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Top 15 — Jardins Mangueiral

Snapshot: 22/07/2026 (execução 22, concluída às 21h34 no horário de Brasília)

Objetivo: priorizar investigação na região principal do projeto, somente entre casas com planta original provável de três quartos e horizonte de 10–20 anos.

Universo e método

O banco foi aberto somente para leitura. Há 162 anúncios, 638 observações históricas e 7.457 registros históricos de foto; apenas os 3.521 registros marcados como galeria primária foram admitidos como evidência fotográfica. No Mangueiral são 95 anúncios acumulados, 78 ativos e 17 inativos. A coleta cobre 13–22/07/2026. Foram separados anúncio, imóvel provável e observação histórica, deduplicando republicações por fotos, descrição e implantação.

Desde o relatório anterior, 1401074 entrou no universo e 1290512 ficou inativo; a ausência não prova venda. A execução 22 examinou 78 anúncios sem falhas de detalhe e registrou uma única mudança material: 348115 passou de R$ 530 mil para R$ 550 mil. Os demais “changes” históricos são majoritariamente ruído legado de campos contaminados e não foram interpretados como movimento de mercado.

O ranking considera planta original provável de três quartos, QC, funcionalidade da conversão do quintal, cozinha, ventilação, iluminação, conservação, vagas, regularidade e custo de adequação. Fechar o quintal não gera penalidade automática; a funcionalidade real da intervenção é que importa. Áreas anunciadas não foram usadas para preço por m² porque misturam privativa, construída e ampliada. A planta permanece provável e pendente de documentos em todos os finalistas.

O novo teto pessoal foi aplicado como filtro eliminatório: preço anunciado máximo de R$ 750 mil. Dos 78 ativos, 73 têm três quartos estruturados e preço entre R$ 1 e R$ 750 mil antes das demais quarentenas. O teto não é meta de gasto e não inclui ITBI, registro, mudança, reforma ou regularização; todos esses desembolsos ainda precisam preservar ao menos R$ 50 mil de reserva líquida.

Em 21/07, o usuário avaliou individualmente os 15 finalistas anteriores em escala de 1 a 5. Como esse feedback revelou critérios capazes de alterar também o funil de entrada, a análise foi refeita sobre os 78 anúncios ativos, não apenas reordenada. Foram relidas descrições e características de todo o universo, reaplicadas quarentenas e duplicatas e revistas as galerias dos sobreviventes mais plausíveis. A coluna “nota” só contém avaliações dadas pelo usuário; “inferida” significa aderência estimada pelas evidências, ainda pendente de validação pessoal.

Auditoria da primeira foto

As primeiras fotos dos 78 anúncios ativos foram triadas, incluindo a primeira foto de 1401074. 1301400, 1346017, 1346231, 1349519, 1351729, 1352943, 1356197, 1362968 e 1366801 exibem “VENDIDO”, “negócio fechado” ou equivalente, embora ainda estejam ativos no portal. Nenhum dos 15 colocados atuais apresenta esse indicativo. O selo indica provável indisponibilidade operacional, não comprova a transação.

A triagem perceptual foi reexecutada com Pillow 12.3.0. Ela recuperou os grupos de republicação já conhecidos; entre os candidatos, 1363572 teve sinal fraco com 1370918 (quatro fotos semelhantes). A divergência de área e a baixa quantidade de correspondências não justificam consolidá-los automaticamente. A similaridade não provocou nova consolidação; a mudança do ranking decorreu do feedback do usuário e da revisão integral do universo ativo.

Ranking

#	Anúncio	Nota	QC	Preço	Leitura após análise integral	Principal pendência
1	1279892	4/5	10	R$ 595 mil	Boa cozinha semi-integrada à área gourmet; poucas alterações e bom preço	Planta, áreas divergentes e regularização
2	1319996	4/5	14	R$ 649 mil	Cozinha, gourmet, quintal, quartos e banheiros fortes; energia solar é bônus	Reversão futura do closet, cobertura e homologação solar
3	1377683	inferida	11	R$ 585 mil	Cozinha clara e funcional ligada a gourmet aberto, bom preço e conservação aparente	Usuário avaliar; planta, cobertura, drenagem e ruído
4	1371718	inferida	14	R$ 650 mil	Cozinha equipada, marcenaria conservada e gourmet aberto sem piscina	Usuário avaliar; sistemas, cobertura e insolação
5	1140317	inferida	5	R$ 599 mil	Cozinha bem equipada e área gourmet aberta integrada ao fluxo da casa	Usuário avaliar; acabamento heterogêneo, cobertura e uma vaga anunciada
6	1324014	3/5	12	R$ 649 mil	Gourmet agradável, cozinha razoavelmente espaçosa e boa conservação	Confirmar vaga e ventilação; sanca é incômodo reversível
7	1290502	3/5	11	R$ 600 mil	Reforma, cozinha e banheiros adequados; gourmet pode ser implementado	Planta, cobertura, posição solar, custo do gourmet e preço R$ 600/620 mil
8	1401074	inferida	13	R$ 720 mil	Casa conservada, cozinha planejada e gourmet aberto ligado a quintal amplo	Usuário avaliar; cuba de vidro, acabamentos externos, documentação dos 110 m² e cobertura
9	1345745	inferida	12	R$ 670 mil	Cozinha funcional e gourmet amplo, conectado e sem equipamento aquático	Usuário avaliar; calor, ventilação e regularidade da grande cobertura
10	1333569	3/5	6	R$ 650 mil	Gourmet e banheiros bons	Testar efeito estufa do fechamento em vidro e fluxo interno confuso
11	1357311	inferida	1	R$ 699,9 mil	Cozinha conectada a gourmet grande e iluminado	Usuário avaliar; sinais aparentes de infiltração/desplacamento no teto, QC e preço
12	1357912	3/5	3	R$ 580 mil	Espaços bem aproveitados	Marcenaria básica e intervenções futuras antes da mudança
13	1259149	inferida	11	R$ 590 mil	Preço e QC razoáveis, quintal parcialmente aberto	Usuário avaliar; acabamento básico, área anunciada e custo de adequação
14	348115	inferida	14	R$ 550 mil	Preço baixo, três quartos e churrasqueira sem piscina anunciada	Usuário avaliar; anúncio antigo, conservação, coerência dos 120 m² e modernização
15	1346118	inferida	14	R$ 550 mil	Base simples e barata, sem intervenção aquática anunciada	Usuário avaliar; exige modernização e área diverge entre 63/110 m²

Quase entraram

• 1352633, QC 9, R$ 755 mil: visualmente aderente, mas excluído do ranking por superar o teto confirmado de R$ 750 mil.
• 1290512, anteriormente avaliado em 3/5, ficou inativo em 22/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.
• 1353638, antes entre os quase classificados, ficou inativo em 21/07; a ausência foi registrada sem inferir venda.
• 1041635, QC 10, R$ 690 mil: piscina e boa localização; é provável duplicata de 1383513 e exige auditoria estrutural maior.

Quarentenas e limitações

• Vendido na primeira foto: 1301400, 1346017, 1346231, 1349519, 1351729, 1352943, 1356197, 1362968 e 1366801.
• Acima do teto de R$ 750 mil: 1352633 (R$ 755 mil) e qualquer outra oferta que ultrapasse o limite, ainda que visualmente aderente.
• Novos inativos em 21/07: 1346001, 1350155, 1353638 e 1358463; ausência da busca não prova venda.
• Novo inativo em 22/07: 1290512; ausência da busca não prova venda.
• 1201070 possui marcação de permuta na galeria e permanece fora; permuta não foi tratada como prova de venda.
• 1369473 é uma solicitação de compra (“procuro casa”), não uma oferta imobiliária, e foi colocado em quarentena por incompatibilidade de fonte.
• 1350829 e 1358463 anunciam quatro quartos; 1348449 e 1374012 declaram quarto adaptado; 1026522 diverge do campo estruturado ao descrever quatro quartos; 1351663 tem preço estruturado de R$ 570 milhões.
• Grupos de republicações não foram multiplicados, incluindo 1041635/1383513, 1239730/1242337/1294027/1359192/1359662, 1354016/1377683 e 1356153/1358854/1358920.
• Só visita e documentação confirmam planta original, licenças, estrutura, impermeabilização, insolação, taxas e disponibilidade.

Próxima ação

Começar a diligência documental por 1279892 e 1319996 e pedir ao usuário uma avaliação visual de 1377683, 1371718, 1140317 e 1401074. Antes de visitar, exigir planta original, QC/condomínio exatos, área privativa versus ampliada e aprovação da cobertura. Piscina, jacuzzi e banheira são incompatibilidades funcionais confirmadas, não bônus; placas solares exigem documentação própria. Para qualquer finalista, calcular custos de compra e adequação além do preço sem violar a reserva mínima.

Reprodutibilidade

Execute python reports/mangueiral_top15/analysis.py para a extração somente leitura. O julgamento fotográfico e a deduplicação final estão documentados aqui.