# Critérios de avaliação dos imóveis

## 1. Estrutura da avaliação

Classificar cada critério como:

- **eliminatório**: imóvel deve ser excluído;
- **forte**: pode inviabilizar a compra mesmo com bom preço;
- **moderado**: influencia comparação e negociação;
- **informativo**: deve ser registrado, mas não decide sozinho.

Não criar pesos numéricos arbitrários sem aprovação. Quando usar pontuação, mostrar os pesos, a justificativa e o efeito de cada critério.

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## 2. Critérios eliminatórios gerais

Excluir ou colocar em quarentena analítica quando houver:

- documentação incompatível ou não esclarecida;
- área, tipologia ou localização materialmente divergentes;
- planta que não atenda às necessidades de longo prazo;
- preço total incompatível com a preservação da reserva;
- problemas graves de umidade, infiltração ou estrutura;
- ruído intolerável identificado em visita;
- custo oculto que destrua a vantagem aparente;
- anúncio sem informação mínima para comparação;
- indícios relevantes de fraude ou inconsistência.

Um imóvel não deve ser eliminado apenas por falta de dados no anúncio. Nesse caso, classifique-o como pendente de verificação.

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## 3. Critérios gerais de qualidade

### 3.1 Planta e funcionalidade

Avaliar:

- distribuição dos cômodos;
- privacidade dos quartos;
- largura de circulação;
- áreas mortas;
- integração social;
- capacidade de mobiliamento;
- armazenamento;
- número e localização de banheiros;
- ventilação cruzada;
- iluminação natural;
- possibilidade de adaptação futura;
- conflito entre portas, móveis e circulação;
- uso real de varandas, quintais e áreas gourmet.

### 3.2 Estado de conservação

Registrar separadamente:

- estrutura;
- elétrica;
- hidráulica;
- revestimentos;
- esquadrias;
- telhado;
- impermeabilização;
- pintura;
- armários;
- climatização;
- equipamentos;
- sinais de reforma improvisada.

Não resumir tudo como “reformado”. Uma reforma estética pode esconder sistemas antigos.

### 3.3 Custos de adequação

Estimar:

- reparos imediatos;
- intervenções em até dois anos;
- mobiliário obrigatório;
- eletrodomésticos;
- mudança;
- custo de desocupação, quando aplicável;
- custo de tempo e transtorno;
- contingência de obra.

Aplicar margem de segurança para reformas. Não usar apenas o orçamento mais otimista.

### 3.4 Conforto ambiental

Avaliar em horários diferentes:

- incidência solar;
- calor;
- ventilação;
- iluminação;
- ruído;
- odores;
- privacidade;
- proximidade de vias;
- fluxo de pedestres;
- iluminação noturna;
- segurança percebida;
- drenagem e risco de alagamento.

### 3.5 Liquidez e revenda

Considerar:

- tipologia;
- padrão da região;
- facilidade de financiamento;
- regularidade documental;
- garagem;
- elevador;
- posição;
- conservação;
- faixa de preço;
- público comprador provável;
- excesso de personalização;
- limitações permanentes de planta.

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## 4. Cruzeiro Novo

### 4.1 Pontos a registrar

- quadra;
- bloco;
- posição no bloco;
- andar;
- orientação solar;
- vista;
- proximidade de vias e comércio;
- ruído;
- elevador;
- garagem ou estacionamento;
- estado das áreas comuns;
- taxa de condomínio;
- obras previstas;
- idade e conservação do prédio;
- prumadas;
- elétrica;
- fachada;
- acessibilidade;
- área privativa e área total;
- número original de quartos;
- alterações de planta;
- ocupação atual;
- situação documental.

### 4.2 Dois versus três quartos

No Cruzeiro, apartamentos anunciados como dois ou três quartos podem ter áreas semelhantes.

A análise deve verificar:

- planta original;
- quarto revertido;
- dependência transformada;
- sala dividida;
- ventilação do cômodo adicional;
- dimensão real dos quartos;
- impacto na circulação;
- valor de revenda.

Não classificar automaticamente três quartos como superior se o terceiro cômodo for inadequado.

### 4.3 Elevador e garagem

Ausência de elevador ou garagem é uma concessão relevante, não um detalhe.

Registrar:

- andar;
- número de lances de escada;
- acessibilidade futura;
- facilidade de mudança;
- uso por idosos;
- disponibilidade real de estacionamento;
- segurança ao estacionar;
- regras do condomínio.

O efeito no preço deve ser analisado com imóveis comparáveis.

### 4.4 Reforma

Imóveis antigos podem exigir modernização invisível no anúncio.

Durante a visita, verificar:

- quadro elétrico;
- aterramento;
- tomadas;
- tubulações;
- registros;
- pressão de água;
- vazamentos;
- esquadrias;
- ruído entre unidades;
- estado da laje;
- gás;
- ventilação de banheiros;
- infiltrações em fachadas;
- histórico de obras do bloco.

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## 5. Jardins Mangueiral

### 5.1 Filtro de tipologia

Somente considerar casas com **planta de três quartos**.

Casas originalmente de dois quartos devem ser excluídas, mesmo quando reformadas ou anunciadas como tendo três quartos.

A validação pode usar:

- planta original;
- posição da escada;
- dimensões;
- fachada;
- implantação;
- documentos;
- comparação com unidades padrão;
- fotografias.

### 5.2 Quintal fechado e ampliações

A perda do quintal original não é automaticamente um problema.

A conversão deve ser considerada positiva quando cria:

- sala ampliada;
- espaço de convivência;
- ambiente de refeições;
- escritório;
- área social ventilada;
- integração útil com a casa;
- armazenamento funcional.

Penalizar quando a conversão:

- duplica cozinha ou cooktop sem necessidade;
- cria circulação inútil;
- reduz ventilação e iluminação;
- aumenta calor;
- usa material de baixa qualidade;
- compromete impermeabilização;
- dificulta manutenção;
- cria ambiente sem função clara;
- prejudica privacidade;
- ocupa todo o espaço sem compensação funcional.

### 5.3 Área gourmet

Não atribuir valor automático ao rótulo “área gourmet”.

Avaliar:

- frequência provável de uso;
- integração com a cozinha;
- redundância de equipamentos;
- exaustão;
- ventilação;
- limpeza;
- circulação;
- capacidade de receber pessoas;
- qualidade da execução;
- manutenção.

Um segundo cooktop ao lado da cozinha principal pode ser redundante.

### 5.4 QCs e acesso a serviços

Relatos de moradores usados como referência anedótica:

- QCs 8 e 9: percebidas como mais fortes para acesso prático a comércio e serviços;
- QCs 6 e 7: alternativas consideradas;
- QCs 10 e 11: também consideradas boas.

Essas preferências não substituem verificação de campo.

Para cada QC, medir ou registrar:

- distância a comércio;
- acesso a mercado, farmácia e serviços;
- saída viária;
- tempo em horários relevantes;
- transporte;
- topografia;
- iluminação;
- tráfego interno;
- ruído;
- estacionamento;
- áreas comuns;
- manutenção do condomínio.

### 5.5 Ruído e vizinhança

Avaliar explicitamente:

- paredes compartilhadas;
- ruído de passos e móveis;
- música;
- festas;
- cães;
- crianças;
- áreas de convivência;
- quadras esportivas;
- comércio;
- portarias;
- vias internas;
- motos;
- coleta de lixo;
- obras;
- templos;
- escolas;
- bares.

Fazer visitas em mais de um horário quando possível, incluindo noite ou fim de semana.

Perguntar aos moradores sem depender apenas do corretor.

### 5.6 Reformas e regularidade

Verificar:

- fechamento de área externa;
- cobertura;
- drenagem;
- calhas;
- telhado;
- impermeabilização;
- ventilação;
- padrão elétrico;
- hidráulica;
- alterações estruturais;
- aprovação condominial;
- regularidade documental;
- impacto em seguro e financiamento.

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## 6. Checklist de visita

### Antes da visita

- salvar anúncio e data;
- registrar preço;
- registrar condomínio e IPTU;
- conferir área e quartos;
- buscar histórico do anúncio;
- verificar anúncios duplicados;
- mapear entorno;
- listar dúvidas.

### Durante a visita

- fotografar com autorização;
- registrar ruído com janelas abertas e fechadas;
- testar torneiras, descargas, chuveiros e registros;
- observar umidade e odores;
- verificar tomadas e quadro;
- medir cômodos críticos;
- conferir incidência solar;
- observar circulação;
- avaliar armazenamento;
- verificar sinal de celular e internet;
- examinar garagem ou estacionamento;
- conversar com porteiro ou moradores quando apropriado;
- perguntar motivo da venda;
- perguntar tempo de anúncio;
- perguntar reformas e documentação;
- verificar taxas extraordinárias.

### Depois da visita

- registrar impressão no mesmo dia;
- separar fatos de percepções;
- estimar custos;
- comparar com alternativas reais;
- listar riscos;
- definir preço máximo;
- registrar pendências documentais;
- evitar decisão motivada apenas por entusiasmo.

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## 7. Negociação

O preço máximo deve considerar:

- valor comparável;
- estado;
- custos de compra;
- reforma;
- liquidez;
- concessões;
- risco;
- tempo de anúncio;
- histórico de preço;
- condição de pagamento;
- custo de oportunidade.

Não negociar com base apenas no percentual de desconto.

O desconto nominal deve ser comparado ao custo real de corrigir as deficiências.

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## 8. Saída padrão por imóvel

Cada ficha analítica deve conter:

- URL e identificador;
- data de coleta;
- região, quadra, bloco ou QC;
- tipologia original;
- área;
- quartos;
- garagem;
- elevador;
- preço;
- condomínio;
- IPTU;
- preço por m² válido ou não;
- histórico de preço;
- possíveis duplicatas;
- pontos fortes;
- pontos fracos;
- reformas;
- custo estimado de adequação;
- riscos;
- pendências;
- posição relativa aos comparáveis;
- preço máximo sugerido, quando houver dados;
- decisão: excluir, monitorar, visitar, negociar ou candidato forte.