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Top 15 — Cruzeiro Novo

Snapshot: 21/07/2026

Objetivo: priorizar investigação para moradia de 10–20 anos, mantendo o Cruzeiro como alternativa secundária e oportunística; preço anunciado não é preço negociado.

Universo e método

O banco dfimoveis_data/dfimoveis.sqlite3 foi aberto em modo somente leitura (mode=ro, PRAGMA query_only=ON). O snapshot contém 161 anúncios, 562 observações históricas e 7.363 fotos; no recorte do Cruzeiro Novo há 67 anúncios acumulados, 63 ativos e 4 inativos. A coleta cobre 13–21/07/2026, período curto demais para inferir liquidez.

Em 21/07 entraram 1381514 e 1400223; 1375199 e 1383814 ficaram inativos. O primeiro novo anúncio é reformado, mas está no 4º andar e não informa elevador ou vaga. O segundo custa R$ 495 mil e está no 2º andar, porém as fotos mostram necessidade de reforma ampla. Ambos foram incluídos como investigações condicionadas, não como candidatos fortes.

O ranking considera três quartos utilizáveis, funcionalidade, condição aparente, iluminação/ventilação, acessibilidade futura, elevador, natureza da vaga, custo de adequação e qualidade da evidência. Não usa preço por m², pois área e qualidade dos campos não são uniformes. Republicações visualmente equivalentes contam como um imóvel provável. A falta de informação é marcada como pendência, nunca como aprovação.

Auditoria da primeira foto

A primeira foto corrente dos finalistas, dos dois novos anúncios e de 1263868 foi aberta e inspecionada para “vendido”, “negócio fechado” ou equivalente. O anúncio 1263868, ainda ativo no banco, continua com VENDIDO na foto principal e permanece em quarentena. Nenhum dos 15 colocados apresenta esse indicativo. A imagem é evidência operacional de indisponibilidade, não prova registral da venda.

A triagem perceptual foi reexecutada com Pillow 12.3.0 e confirmou os principais grupos de republicação já documentados. Entre os finalistas, 1348535 teve somente três fotos semelhantes às de 1370861; os endereços distintos (SHCES 1307 e 913) não sustentam deduplicação. O ranking permaneceu inalterado.

Todos os classificados continuam com a tipologia original de três quartos apenas como provável e pendente de confirmação. A contagem estruturada, isoladamente, não prova que o terceiro quarto seja original e funcional.

Ranking

#	Anúncio	Local	Preço	Área informada	Por que priorizar	Principal pendência
1	1345146	SHCES 1207 A	R$ 670 mil	65 m²	Reforma coerente, suíte e elevador anunciado	Vaga, matrícula e sistemas
2	1357415	SHCES 1109	R$ 630 mil	67,2 m²	Boa reforma, suíte, nascente e vazado	Confirmar elevador
3	1357633	SHCES 309	R$ 600 mil	64 m²	Reforma uniforme e sistemas renovados declarados	Elevador, garagem e comprovação da obra
4	1376958	SHCES 911 B	R$ 599 mil	62 m²	Reformado, nascente, vazado e suíte	Sem elevador; garagem não informada
5	1345903	SHCES 1303	R$ 565 mil	64,5 m²	Primeiro andar e preço competitivo	Sem garagem; ruído e segurança
6	1339324	SHCES 703	R$ 665 mil	64 m²	Integração social, suíte e boa apresentação	Andar, elevador e garagem
7	1370889 / 1375200	SHCES 207	R$ 695 mil	62 m²	Reformado e com suíte	Duplicata provável; andar, elevador e vaga
8	1372268	SHCES 305 I	R$ 595 mil	62,61 m²	Primeiro andar e duas vagas anunciadas	Provar vagas e orçar modernização
9	1373131	SHCES 305	R$ 725 mil	65 m²	Reforma tecnicamente bem descrita	Sem elevador/garagem e preço alto
10	1381514	SHCES 301	R$ 690 mil	63 m² estruturados; 93 m² nos detalhes	Reforma completa aparente, boa marcenaria e três quartos fotografados	4º andar; elevador, vaga e conceito de área não informados
11	1382466	SHCES 101 C	R$ 650 mil	62 m²	Boa reforma aparente e uma vaga	Galeria curta; andar e elevador ausentes
12	1290510	SHCES 911 A	R$ 640 mil	62 m²	Suíte, vazado e reformado	4º andar; condomínio/IPTU extraídos como R$ 1
13	1371813	SHCES 1109 D	R$ 709 mil	68 m²	Reforma moderna e área acima do padrão	Fotos não comprovam toda a planta, vaga ou elevador
14	1400223	SHCES 609 D	R$ 495 mil	62,61 m²	2º andar, boa luz e preço com margem para obra	Reforma ampla, vaga/elevador ausentes e sistemas antigos
15	1369327	SHCES 203 G	R$ 490 mil	62 m²	Vaga e preço com margem para adequação	Estado interno, 4º andar e ausência de elevador

Quase entraram

• 1375154, R$ 550 mil: 67,2 m² e boa luminosidade, mas pede modernização e confirmação de andar/vaga.
• 1370890, R$ 560 mil: primeiro andar e DCE, porém condição mais básica e sem garagem informada.
• 1368610, R$ 579,9 mil: boa distribuição e melhorias declaradas; falta vantagem clara frente aos classificados.
• 1370891, R$ 520 mil: vazado e de preço baixo, mas sem vaga e ainda dependente de modernização; saiu apenas pela entrada de evidência nova.

Quarentenas e limitações

• 1232283 e 1345890 ficaram inativos em 20/07; 1375199 e 1383814, em 21/07. A ausência da busca não prova venda.
• 1263868 foi retirado por “VENDIDO” na primeira foto. 1322206 também declara venda fechada na descrição.
• 1212351, 1338088, 1259968, 1315328, 1372539, 1313649 e 1370861 têm conversão ou conflito relevante de planta.
• Os grupos 1366910/1372290/1383534, 1370948/1371797/1372167 e 1357834/1358242/1382413 são duplicatas prováveis ou têm endereço/área divergentes.
• O ranking serve para ordenar investigação. Andar, elevador, vaga, matrícula, instalações, ruído, insolação e custo de obra exigem confirmação.

Próxima ação

Solicitar, antes de cada visita, planta ou matrícula, andar, existência de elevador, natureza jurídica da vaga, atas recentes do condomínio e histórico de elétrica/hidráulica. As posições 13–15 são alternativas de preço: só avançam se orçamento de reforma, escadas e ausência de garagem forem compatíveis com permanência de longo prazo e preservação da reserva.

Reprodutibilidade

Execute python reports/cruzeiro_top15/analysis.py para a extração somente leitura. A ordenação final inclui julgamento fotográfico documentado neste arquivo e não é produzida automaticamente pelo script.