# Ranking reconstruído — Cruzeiro Novo x Jardins Mangueiral

**Data do snapshot:** 17/07/2026  
**Unidade:** imóvel físico provável  
**Finalidade:** priorizar investigação e visitas; não estimar preço de transação nem substituir vistoria

## Resumo executivo

O Jardins Mangueiral continua oferecendo os melhores candidatos por espaço, suíte, vagas e preço anunciado. O Cruzeiro Novo continua superior em centralidade, acesso ao Plano Piloto e menor dependência de carro.

A casa `1279892`, QC 10, permanece em primeiro lugar geral pelo equilíbrio entre R$ 595 mil, condição visual, três quartos prováveis e quintal convertido sem eliminação total da área aberta. O apartamento `1345146`, SHCES 1207, é o melhor do Cruzeiro e fica em segundo: reforma coerente, suíte e elevador anunciado, mas com preço maior e vaga ainda incerta.

Confiança do ranking: **moderada para priorização de visitas e baixa para decisão de compra**. Fotos e anúncios não confirmam documentação, estrutura, sistemas, ruído, conforto térmico ou preço negociável.

## Universo e atualização

- Fonte: DF Imóveis.
- Banco: 159 anúncios, 295 snapshots e 6.272 mídias.
- Cruzeiro Novo: 65 anúncios acumulados e ativos.
- Jardins Mangueiral: 94 anúncios acumulados; 84 ativos no banco e 10 inativos.
- Cobertura útil: coletas de 13 e 17/07/2026.
- Histórico: ainda curto demais para tendência, liquidez ou tempo real de mercado.

O banco foi aberto com `mode=ro`, `PRAGMA query_only = ON` e transação de leitura consistente para incluir o WAL. O `quick_check` retornou `ok`.

## Método de reconstrução

O comparativo foi refeito a partir dos rankings regionais corrigidos, preservando a ordem relativa dentro de cada região. Não foram usados preço por metro quadrado nem pontuação numérica, porque as áreas das casas e apartamentos não são semanticamente comparáveis e os pesos não foram aprovados.

A ordem geral combina:

1. funcionalidade de longo prazo e três quartos utilizáveis;
2. condição visual e risco de reforma;
3. iluminação, ventilação, circulação e armazenamento aparentes;
4. preço, custos conhecidos e margem para adequação;
5. acessibilidade, vagas e dependência de carro;
6. riscos específicos da tipologia;
7. qualidade e coerência da evidência fotográfica;
8. compatibilidade da localização com a rotina registrada no projeto.

No Cruzeiro, os principais ajustes de risco são escadas, ausência de garagem, sistemas antigos e obras do bloco. No Mangueiral, são planta original, regularização das ampliações, impermeabilização, calor/ventilação e logística.

## Auditoria de disponibilidade pelas fotos

A primeira foto dos 20 finalistas foi inspecionada especificamente para “vendido”, “negócio fechado” ou sinal equivalente.

- Nenhum dos dez finalistas do Cruzeiro apresentou esse sinal.
- No Mangueiral, quatro anúncios que apareceram em versões anteriores foram removidos e colocados em quarentena visual: `1346231`, `1349519`, `1351729` e `1366801`.
- O banco ainda os tratava como ativos; para um ranking de visitas, a evidência visual prevaleceu como sinal de indisponibilidade operacional.
- A marca não comprova registro, preço ou conclusão jurídica da transação.

## Ranking geral

| # | Região | Anúncio | Local | Preço | Motivo principal | Pendência decisiva |
|---:|---|---|---|---:|---|---|
| 1 | Mangueiral | [1279892](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-rua-f-1279892) | QC 10 | R$ 595.000 | Melhor equilíbrio entre preço, estado e espaço externo | Planta, áreas divergentes e regularização |
| 2 | Cruzeiro | [1345146](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1207-bloco-a-1345146) | SHCES 1207 A | R$ 670.000 | Melhor alternativa urbana; reformado e com elevador anunciado | Vaga, área da matrícula e sistemas |
| 3 | Mangueiral | [1350367](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-rua-c-1350367) | QC 6 | R$ 569.000 | Preço competitivo e ampliação social aparentemente funcional | Área, licenças, calor e drenagem |
| 4 | Cruzeiro | [1232283](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-bloco-b-1232283) | SHCES 309 B | R$ 600.000 | 70 m², suíte, nascente/vazado e duas vagas anunciadas | Elevador e natureza jurídica das vagas |
| 5 | Mangueiral | [1346017](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-10-1346017) | QC 10 | R$ 577.000 | Clara, pouco personalizada e com quintal majoritariamente aberto | Taxas, orientação e regularização da cobertura |
| 6 | Mangueiral | [1397378](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-8-rua-b-1397378) | QC 8 | R$ 600.000 | QC prática e implantação compatível com a planta de 68 m² | Manutenção, drenagem e galeria contaminada |
| 7 | Cruzeiro | [1357415](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-1357415) | SHCES 1109 | R$ 630.000 | Boa reforma, suíte e posição nascente/vazada | Confirmar elevador antes de agendar |
| 8 | Mangueiral | [1359960](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-7-1359960) | QC 7 | R$ 610.000 | Ampliação social flexível sem segunda cozinha completa evidente | Calor, ventilação e impermeabilização |
| 9 | Cruzeiro | [1357633](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-309-1357633) | SHCES 309 | R$ 600.000 | Reforma uniforme e sistemas declarados renovados | Elevador, garagem, condomínio e prova da reforma |
| 10 | Cruzeiro | [1376958](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-b-1376958) | SHCES 911 B | R$ 599.000 | Reformado, nascente, vazado e com suíte | Sem elevador e garagem não informada |
| 11 | Mangueiral | [1319996](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-14-1319996) | QC 14 | R$ 649.000 | Reforma completa, marcenaria e placas solares | QC, cobertura, taxas e homologação solar |
| 12 | Cruzeiro | [1345903](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1303-1345903) | SHCES 1303 | R$ 565.000 | Menor preço competitivo e primeiro andar | Sem garagem; ruído e segurança do térreo |
| 13 | Mangueiral | [1324014](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-12-rua-k-1324014) | QC 12 | R$ 649.000 | Acabamento interno e marcenaria fortes | Vaga, redundância gourmet e ventilação |
| 14 | Cruzeiro | [1339324](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-703-1339324) | SHCES 703 | R$ 665.000 | Integração social, suíte e boa apresentação visual | Terceiro andar, elevador e garagem desconhecidos |
| 15 | Mangueiral | [1333569](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-6-1333569) | QC 6 | R$ 650.000 | Ampliação social em uso e QC alternativa prática | Conceito dos 90 m² e manutenção da cobertura |
| 16 | Cruzeiro | [1370889](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1370889) / [1375200](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-207-1375200) | SHCES 207 | R$ 695.000 | Apartamento reformado com suíte | Duplicata, andar, elevador, vaga e área |
| 17 | Mangueiral | [1359480](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1359480) | QC 4 | R$ 535.000 | Referência de menor preço habitável | QC, planta, documentação e acabamento externo |
| 18 | Cruzeiro | [1372268](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-bloco-i-1372268) | SHCES 305 I | R$ 595.000 | Primeiro andar e duas vagas anunciadas | Provar vagas e orçar modernização |
| 19 | Mangueiral | [1356197](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-4-1356197) | QC 4 | R$ 649.000 | Acabamento interno forte e casa vazia | Espaço coberto parece garagem; regularização |
| 20 | Cruzeiro | [1373131](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-305-1373131) | SHCES 305 | R$ 725.000 | Reforma tecnicamente bem descrita | Sem elevador, sem garagem e prêmio de preço |

## Comparação regional

| Dimensão | Cruzeiro Novo | Jardins Mangueiral |
|---|---|---|
| Faixa do top 10 | R$ 565 mil–R$ 725 mil | R$ 535 mil–R$ 650 mil |
| Mediana do top 10 | R$ 615 mil | R$ 610 mil |
| Espaço | 62–70 m²; conceito de área mais homogêneo | 68–90 m² informados; ampliações pouco comparáveis |
| Vagas | Frequentemente ausentes ou incertas | Uma ou duas na maioria dos finalistas |
| Acessibilidade | Depende fortemente de andar e elevador | Escada interna permanente em todos os sobrados padrão |
| Reforma | Elétrica, hidráulica e prédio antigos | Cobertura, drenagem, impermeabilização e ampliação |
| Mobilidade | Centralidade e menor dependência de carro | Maior dependência logística; proximidade de São Sebastião |
| Espaço social | Compacto | Quintal e ampliações mais flexíveis |
| Documentação crítica | Vaga, área, obras do bloco | Planta original e regularização das ampliações |

## Sensibilidade à prioridade pessoal

| Prioridade dominante | Região favorecida | Primeiro candidato |
|---|---|---|
| Centralidade e acesso ao Plano | Cruzeiro | 1345146 |
| Espaço, suíte, vagas e custo-benefício | Mangueiral | 1279892 |
| Menor preço habitável | Mangueiral | 1359480, com concessões |
| Apartamento próximo de R$ 600 mil | Cruzeiro | 1232283 |
| Menor risco de ampliação irregular | Cruzeiro | 1345146 ou 1357633 |
| Menor risco de sistemas prediais antigos | Mangueiral | 1346017 ou 1397378, sujeito a vistoria |
| Proximidade de São Sebastião e rede familiar | Mangueiral | 1279892 |

## Imóveis imediatamente fora do corte

- **Cruzeiro:** [1382466](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-101-bloco-c-1382466), [1290510](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-911-bloco-a-1290510) e [1371813](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-venda-novo-cruzeiro-df-shces-quadra-1109-bloco-d-1371813).
- **Mangueiral:** [1368562](https://www.dfimoveis.com.br/imovel/casa-condominio-3-quartos-venda-jardins-mangueiral-brasilia-df-qc-5-1368562).

## Próxima ação recomendada

As quatro visitas mais informativas continuam sendo:

1. `1279892`, para testar a melhor hipótese de casa equilibrada;
2. `1345146`, para testar a melhor hipótese urbana com elevador;
3. `1350367`, para testar custo-benefício e ampliação no Mangueiral;
4. `1232283`, para testar apartamento maior, suíte e vagas anunciadas.

Registrar após cada visita: tempo real de deslocamento, sensação de espaço, ruído, estacionamento, escadas, ventilação, manutenção esperada e vontade de permanecer por 10–20 anos. Essas quatro visitas devem definir qual região recebe a rodada seguinte.

## Limitações

- Preços são pedidos, não transações.
- A cobertura histórica é curta e de um único portal.
- A situação financeira do projeto precisa ser confirmada antes de proposta ou preço máximo.
- Fotos não validam estrutura, sistemas, ruído, conforto térmico ou documentação.
- A planta original das casas e vagas/elevadores dos apartamentos continuam pendentes.
- A escolha regional ainda depende de uma preferência não consolidada: centralidade versus casa, espaço e proximidade familiar.

## Reprodutibilidade

- `results.csv`: ranking reconstruído.
- `parameters.json`: universo, método e fingerprint lógico do snapshot.
- `reports/cruzeiro_top10/`: fontes do ranking regional do Cruzeiro.
- `reports/mangueiral_top10/`: fontes do ranking regional do Mangueiral.