# Estado atual do projeto **Data de referência:** 22/07/2026 Este é o resumo vigente. Ele prevalece sobre fases anteriores da conversa. ## 1. Decisão imobiliária ### Prioridade regional 1. **Jardins Mangueiral — foco principal.** 2. **Cruzeiro — alternativa secundária e oportunística.** O entendimento mudou após a comparação de imóveis concretos e uma visita ao Cruzeiro. O estoque do Mangueiral passou a oferecer, com maior frequência, casas mais novas, funcionais e compatíveis com moradia de longo prazo. No Cruzeiro, apareceram mais concessões em reforma, garagem, elevador, conservação e planta. Isso não exclui o Cruzeiro. Um apartamento excepcional pode superar uma casa mediana do Mangueiral. ### Filosofia - Esperar pelo imóvel certo é preferível a comprar com grandes concessões. - A decisão deve equilibrar finanças, segurança patrimonial, funcionalidade e bem-estar. - Possuir uma casa física no longo prazo tem valor psicológico, mas não justifica comprometer liquidez ou aceitar um imóvel inadequado. --- ## 2. Filtros vigentes ### Jardins Mangueiral - somente planta original de três quartos; - QCs 8 e 9 preferenciais; - QCs 6 e 7 alternativas fortes; - QCs 10 e 11 também consideradas boas; - posição exata pode superar a classificação da QC; - quintal fechado é aceitável quando convertido em espaço útil; - evitar duplicação de cozinha, perda de ventilação, calor e circulação ruim; - avaliar ruído de paredes compartilhadas, pets, música, áreas comuns e rua. ### Cruzeiro Ranking interno de localização: - **Ouro:** SHCES 1501, 1503, 1505, 1203, 1205 e 1207. - **Prata:** SHCES 1103, 1105, 1107, 1109, 1111, 1303, 1305, 1307 e 1309. - **Bronze:** conjunto SHCES 1400. - **Caso a caso:** 1211 e 1507. Esse ranking é heurístico e não substitui a avaliação da unidade. --- ## 3. Referência financeira vigente Últimos valores informados: - renda bruta: aproximadamente R$ 18.500 por mês; - recursos líquidos: R$ 222.000; - FGTS: R$ 130.000; - reserva líquida mínima pós-compra: R$ 50.000; - capacidade de poupança: R$ 15.000 a cada seis meses; - aluguel usado nas comparações recentes: R$ 3.200 por mês, sem condomínio e IPTU; - faixa de imóveis-alvo: aproximadamente R$ 650.000 a R$ 750.000; - preço máximo tolerado para o imóvel: **R$ 750.000**. Esses números devem ser datados e confirmados antes de decisão ou simulação nova. O teto de R$ 750.000 é um limite pessoal confirmado, não uma meta de gasto nem uma autorização para comprometer a reserva. Custos de compra, mudança, reforma e regularização devem ser considerados separadamente e ainda precisam preservar a reserva mínima. ### Exclusões - Pró-Cotista: fora do conjunto de opções, pelas regras consideradas de renda bruta máxima de R$ 12.000 e imóvel usado até R$ 500.000. - MCMV Faixa 4: não usar nas simulações. - Imóveis sem matrícula/escritura/regularidade suficiente: não presumir financiamento bancário. ### Estratégia atual - financiamento tradicional é a referência principal quando houver compra; - consórcio pode ter custo nominal menor em alguns cenários, mas perde em previsibilidade, liquidez e risco de contemplação; - a proposta específica de consórcio BB não foi contratada; - preservar reserva e manter estratégia lenta é preferível a forçar a compra. --- ## 4. Banco e coleta Caminho esperado: ```text dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3 ``` Snapshot estrutural de 22/07/2026: - 162 anúncios; - 638 observações históricas; - 7.457 registros históricos de foto, dos quais 3.521 pertencem à galeria primária; - Cruzeiro Novo: 67 anúncios acumulados, 63 ativos, 4 inativos; - Jardins Mangueiral: 95 anúncios acumulados, 78 ativos, 17 inativos; - cobertura: 13 a 22/07/2026; - Cruzeiro não integra mais a lista de buscas; seus dados permanecem preservados com última coleta em 21/07. Em 22/07 foi aplicada migração aditiva do schema, após backup consistente. Valores brutos e registros históricos foram preservados. Endereço, bairro e CRECI agora possuem colunas normalizadas; fotos de recomendações do portal são mantidas, mas marcadas como fora da galeria principal; disponibilidade e problemas de qualidade possuem tabelas auditáveis. A janela é curta demais para inferir liquidez. A maioria dos snapshots adicionais é ruído de campos textuais contaminados: 398 transições alteram `creci`, enquanto somente três anúncios tiveram mudança real de preço. Não interpretar o número bruto de observações como mudanças de mercado. --- ## 5. Rankings vigentes Os rankings completos estão em: - `reports/mangueiral_top15/README.md` - `reports/cruzeiro_top15/README.md` - `reports/cruzeiro_vs_mangueiral/README.md` Eles são snapshots datados, não preferências permanentes. Top 3 Mangueiral em 22/07/2026: 1. anúncio 1279892 — QC 10 — R$ 595 mil; 2. anúncio 1319996 — QC 14 — R$ 649 mil; 3. anúncio 1377683 — QC 11 — R$ 585 mil, aderência inferida e pendente de avaliação do usuário. A ordem incorpora avaliação direta do usuário sobre os 15 finalistas: prioridade para cozinha e gourmet funcionais, conservação e baixa necessidade de intervenção; piscina, jacuzzi, banheira e cubas de vidro são incompatibilidades ou fortes negativos. O teto eliminatório de R$ 750 mil retirou `1352633` (R$ 755 mil); o novo `1401074`, QC 13 e R$ 720 mil, entrou em 8º com aderência inferida e pendente de avaliação pessoal. Após o feedback, o funil foi refeito sobre os 78 anúncios ativos. `1377683`, `1371718` e `1140317` entraram no Top 5 por aderência inferida nas fotos e descrições, mas ainda não possuem nota pessoal e não devem ser tratados como preferência confirmada. Top 3 Cruzeiro em 21/07/2026: 1. anúncio 1345146 — SHCES 1207 A — R$ 670 mil; 2. anúncio 1357415 — SHCES 1109 — R$ 630 mil; 3. anúncio 1357633 — SHCES 309 — R$ 600 mil. --- ## 6. Pendências principais - visitar o Mangueiral e validar QCs, trânsito, comércio, ruído e sensação de segurança; - atualizar saldos e taxas antes de simulações finais; - definir limite confortável de prestação, não apenas capacidade bancária; - confirmar documentação, planta original e regularidade das ampliações; - aumentar a série histórica antes de conclusões de liquidez e tendência; - corrigir a instabilidade de `creci`/campos contaminados antes de usar o histórico bruto como mudança real.