# Critérios de avaliação dos imóveis

## 1. Classificação

Cada achado deve ser marcado como:

- **eliminatório**;
- **forte**;
- **moderado**;
- **informativo**;
- **pendente de confirmação**.

Falta de informação não é aprovação nem eliminação automática.

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## 2. Critérios eliminatórios ou de quarentena

- planta incompatível com a necessidade de longo prazo;
- no Mangueiral, planta originalmente de dois quartos;
- documentação que impeça a estratégia de financiamento e não possa ser regularizada;
- problema estrutural, umidade grave ou reforma extensa sem desconto suficiente;
- ruído intolerável;
- preço total incompatível com a reserva;
- localização materialmente divergente;
- anúncio com preço ou área absurdamente inconsistente;
- indicação visual ou textual de “VENDIDO” ou “negócio fechado”;
- duplicata provável sem identificação do anúncio principal;
- conflito relevante entre título, descrição, fotos e campos.

Anúncio vendido deve ficar em quarentena histórica, não ser apagado.

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## 3. Critérios gerais

### Planta e funcionalidade

- três quartos utilizáveis;
- circulação eficiente;
- privacidade;
- capacidade de mobiliamento;
- armazenamento;
- integração social;
- iluminação natural;
- ventilação cruzada;
- banheiros funcionais;
- possibilidade de adaptação futura.

### Conservação e sistemas

Avaliar separadamente:

- estrutura;
- elétrica;
- hidráulica;
- impermeabilização;
- telhado;
- esquadrias;
- revestimentos;
- pintura;
- marcenaria;
- climatização;
- sinais de obra improvisada.

“Reformado” não comprova renovação dos sistemas.

### Conforto

- insolação;
- calor;
- ventilação;
- ruído interno e externo;
- odores;
- privacidade;
- drenagem;
- segurança percebida;
- internet e sinal de celular.

### Custos de adequação

Estimar:

- reparo imediato;
- obra em até dois anos;
- móveis e eletrodomésticos indispensáveis;
- regularização;
- mudança;
- contingência;
- tempo e transtorno.

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## 4. Jardins Mangueiral

### 4.1 Planta original

Somente casas originalmente de três quartos.

Validar por:

- planta padrão;
- implantação;
- posição da escada;
- dimensões;
- fachada;
- documentos;
- fotos;
- comparação com unidades conhecidas.

Quarto adaptado não transforma uma planta original de dois quartos em candidata válida.

### 4.2 Quintal e ampliação

Conversão positiva:

- sala ampliada;
- ambiente de refeições;
- espaço de convivência;
- escritório;
- armazenamento útil;
- integração ventilada com a casa.

Conversão negativa:

- segunda cozinha redundante;
- cooktop sem função clara;
- circulação de baixo valor;
- redução de luz e ventilação;
- calor excessivo;
- impermeabilização duvidosa;
- drenagem comprometida;
- manutenção difícil;
- ocupação total sem ganho funcional.

### 4.3 Preferências funcionais confirmadas

- cozinha bem planejada, espaçosa e, idealmente, semi-integrada à área gourmet;
- área gourmet com churrasqueira deve participar do fluxo social da casa, não ficar isolada;
- priorizar casas conservadas e que exijam poucas intervenções antes da mudança;
- boa marcenaria, quartos e banheiros funcionais têm peso material;
- piscina, jacuzzi e banheira não são desejadas e reduzem fortemente a adequação;
- cubas de vidro são indesejadas por limpeza e aparência;
- penalizar marcenaria barata ou degradada, cozinha mal executada e área externa abandonada;
- fechamento em vidro exige teste rigoroso de calor e ventilação pelo risco de efeito estufa;
- quarto convertido em closet é uma concessão quando precisar ser revertido no futuro;
- placas solares são bônus, condicionadas à documentação e ao estado do sistema;
- detalhes estéticos reversíveis, como cortinas e sancas, pesam menos que planta, cozinha, conservação e área social.

### 4.4 Regularidade

Confirmar:

- cobertura e fechamento;
- drenagem e calhas;
- aprovação condominial;
- licenças quando aplicáveis;
- impacto em financiamento e seguro;
- área efetiva e conceito da área anunciada;
- placas solares e homologação;
- piscina, spa e impermeabilização.

### 4.5 Ruído de vizinhança

Investigar:

- paredes compartilhadas;
- passos e móveis;
- música;
- festas;
- cães;
- crianças;
- área de lazer;
- quadra esportiva;
- comércio;
- motos;
- coleta de lixo;
- obras.

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## 5. Cruzeiro

### 5.1 Planta e quartos

No estoque do Cruzeiro, dois e três quartos podem ter área semelhante e o terceiro cômodo pode ser conversão.

Confirmar:

- planta original;
- dependência convertida;
- sala dividida;
- ventilação e dimensão do terceiro quarto;
- impacto na circulação e revenda.

O ranking corrente prioriza três quartos utilizáveis, mas a contagem anunciada não é suficiente.

### 5.2 Elevador, garagem e andar

Ausência de elevador ou garagem é concessão relevante.

Avaliar:

- número de lances de escada;
- acessibilidade futura;
- mudança e uso por idosos;
- vagas vinculadas ou apenas informais;
- disputa por estacionamento;
- segurança noturna;
- posição do apartamento.

### 5.3 Prédio e sistemas

Verificar:

- quadro elétrico e aterramento;
- tubulações e registros;
- pressão de água;
- gás;
- prumadas;
- fachada;
- laje e infiltração;
- obras previstas;
- taxas extraordinárias;
- estado das áreas comuns;
- ruído entre unidades.

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## 6. Fotografias e anúncios

As fotos fazem parte da evidência principal.

Procedimento:

1. abrir a primeira foto atual;
2. procurar selo de vendido, permuta ou negócio fechado;
3. inspecionar galeria completa;
4. comparar imagens com outros anúncios;
5. verificar coerência de planta, estado e área;
6. identificar fotos antigas, decorativas ou de outro imóvel;
7. registrar qualidade e lacunas da evidência.

Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável.

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## 7. Checklist de visita

### Antes

- salvar anúncio, preço e data;
- revisar histórico;
- verificar duplicatas;
- mapear localização;
- listar pendências;
- calcular custo total preliminar.

### Durante

- medir cômodos críticos;
- testar torneiras, registros e descargas;
- observar umidade e odores;
- conferir quadro elétrico;
- avaliar sol, calor e ventilação;
- medir ruído;
- conferir garagem ou estacionamento;
- perguntar motivo da venda e tempo de anúncio;
- pedir documentação e histórico de reformas;
- perguntar por taxas extraordinárias e conflitos de vizinhança.

### Depois

- registrar impressão no mesmo dia;
- separar fatos de entusiasmo;
- estimar custo de adequação;
- definir preço máximo;
- classificar: excluir, monitorar, aprofundar, visitar, negociar ou candidato forte.