated_listing_price_brl": 750000,
+  "price_ceiling_is_eliminatory": true,
+  "price_ceiling_excludes_transaction_and_renovation_costs": true,
+  "user_feedback_date": "2026-07-21",
+  "user_visual_functional_score_scale": "1_to_5",
+  "user_visual_functional_scores_by_listing_id": {"1279892": 4, "1350367": 2, "1397378": 1, "1359960": 2, "1319996": 4, "1324014": 3, "1333569": 3, "1359480": 1, "1290502": 3, "1368562": 2, "1202799": 2, "1357912": 3, "1363572": 2, "1290512": 3, "1354257": 2},
+  "price_per_m2_used": false,
+  "original_three_bedroom_requires_document_confirmation": true,
+  "first_photo_active_universe_audit_count": 78,
+  "visually_unavailable_listing_ids": ["1301400", "1346017", "1346231", "1349519", "1351729", "1352943", "1356197", "1362968", "1366801"],
+  "source_mismatch_listing_ids": ["1369473"],
+  "adapted_or_inconsistent_bedroom_listing_ids": ["1026522", "1348449", "1374012"],
+  "context_documents_reviewed": ["docs/CURRENT_STATE.md", "docs/PROJECT_CONTEXT.md", "docs/LOCATION_CRITERIA.md", "docs/PROPERTY_CRITERIA.md", "docs/FINANCIAL_STRATEGY.md", "docs/SCRAPER_OPERATIONS.md", "docs/DATA_MODEL.md", "docs/ANALYSIS_RULES.md"]
+}

reports/mangueiral_top15/photo_similarity.py

@@ -22,7 +22,7 @@ DATA_ROOT = DB_PATH.parent
 def difference_hash(path: Path) -> int | None:
     try:
         with Image.open(path) as image:
-            pixels = list(image.convert("L").resize((9, 8)).getdata())
+            pixels = list(image.convert("L").resize((9, 8)).get_flattened_data())
     except (OSError, UnidentifiedImageError):
         return None
     value = 0
@@ -48,7 +48,7 @@ def main() -> None:
         ), uncommon AS (
             SELECT sha256
             FROM photos
-            WHERE sha256 IS NOT NULL
+            WHERE sha256 IS NOT NULL AND is_primary_gallery=1
             GROUP BY sha256
             HAVING COUNT(DISTINCT listing_id) <= 5
         )
@@ -56,7 +56,7 @@ def main() -> None:
         FROM photos AS p
         JOIN mangueiral AS m USING (listing_id)
         JOIN uncommon AS u USING (sha256)
-        WHERE p.local_path IS NOT NULL
+        WHERE p.local_path IS NOT NULL AND p.is_primary_gallery=1
         ORDER BY p.listing_id, p.ordinal
         """
     ).fetchall()

reports/mangueiral_top15/query.sql

@@ -21,11 +21,12 @@ WHERE instr(s.search_url, '/jardins-mangueiral/') > 0
 ORDER BY l.price_brl, l.listing_id
 LIMIT 150;
 
--- Cardinalidade de fotos por anúncio. A contagem inclui material genérico do portal.
+-- Cardinalidade de fotos da galeria primária por anúncio; recomendações legadas são excluídas.
 SELECT p.listing_id, COUNT(*) AS photo_count
 FROM photos AS p
 JOIN listing_searches AS s USING (listing_id)
 WHERE instr(s.search_url, '/jardins-mangueiral/') > 0
+  AND p.is_primary_gallery = 1
   AND EXISTS (
       SELECT 1 FROM listings AS l
       WHERE l.listing_id = p.listing_id AND l.inactive_at IS NULL

reports/mangueiral_top15/results.csv

@@ -0,0 +1,16 @@
+rank,representative_listing_id,user_score,assessment_basis,probable_duplicate_ids,qc,price_brl,area_m2,bedrooms,suites,parking_spaces,original_three_bedroom_status,visual_status,decision
+1,1279892,4,user_feedback,,10,595000,68,3,1,1,probable_pending_documents,no_sale_marker,strong_candidate
+2,1319996,4,user_feedback,,14,649000,68,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,strong_candidate
+3,1377683,,inferred_from_full_database_review,,11,585000,69,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_visual_review_then_documents
+4,1371718,,inferred_from_full_database_review,,14,650000,100,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_visual_review_then_documents
+5,1140317,,inferred_from_full_database_review,,5,599000,80,3,1,1,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_visual_review_then_documents
+6,1324014,3,user_feedback,,12,649000,68,3,1,,probable_pending_documents,no_sale_marker,visit
+7,1290502,3,user_feedback,,11,600000,75,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,validate_original_plan_cover_and_price_then_visit
+8,1401074,,inferred_from_full_database_review,,13,720000,110,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_review_then_documents_and_heat_test
+9,1345745,,inferred_from_full_database_review,,12,670000,68,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_review_and_heat_test
+10,1333569,3,user_feedback,,6,650000,90,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,test_glass_enclosure_heat_then_visit
+11,1357311,,inferred_from_full_database_review,,1,699900,68,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,inspect_possible_water_damage
+12,1357912,3,user_feedback,,3,580000,110,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,validate_intervention_cost_before_visit
+13,1259149,,inferred_from_full_database_review,,11,590000,115,3,1,,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_review_and_area_validation
+14,348115,,inferred_from_full_database_review,,14,550000,120,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_review_and_condition_validation
+15,1346118,,inferred_from_full_database_review,,14,550000,110,3,1,2,probable_pending_documents,no_sale_marker,user_review_and_renovation_scope

requirements-dfimoveis.txt

@@ -2,7 +2,7 @@ httpx[http2]>=0.27,<1
 beautifulsoup4>=4.12,<5
 lxml>=5,<7
 # Used by the report photo-similarity screening scripts.
-Pillow>=10,<13
+pillow>=10,<13
 # Default browser automation (uses the locally installed Microsoft Edge):
 playwright>=1.49,<2
 cloudscraper>=1.2,<2

run_scraper.ps1

@@ -0,0 +1,5 @@
+Set-Location E:\forge\python\house-quest
+
+& "C:\Program Files\Google\Chrome\Application\chrome.exe" --remote-debugging-port=9222 --user-data-dir="E:\forge\python\house-quest\dfimoveis_data\browser-profile"
+
+.\.venv-scraper\Scripts\python.exe .\dfimoveis_scraper.py --search-file .\search_list.txt --output .\dfimoveis_data --attach-chrome

scripts/migrate_dfimoveis_schema_v2.py

@@ -0,0 +1,169 @@
+#!/usr/bin/env python3
+"""Add schema-v2 quality metadata without deleting or rewriting source evidence."""
+from __future__ import annotations
+
+import argparse
+import hashlib
+import json
+import re
+import sqlite3
+import sys
+from pathlib import Path
+from urllib.parse import urlparse
+
+sys.path.insert(0, str(Path(__file__).resolve().parents[1]))
+
+from dfimoveis_scraper import (
+    Database,
+    normalize_creci,
+    normalize_description_for_hash,
+    normalize_listing_address,
+    now_utc,
+)
+
+
+VISUALLY_SOLD = {
+    "1263868", "1301400", "1346017", "1346231", "1349519",
+    "1351729", "1352943", "1356197", "1362968", "1366801",
+}
+
+
+def stable_hash(row: sqlite3.Row) -> str:
+    payload = {
+        "url": row["url"],
+        "title": row["title"],
+        "description": normalize_description_for_hash(row["description"]),
+        "transaction_type": row["transaction_type"],
+        "property_type": row["property_type"],
+        "price_brl": row["price_brl"],
+        "condominium_brl": row["condominium_brl"],
+        "iptu_brl": row["iptu_brl"],
+        "area_m2": row["area_m2"],
+        "bedrooms": row["bedrooms"],
+        "suites": row["suites"],
+        "parking_spaces": row["parking_spaces"],
+        "address_normalized": normalize_listing_address(row["url"], row["address"]),
+        "neighborhood_normalized": "Jardins Mangueiral" if "jardins-mangueiral" in row["url"] else None,
+        "advertiser_name": row["advertiser_name"],
+        "creci_normalized": normalize_creci(row["creci"]),
+        "latitude": row["latitude"],
+        "longitude": row["longitude"],
+        "published_at": row["published_at"],
+    }
+    return hashlib.sha256(json.dumps(payload, sort_keys=True, ensure_ascii=False).encode()).hexdigest()
+
+
+def upsert_issue(conn: sqlite3.Connection, listing_id: str, code: str, severity: str, evidence: str) -> None:
+    ts = now_utc()
+    conn.execute(
+        """INSERT INTO data_quality_issues(listing_id,issue_code,severity,evidence,first_seen_at,last_seen_at)
+           VALUES(?,?,?,?,?,?) ON CONFLICT(listing_id,issue_code) DO UPDATE SET
+           severity=excluded.severity,evidence=excluded.evidence,last_seen_at=excluded.last_seen_at""",
+        (listing_id, code, severity, evidence, ts, ts),
+    )
+
+
+def migrate(database: Path) -> None:
+    # Database initialization performs only additive CREATE/ALTER operations.
+    bootstrap = Database(database)
+    bootstrap.close()
+    conn = sqlite3.connect(database)
+    conn.row_factory = sqlite3.Row
+    conn.execute("PRAGMA foreign_keys=ON")
+    with conn:
+        for row in conn.execute("SELECT * FROM listings"):
+            normalized_address = normalize_listing_address(row["url"], row["address"])
+            normalized_neighborhood = "Jardins Mangueiral" if "jardins-mangueiral" in row["url"] else None
+            normalized_creci = normalize_creci(row["creci"])
+            conn.execute(
+                """UPDATE listings SET address_normalized=?,neighborhood_normalized=?,
+                   creci_normalized=?,raw_content_hash=COALESCE(raw_content_hash,content_hash),
+                   stable_content_hash=? WHERE listing_id=?""",
+                (normalized_address, normalized_neighborhood, normalized_creci, stable_hash(row), row["listing_id"]),
+            )
+            description = (row["description"] or "").lower()
+            if row["price_brl"] and row["price_brl"] > 20_000_000:
+                upsert_issue(conn, row["listing_id"], "implausible_price", "high", str(row["price_brl"]))
+            if row["area_m2"] and row["area_m2"] < 10:
+                upsert_issue(conn, row["listing_id"], "implausible_area", "high", str(row["area_m2"]))
+            if "procuro casa para comprar" in description:
+                upsert_issue(conn, row["listing_id"], "source_mismatch_buyer_request", "high", "description declares a purchase request")
+            if "quarto adaptado" in description or "escritório adaptado" in description:
+                upsert_issue(conn, row["listing_id"], "adapted_room", "medium", "description mentions an adapted room")
+
+        mismatch_counts: dict[str, int] = {}
+        for photo in conn.execute("SELECT listing_id,source_url FROM photos"):
+            owner = re.search(r"/fotos/(\d+)/", urlparse(photo["source_url"]).path, re.I)
+            is_primary = bool(owner and owner.group(1) == photo["listing_id"])
+            status = "unreviewed" if is_primary else ("excluded_recommendation" if owner else "excluded_site_asset")
+            conn.execute(
+                "UPDATE photos SET discovery_source=?,is_primary_gallery=?,review_status=? WHERE listing_id=? AND source_url=?",
+                ("listing_id_url" if is_primary else "legacy_page_wide_scan", int(is_primary), status, photo["listing_id"], photo["source_url"]),
+            )
+            if owner and not is_primary:
+                mismatch_counts[photo["listing_id"]] = mismatch_counts.get(photo["listing_id"], 0) + 1
+        for listing_id, count in mismatch_counts.items():
+            upsert_issue(conn, listing_id, "photo_owner_mismatch", "high", f"{count} legacy photos do not belong to this listing id")
+
+        # Confirmed manual exceptions whose structured description is truncated.
+        manual_issues = [
+            ("1369473", "source_mismatch_buyer_request", "high", "full captured page declares PROCURO CASA PARA COMPRAR"),
+            ("1348449", "adapted_room", "medium", "full description declares an adapted office/room"),
+            ("1374012", "adapted_room", "medium", "full description declares an adapted bedroom"),
+            ("1026522", "bedroom_count_conflict", "medium", "structured three bedrooms conflicts with four bedrooms in description"),
+        ]
+        for listing_id, code, severity, evidence in manual_issues:
+            if conn.execute("SELECT 1 FROM listings WHERE listing_id=?", (listing_id,)).fetchone():
+                upsert_issue(conn, listing_id, code, severity, evidence)
+
+        for listing_id in VISUALLY_SOLD:
+            exists = conn.execute(
+                "SELECT 1 FROM availability_observations WHERE listing_id=? AND classification='sold_visual' AND source='manual_first_photo_review'",
+                (listing_id,),
+            ).fetchone()
+            if not exists and conn.execute("SELECT 1 FROM listings WHERE listing_id=?", (listing_id,)).fetchone():
+                active = conn.execute("SELECT inactive_at IS NULL FROM listings WHERE listing_id=?", (listing_id,)).fetchone()[0]
+                conn.execute(
+                    """INSERT INTO availability_observations
+                       (listing_id,observed_at,portal_active,classification,source,evidence)
+                       VALUES(?,?,?,?,?,?)""",
+                    (listing_id, now_utc(), active, "sold_visual", "manual_first_photo_review", "VENDIDO or equivalent marker on first photo"),
+                )
+
+        latest_run = conn.execute("SELECT * FROM crawl_runs ORDER BY id DESC LIMIT 1").fetchone()
+        if latest_run and latest_run["searches_json"] == "[]" and latest_run["finished_at"]:
+            searches = [
+                row[0] for row in conn.execute(
+                    """SELECT DISTINCT search_url FROM listing_searches
+                       WHERE last_seen_at BETWEEN ? AND ? ORDER BY search_url""",
+                    (latest_run["started_at"], latest_run["finished_at"]),
+                )
+            ]
+            stats = json.loads(latest_run["stats_json"] or "{}")
+            conn.execute(
+                """UPDATE crawl_runs SET searches_json=?,config_json=?,scope_complete=? WHERE id=?""",
+                (json.dumps(searches, ensure_ascii=False), json.dumps({"legacy_backfill": True}),
+                 int(latest_run["status"] == "ok" and stats.get("details_failed", 0) == 0), latest_run["id"]),
+            )
+    result = conn.execute("PRAGMA quick_check").fetchone()[0]
+    counts = {
+        "listings": conn.execute("SELECT count(*) FROM listings").fetchone()[0],
+        "history": conn.execute("SELECT count(*) FROM listing_history").fetchone()[0],
+        "photos": conn.execute("SELECT count(*) FROM photos").fetchone()[0],
+        "non_gallery_photos": conn.execute("SELECT count(*) FROM photos WHERE is_primary_gallery=0").fetchone()[0],
+        "quality_issues": conn.execute("SELECT count(*) FROM data_quality_issues").fetchone()[0],
+        "availability_observations": conn.execute("SELECT count(*) FROM availability_observations").fetchone()[0],
+    }
+    conn.close()
+    print(json.dumps({"quick_check": result, **counts}, ensure_ascii=False, indent=2))
+
+
+def main() -> None:
+    parser = argparse.ArgumentParser()
+    parser.add_argument("--database", default="dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3")
+    args = parser.parse_args()
+    migrate(Path(args.database).resolve())
+
+
+if __name__ == "__main__":
+    main()

search_list.txt

@@ -1,3 +1,2 @@
 # One complete DFImoveis search URL per line
-https://www.dfimoveis.com.br/venda/df/brasilia/jardins-mangueiral/casa/3,4-quartos
-https://www.dfimoveis.com.br/venda/df/cruzeiro/novo/apartamento/3-quartos
+https://www.dfimoveis.com.br/venda/df/brasilia/jardins-mangueiral/casa/3,4-quartos

tests/test_dfimoveis_schema_v2.py

@@ -0,0 +1,64 @@
+import tempfile
+import unittest
+from pathlib import Path
+
+from dfimoveis_scraper import Database, Parser, normalize_creci, normalize_listing_address
+
+
+class SchemaV2Tests(unittest.TestCase):
+    def test_normalization(self):
+        self.assertEqual(normalize_creci("26.903 Ver mais qualquer texto"), "26903")
+        self.assertEqual(
+            normalize_listing_address(
+                "https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-venda-jardins-mangueiral-qc-13-rua-g-123",
+                "texto contaminado " * 100,
+            ),
+            "Jardins Mangueiral - QC 13 - Rua G",
+        )
+
+    def test_parser_rejects_recommendation_photos(self):
+        page = """
+        <html><head><meta property="og:title" content="Casa 3 quartos"></head><body>
+        <img src="https://img.dfimoveis.com.br/fotos/1401074/a.webp">
+        <img src="https://img.dfimoveis.com.br/fotos/999999/b.webp">
+        </body></html>
+        """
+        data, photos = Parser.detail(
+            "https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-qc-13-1401074",
+            page,
+        )
+        self.assertEqual(photos, ["https://img.dfimoveis.com.br/fotos/1401074/a.webp"])
+        self.assertEqual(data["creci_normalized"], None)
+        self.assertEqual(data["address_normalized"], "Jardins Mangueiral - QC 13")
+
+    def test_schema_migration_is_additive(self):
+        with tempfile.TemporaryDirectory() as tmp:
+            path = Path(tmp) / "test.sqlite3"
+            db = Database(path)
+            columns = {row[1] for row in db.conn.execute("PRAGMA table_info(listings)")}
+            self.assertIn("stable_content_hash", columns)
+            self.assertIn("creci_normalized", columns)
+            self.assertTrue(db.conn.execute("SELECT 1 FROM sqlite_master WHERE name='data_quality_issues'").fetchone())
+            db.close()
+
+    def test_raw_ui_noise_does_not_create_material_change(self):
+        page = '<meta property="og:title" content="Casa"><img src="https://img.dfimoveis.com.br/fotos/123/a.webp">'
+        url = "https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-venda-jardins-mangueiral-qc-13-123"
+        data, _ = Parser.detail(url, page)
+        with tempfile.TemporaryDirectory() as tmp:
+            db = Database(Path(tmp) / "test.sqlite3")
+            run_id = db.start_run([url], {"test": True})
+            self.assertTrue(db.upsert_listing(data, url, run_id))
+            data["creci"] = "texto instável da interface"
+            data["address"] = "outro bloco contaminado"
+            data["raw_content_hash"] = "different-raw-hash"
+            self.assertFalse(db.upsert_listing(data, url, run_id))
+            self.assertEqual(db.conn.execute("SELECT count(*) FROM listing_history").fetchone()[0], 1)
+            self.assertEqual(db.conn.execute("SELECT count(*) FROM listing_change_events").fetchone()[0], 1)
+            self.assertEqual(db.mark_inactive(url, set(), "9999-01-01T00:00:00+00:00"), 1)
+            self.assertEqual(db.mark_inactive(url, set(), "9999-01-01T00:00:00+00:00"), 0)
+            db.close()
+
+
+if __name__ == "__main__":
+    unittest.main()