# Avaliação do banco de dados

**Data da avaliação:** 21 de julho de 2026

**Banco:** `dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3`

**Modo:** `mode=ro`, `PRAGMA query_only = ON`
**SHA-256 do arquivo principal:** `bfbbdd09e88f76afd917ebd981b848b9321aeb5fc0602f712645d33e1a5ea76c`

## 1. Pergunta

O snapshot atualizado sustenta a revisão dos rankings e já permite conclusões de histórico, disponibilidade e liquidez?

**Resposta curta:** sustenta a revisão operacional dos rankings, mas ainda não sustenta inferência de liquidez ou preço de transação. O banco contém quatro dias efetivos de observação entre 13 e 21/07/2026, e a maior parte dos novos snapshots é causada por campos textuais contaminados, não por mudança imobiliária real.

## 2. Integridade e esquema

- tamanho do arquivo principal: 9.478.144 bytes;
- `PRAGMA quick_check`: `ok`;
- `PRAGMA foreign_key_check`: nenhuma violação;
- codificação: UTF-8;
- `journal_mode`: WAL;
- 2.314 páginas de 4.096 bytes;
- cinco tabelas da aplicação e `sqlite_sequence`;
- quatro autoíndices; nenhuma view ou trigger;
- esquema físico sem mudança material em relação a `docs/ACTUAL_SCHEMA.md`.

O banco foi consultado em transação somente leitura. Não foi usado `immutable=1`, pois este é o arquivo atualizado pelo scraper.

## 3. Universo e cobertura

| Unidade | Total |
|---|---:|
| Execuções registradas | 20 |
| Execuções `ok` | 12 |
| Execuções `failed` | 8 |
| Anúncios acumulados | 161 |
| Observações históricas | 562 |
| Vínculos anúncio–busca | 161 |
| Fotos registradas | 7.363 |
| Hashes de foto distintos | 3.455 |
| Anúncios inativos | 20 |

Cobertura técnica: 13–21/07/2026. Há observações de anúncios em quatro datas, janela insuficiente para sazonalidade ou liquidez.

| Região | Acumulados | Ativos | Inativos |
|---|---:|---:|---:|
| Jardins Mangueiral | 94 | 78 | 16 |
| Cruzeiro Novo | 67 | 63 | 4 |

A execução 20, em 21/07, processou oito páginas, encontrou 141 URLs, concluiu 141 detalhes sem falha, baixou 572 fotos novas, reutilizou 4.404 e marcou 20 anúncios como inativos. Ausência da busca não comprova venda.

## 4. O que os dados representam

- `listings`: identidade de anúncio e estado corrente;
- `listing_history`: estados distintos por `content_hash`, não cada observação;
- `listing_searches`: vínculo entre anúncio e busca;
- `photos`: mídia associada ao anúncio, sem vínculo a um snapshot específico;
- `crawl_runs`: execução técnica sem chave direta para os anúncios observados;
- imóvel físico provável: não existe como entidade persistida e depende de deduplicação derivada.

Há 21 anúncios com um snapshot, 6 com dois, 7 com três e 127 com quatro. Essa distribuição não deve ser interpretada como número de mudanças reais.

## 5. Auditoria das mudanças históricas

Foram comparadas as transições consecutivas de `data_json`:

| Campo alterado | Transições |
|---|---:|
| `content_hash` | 401 |
| `creci` | 398 |
| `advertiser_code` | 66 |
| `neighborhood` | 25 |
| `description` | 11 |
| `price_brl` | 3 |
| `address` | 3 |

Em 305 transições, somente `creci` e o hash mudaram. Isso indica instabilidade do parser ou conteúdo variável da página. Não há base para tratar 401 transições como mudanças de mercado.

Mudanças reais de preço identificadas:

- `1173275`: R$ 550.000 para R$ 549.000 em 21/07;
- `1348535`: R$ 950.000 para R$ 880.000 em 20/07, mantido em 21/07;
- `1372539`: R$ 572.500 para R$ 569.000 em 17/07, mantido depois.

Esses valores são preços anunciados, não negociados.

## 6. Qualidade dos campos

Nos 161 anúncios:

- preço, área e quartos estão preenchidos em todos;
- cidade, UF, latitude e longitude estão ausentes em todos;
- 150 endereços têm mais de 300 caracteres;
- 159 bairros têm mais de 100 caracteres;
- permanece um preço de R$ 570 milhões (`1351663`);
- permanece uma área de 0,11 m² (`1370918`);
- nenhum registro de foto está sem hash ou caminho local no snapshot atual.
- a triagem perceptual com Pillow 12.3.0 foi reexecutada nos dois recortes; recuperou os grupos já documentados e não identificou nova duplicação suficientemente sustentada entre os 30 finalistas.

O preenchimento não garante validade. Localização e anunciante continuam contaminados. Área não distingue privativa, útil, construída, total, terreno ou ampliação.

## 7. Disponibilidade e quarentena visual

Vinte anúncios estão inativos no banco, mas retirada não prova venda. Além disso, dez anúncios ainda ativos exibem indicação explícita na primeira foto:

- Cruzeiro: `1263868`;
- Mangueiral: `1301400`, `1346017`, `1346231`, `1349519`, `1351729`, `1352943`, `1356197`, `1362968` e `1366801`.

Esses registros ficam em quarentena histórica como “vendido visualmente indicado”. O selo é evidência operacional, não prova registral.

## 8. Atualização dos rankings

O Mangueiral não recebeu anúncio novo em 21/07. `1356197`, antes em 9º, passou a exibir **VENDIDO** na primeira foto. Depois do feedback pessoal, o funil foi refeito sobre os 78 ativos; `1377683`, `1371718` e `1140317` entraram no Top 5 por aderência inferida. A auditoria integral também identificou `1301400` com selo de vendido na primeira foto e `1369473` como solicitação de compra, não oferta.

O Cruzeiro recebeu:

- `1381514`: SHCES 301, R$ 690 mil, 4º andar, reforma aparente forte, sem confirmação de elevador ou vaga e com divergência entre 63 e 93 m²;
- `1400223`: SHCES 609 D, R$ 495 mil, 2º andar, boa luz e necessidade de reforma ampla.

Os dois entraram no Top 15 condicionado. `1375199` saiu por inatividade; `1370891` passou para “quase entrou” pela nova evidência, não por piora comprovada.

## 9. Limitações

- um único portal e duas buscas;
- janela histórica curta;
- 20 inativos sem causa confirmada;
- snapshots inflados por campos textuais instáveis;
- ausência de entidade de imóvel físico;
- localização estruturada não confiável;
- área semanticamente inconsistente;
- fotos podem conter material genérico e republicações;
- planta original, sistemas, ruído e documentação exigem validação externa.

Não calcular preço por m² amplo, liquidez ou tendência com este snapshot.

## 10. Reprodução

Consultas essenciais, sempre em leitura:

```sql
PRAGMA query_only = ON;
PRAGMA quick_check;
PRAGMA foreign_key_check;

SELECT type, name, tbl_name, sql
FROM sqlite_master
ORDER BY type, name
LIMIT 50;

SELECT COUNT(*) FROM listings;
SELECT COUNT(*) FROM listing_history;
SELECT COUNT(*) FROM listing_searches;
SELECT COUNT(*) FROM photos;
SELECT COUNT(*) FROM crawl_runs;

SELECT s.search_url,
       COUNT(*) AS accumulated,
       SUM(l.inactive_at IS NULL) AS active,
       SUM(l.inactive_at IS NOT NULL) AS inactive
FROM listing_searches AS s
JOIN listings AS l USING (listing_id)
GROUP BY s.search_url
LIMIT 10;
```

## 11. Implicação prática

O snapshot melhora a triagem operacional, sobretudo ao revelar inativos e dois apartamentos novos. Ele ainda não justifica pressa nem conclusões de mercado. O ganho imediato vem de manter quarentenas visuais, corrigir a geração excessiva de snapshots e validar documentalmente os candidatos antes de visita ou negociação.