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Raw Blame History

Critérios de avaliação dos imóveis

1. Estrutura da avaliação

Classificar cada critério como:

eliminatório: imóvel deve ser excluído;
forte: pode inviabilizar a compra mesmo com bom preço;
moderado: influencia comparação e negociação;
informativo: deve ser registrado, mas não decide sozinho.

Não criar pesos numéricos arbitrários sem aprovação. Quando usar pontuação, mostrar os pesos, a justificativa e o efeito de cada critério.

2. Critérios eliminatórios gerais

Excluir ou colocar em quarentena analítica quando houver:

documentação incompatível ou não esclarecida;
área, tipologia ou localização materialmente divergentes;
planta que não atenda às necessidades de longo prazo;
preço total incompatível com a preservação da reserva;
problemas graves de umidade, infiltração ou estrutura;
ruído intolerável identificado em visita;
custo oculto que destrua a vantagem aparente;
anúncio sem informação mínima para comparação;
indícios relevantes de fraude ou inconsistência.

Um imóvel não deve ser eliminado apenas por falta de dados no anúncio. Nesse caso, classifique-o como pendente de verificação.

3. Critérios gerais de qualidade

3.1 Planta e funcionalidade

Avaliar:

distribuição dos cômodos;
privacidade dos quartos;
largura de circulação;
áreas mortas;
integração social;
capacidade de mobiliamento;
armazenamento;
número e localização de banheiros;
ventilação cruzada;
iluminação natural;
possibilidade de adaptação futura;
conflito entre portas, móveis e circulação;
uso real de varandas, quintais e áreas gourmet.

3.2 Estado de conservação

Registrar separadamente:

estrutura;
elétrica;
hidráulica;
revestimentos;
esquadrias;
telhado;
impermeabilização;
pintura;
armários;
climatização;
equipamentos;
sinais de reforma improvisada.

Não resumir tudo como “reformado”. Uma reforma estética pode esconder sistemas antigos.

3.3 Custos de adequação

Estimar:

reparos imediatos;
intervenções em até dois anos;
mobiliário obrigatório;
eletrodomésticos;
mudança;
custo de desocupação, quando aplicável;
custo de tempo e transtorno;
contingência de obra.

Aplicar margem de segurança para reformas. Não usar apenas o orçamento mais otimista.

3.4 Conforto ambiental

Avaliar em horários diferentes:

incidência solar;
calor;
ventilação;
iluminação;
ruído;
odores;
privacidade;
proximidade de vias;
fluxo de pedestres;
iluminação noturna;
segurança percebida;
drenagem e risco de alagamento.

3.5 Liquidez e revenda

Considerar:

tipologia;
padrão da região;
facilidade de financiamento;
regularidade documental;
garagem;
elevador;
posição;
conservação;
faixa de preço;
público comprador provável;
excesso de personalização;
limitações permanentes de planta.

4. Cruzeiro Novo

4.1 Pontos a registrar

quadra;
bloco;
posição no bloco;
andar;
orientação solar;
vista;
proximidade de vias e comércio;
ruído;
elevador;
garagem ou estacionamento;
estado das áreas comuns;
taxa de condomínio;
obras previstas;
idade e conservação do prédio;
prumadas;
elétrica;
fachada;
acessibilidade;
área privativa e área total;
número original de quartos;
alterações de planta;
ocupação atual;
situação documental.

4.2 Dois versus três quartos

No Cruzeiro, apartamentos anunciados como dois ou três quartos podem ter áreas semelhantes.

A análise deve verificar:

planta original;
quarto revertido;
dependência transformada;
sala dividida;
ventilação do cômodo adicional;
dimensão real dos quartos;
impacto na circulação;
valor de revenda.

Não classificar automaticamente três quartos como superior se o terceiro cômodo for inadequado.

4.3 Elevador e garagem

Ausência de elevador ou garagem é uma concessão relevante, não um detalhe.

Registrar:

andar;
número de lances de escada;
acessibilidade futura;
facilidade de mudança;
uso por idosos;
disponibilidade real de estacionamento;
segurança ao estacionar;
regras do condomínio.

O efeito no preço deve ser analisado com imóveis comparáveis.

4.4 Reforma

Imóveis antigos podem exigir modernização invisível no anúncio.

Durante a visita, verificar:

quadro elétrico;
aterramento;
tomadas;
tubulações;
registros;
pressão de água;
vazamentos;
esquadrias;
ruído entre unidades;
estado da laje;
gás;
ventilação de banheiros;
infiltrações em fachadas;
histórico de obras do bloco.

5. Jardins Mangueiral

5.1 Filtro de tipologia

Somente considerar casas com planta de três quartos.

Casas originalmente de dois quartos devem ser excluídas, mesmo quando reformadas ou anunciadas como tendo três quartos.

A validação pode usar:

planta original;
posição da escada;
dimensões;
fachada;
implantação;
documentos;
comparação com unidades padrão;
fotografias.

5.2 Quintal fechado e ampliações

A perda do quintal original não é automaticamente um problema.

A conversão deve ser considerada positiva quando cria:

sala ampliada;
espaço de convivência;
ambiente de refeições;
escritório;
área social ventilada;
integração útil com a casa;
armazenamento funcional.

Penalizar quando a conversão:

duplica cozinha ou cooktop sem necessidade;
cria circulação inútil;
reduz ventilação e iluminação;
aumenta calor;
usa material de baixa qualidade;
compromete impermeabilização;
dificulta manutenção;
cria ambiente sem função clara;
prejudica privacidade;
ocupa todo o espaço sem compensação funcional.

5.3 Área gourmet

Não atribuir valor automático ao rótulo “área gourmet”.

Avaliar:

frequência provável de uso;
integração com a cozinha;
redundância de equipamentos;
exaustão;
ventilação;
limpeza;
circulação;
capacidade de receber pessoas;
qualidade da execução;
manutenção.

Um segundo cooktop ao lado da cozinha principal pode ser redundante.

5.4 QCs e acesso a serviços

Relatos de moradores usados como referência anedótica:

QCs 8 e 9: percebidas como mais fortes para acesso prático a comércio e serviços;
QCs 6 e 7: alternativas consideradas;
QCs 10 e 11: também consideradas boas.

Essas preferências não substituem verificação de campo.

Para cada QC, medir ou registrar:

distância a comércio;
acesso a mercado, farmácia e serviços;
saída viária;
tempo em horários relevantes;
transporte;
topografia;
iluminação;
tráfego interno;
ruído;
estacionamento;
áreas comuns;
manutenção do condomínio.

5.5 Ruído e vizinhança

Avaliar explicitamente:

paredes compartilhadas;
ruído de passos e móveis;
música;
festas;
cães;
crianças;
áreas de convivência;
quadras esportivas;
comércio;
portarias;
vias internas;
motos;
coleta de lixo;
obras;
templos;
escolas;
bares.

Fazer visitas em mais de um horário quando possível, incluindo noite ou fim de semana.

Perguntar aos moradores sem depender apenas do corretor.

5.6 Reformas e regularidade

Verificar:

fechamento de área externa;
cobertura;
drenagem;
calhas;
telhado;
impermeabilização;
ventilação;
padrão elétrico;
hidráulica;
alterações estruturais;
aprovação condominial;
regularidade documental;
impacto em seguro e financiamento.

6. Checklist de visita

Antes da visita

salvar anúncio e data;
registrar preço;
registrar condomínio e IPTU;
conferir área e quartos;
buscar histórico do anúncio;
verificar anúncios duplicados;
mapear entorno;
listar dúvidas.

Durante a visita

fotografar com autorização;
registrar ruído com janelas abertas e fechadas;
testar torneiras, descargas, chuveiros e registros;
observar umidade e odores;
verificar tomadas e quadro;
medir cômodos críticos;
conferir incidência solar;
observar circulação;
avaliar armazenamento;
verificar sinal de celular e internet;
examinar garagem ou estacionamento;
conversar com porteiro ou moradores quando apropriado;
perguntar motivo da venda;
perguntar tempo de anúncio;
perguntar reformas e documentação;
verificar taxas extraordinárias.

Depois da visita

registrar impressão no mesmo dia;
separar fatos de percepções;
estimar custos;
comparar com alternativas reais;
listar riscos;
definir preço máximo;
registrar pendências documentais;
evitar decisão motivada apenas por entusiasmo.

7. Negociação

O preço máximo deve considerar:

valor comparável;
estado;
custos de compra;
reforma;
liquidez;
concessões;
risco;
tempo de anúncio;
histórico de preço;
condição de pagamento;
custo de oportunidade.

Não negociar com base apenas no percentual de desconto.

O desconto nominal deve ser comparado ao custo real de corrigir as deficiências.

8. Saída padrão por imóvel

Cada ficha analítica deve conter:

URL e identificador;
data de coleta;
região, quadra, bloco ou QC;
tipologia original;
área;
quartos;
garagem;
elevador;
preço;
condomínio;
IPTU;
preço por m² válido ou não;
histórico de preço;
possíveis duplicatas;
pontos fortes;
pontos fracos;
reformas;
custo estimado de adequação;
riscos;
pendências;
posição relativa aos comparáveis;
preço máximo sugerido, quando houver dados;
decisão: excluir, monitorar, visitar, negociar ou candidato forte.

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