# Regras de análise

## 1. Objetivo metodológico

Produzir análises reproduzíveis e úteis para decisão de compra, sem transformar dados de anúncios em uma falsa precisão de mercado.

Toda conclusão deve distinguir:

- o que os dados mostram;
- o que foi inferido;
- o que permanece desconhecido;
- o que depende de visita, documentação ou negociação.

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## 2. Unidade de análise

Definir antes de calcular:

- anúncio único;
- snapshot de anúncio;
- imóvel físico provável;
- imóvel físico confirmado;
- região;
- tipologia;
- período.

Não misturar unidades.

Exemplo de erro:

> Contar cada snapshot mensal como um imóvel diferente.

Exemplo correto:

> Para estoque histórico, usar um anúncio ativo por data; para oferta única, deduplicar anúncios e imóveis prováveis.

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## 3. Cobertura e consistência temporal

Antes de comparar meses:

- verificar dias coletados;
- verificar fontes ativas;
- verificar falhas;
- verificar mudanças do scraper;
- verificar novos filtros;
- verificar alterações no site;
- verificar interrupções;
- verificar mudanças de campos.

Uma queda no número de anúncios pode ser falha de coleta.

Relatórios temporais devem exibir cobertura.

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## 4. Limpeza

### 4.1 Preços inválidos

Identificar:

- zero;
- preço mensal;
- preço de aluguel em anúncio de venda;
- valor parcial;
- erro de escala;
- preço simbólico;
- preço por fração;
- moeda incorreta;
- preço inconsistente com descrição.

Não remover silenciosamente. Registrar regra e contagem.

### 4.2 Áreas inválidas

Identificar:

- zero;
- área total usada como privativa;
- área do terreno;
- área multiplicada;
- vírgula decimal interpretada incorretamente;
- área do condomínio;
- área incompatível com a tipologia.

### 4.3 Quartos e tipologia

Verificar divergências entre:

- título;
- campos estruturados;
- descrição;
- planta;
- fotografias;
- tipologia original.

Para Jardins Mangueiral, não aceitar tipologia anunciada como prova da planta original.

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## 5. Preço por metro quadrado

Calcular somente quando:

- o preço é válido;
- a área é válida;
- a área representa conceito comparável;
- o imóvel pertence a uma tipologia comparável.

Registrar a área usada.

Não comparar diretamente:

- área privativa com área total;
- casa com apartamento;
- imóvel reformado com imóvel para reforma sem controle;
- dois quartos com três quartos apenas pela média regional;
- cobertura com unidade padrão;
- casa ampliada com planta original sem ajustar a área.

Estatísticas mínimas:

- número de observações;
- mediana;
- percentil 25;
- percentil 75;
- mínimo e máximo após validação;
- proporção excluída.

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## 6. Outliers

Não excluir outliers apenas porque são extremos.

Investigar se representam:

- erro;
- imóvel premium;
- reforma;
- venda urgente;
- leilão;
- área incorreta;
- anúncio duplicado;
- preço desatualizado;
- unidade atípica.

Apresentar resultados com e sem outliers quando a conclusão mudar.

Métodos permitidos:

- IQR;
- MAD;
- limites específicos por tipologia;
- inspeção manual;
- modelos robustos.

Não usar corte automático sem explicar.

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## 7. Duplicidades

Relatar:

- duplicatas dentro da mesma fonte;
- duplicatas entre fontes;
- snapshots repetidos;
- imóveis anunciados por vários corretores;
- anúncios republicados com novo identificador.

Para preço de oferta atual, escolher uma regra explícita, por exemplo:

- menor preço vigente por imóvel provável;
- anúncio mais recente;
- anúncio primário;
- mediana entre anúncios do mesmo imóvel.

Testar sensibilidade da conclusão à regra.

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## 8. Histórico de anúncios

Para cada anúncio ou imóvel provável, tentar identificar:

- primeira aparição;
- última aparição;
- tempo observado;
- mudanças de preço;
- períodos de ausência;
- republicação;
- alteração de corretor;
- alteração de descrição;
- alteração de área ou quartos.

Não concluir “vendido” apenas porque desapareceu.

Estados possíveis:

- ativo;
- ausente na coleta;
- removido;
- republicado;
- provável venda;
- status desconhecido.

“Provável venda” exige sinais adicionais.

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## 9. Comparáveis

Um conjunto de comparáveis deve controlar, quando possível:

- região;
- quadra, bloco ou QC;
- tipo de imóvel;
- planta original;
- quartos;
- área;
- garagem;
- elevador;
- andar;
- posição;
- reforma;
- conservação;
- data;
- condomínio;
- situação de ocupação.

Quando não for possível controlar, declarar a limitação.

Nunca usar uma média ampla do bairro como avaliação definitiva de uma unidade específica.

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## 10. Tendências

Para avaliar tendência de preço:

- usar imóveis comparáveis;
- controlar mudanças no mix;
- ponderar cobertura;
- evitar média simples;
- usar mediana e regressões robustas quando necessário;
- separar preço de entrada, preço atual e último preço;
- mostrar intervalo de confiança ou dispersão;
- evitar extrapolação longa.

Uma alta no preço mediano pode ocorrer porque imóveis menores desapareceram da amostra.

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## 11. Estoque e liquidez

Métricas úteis:

- anúncios ativos;
- imóveis prováveis ativos;
- entradas;
- saídas;
- republicações;
- tempo observado;
- reduções de preço;
- percentual com múltiplas reduções;
- concentração por corretor;
- dispersão de preços;
- taxa de reposição do estoque.

Limitações:

- tempo observado não é tempo real no mercado quando a coleta começou depois;
- retirada não confirma venda;
- republicação pode reiniciar o relógio artificialmente.

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## 12. Análise financeira

### 12.1 Premissas obrigatórias

Toda simulação deve declarar:

- preço;
- entrada em dinheiro;
- FGTS;
- reserva preservada;
- custos de aquisição;
- reforma;
- valor financiado;
- taxa efetiva;
- CET, se disponível;
- sistema;
- prazo;
- seguros e tarifas;
- condomínio;
- IPTU;
- manutenção;
- reajuste do aluguel;
- retorno líquido dos investimentos;
- inflação;
- valorização;
- horizonte;
- custos de venda;
- estratégia de amortização.

### 12.2 Liquidez

Separar:

- dinheiro;
- investimentos com liquidez;
- FGTS;
- patrimônio imobiliário;
- reserva mínima.

Não tratar FGTS como reserva de emergência.

### 12.3 Compra versus aluguel

Comparar:

- fluxo mensal;
- patrimônio líquido;
- custo de oportunidade;
- risco;
- liquidez;
- flexibilidade;
- estabilidade;
- manutenção;
- impostos;
- custos de transação.

Mostrar cenários:

- conservador;
- central;
- otimista.

Não decidir apenas pelo patrimônio final médio.

### 12.4 Estresse

Testar:

- juros maiores;
- renda menor;
- despesas extraordinárias;
- reforma acima do orçamento;
- vacância ou dificuldade de revenda;
- valorização baixa;
- investimento com retorno menor;
- manutenção elevada;
- redução da capacidade de poupança.

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## 13. Consórcio

Para analisar um grupo:

- usar histórico do próprio grupo;
- registrar assembleias;
- lances vencedores;
- lance livre;
- lance fixo;
- lance embutido;
- número de contemplações;
- saldo;
- reajuste da carta;
- taxa de administração;
- fundo de reserva;
- seguros;
- regras de uso;
- prazo;
- valor total pago.

Não inferir probabilidade de contemplação usando apenas média histórica.

Analisar:

- distribuição;
- percentis;
- sazonalidade;
- número de concorrentes;
- mudanças de regra;
- eventos de renda;
- concentração de lances;
- sensibilidade ao valor ofertado.

Relatos de gerente são hipóteses a testar.

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## 14. Relatórios por região

### Cruzeiro

Separar por:

- Cruzeiro Novo e Velho;
- quadra;
- bloco;
- tipologia;
- área;
- elevador;
- garagem;
- andar;
- conservação;
- reforma.

### Jardins Mangueiral

Separar por:

- QC;
- planta original de três quartos;
- área construída;
- ampliação;
- qualidade da área fechada;
- condomínio;
- posição;
- ruído;
- proximidade de serviços;
- padrão de reforma.

Excluir casas originalmente de dois quartos.

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## 15. Relatório padrão

### Resumo executivo

- conclusão principal;
- confiança;
- implicação prática;
- maior risco.

### Dados

- fontes;
- período;
- cobertura;
- tamanho da amostra;
- exclusões;
- deduplicação.

### Resultados

- tabelas;
- distribuições;
- comparáveis;
- tendências;
- sensibilidade.

### Interpretação

- o que é sustentado;
- o que é apenas sugestivo;
- o que requer visita;
- o que requer confirmação financeira ou documental.

### Próxima ação

Classificar como:

- ignorar;
- monitorar;
- aprofundar;
- visitar;
- negociar;
- candidato forte;
- decisão insuficiente.

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## 16. Reprodutibilidade

Para cada relatório, salvar:

```text
reports/<nome>/
├── README.md
├── query.sql
├── analysis.py
├── parameters.json
├── results.csv
└── figures/
```

Registrar:

- data;
- hash do código;
- identificação do banco;
- filtros;
- versão;
- ambiente;
- contagens.

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## 17. Linguagem das conclusões

Preferir:

- “os anúncios observados sugerem”;
- “na amostra coletada”;
- “após deduplicação”;
- “não há evidência suficiente”;
- “a conclusão é sensível a”;
- “o dado não permite afirmar”.

Evitar:

- “o mercado vale”;
- “foi vendido” sem prova;
- “esta é a melhor quadra” sem critério;
- “o preço justo é” sem intervalo e comparáveis;
- “vai valorizar” como certeza;
- “o lance será contemplado” como previsão.

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## 18. Critério final

Uma análise é boa quando ajuda a evitar:

- comprar cedo demais;
- pagar por uma reforma disfarçada;
- confundir anúncio com transação;
- superestimar valorização;
- subestimar custos;
- comprometer liquidez;
- aceitar uma planta inadequada;
- tomar decisão por ansiedade;
- descartar um bom imóvel por uma métrica superficial.